Energieausweis

Definition & Erklärung

Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument, in dem die Energieeffizienz eines Gebäudes detailliert erläutert wird. Er soll Käufern und Mietern durch sein einheitliches Layout den Vergleich der Energieeffizienz mehrerer Immobilien erleichtern.

Besonders fällt dabei auf der ersten Seite des Energieausweises der sogenannte „Energiebandtacho“ auf, der Interessenten auf den ersten Blick den Primärenergiebedarf sowie den Endenergiebedarf eines Gebäudes auf Basis einer Farbskala aufzeigt.

Energieausweis Muster von Wikipedia

Wann benötige ich den Energieausweis?

Sobald Sie ein Haus oder eine Wohnung vermieten möchten, benötigen Sie seit 2008 einen Energieausweis. Dieser muss bei einer Besichtigung der Immobilie durch einen Interessenten laut Gebäudeenergiegesetz (GEG) unmittelbar einsehbar sein.

Eine Veröffentlichung in der Immobilienanzeige reicht nicht aus.

Auch dann, wenn Sie ein neues Haus bauen, müssen Sie einen Energieausweis anfertigen lassen, der über die Treibhausgas-Bilanz sowie den Energieverbrauch Ihres Gebäudes informiert.

Sanieren Sie Ihr schon bestehendes Haus umfassend, etwa, um eine staatliche Förderung für Effizienzhäuser zu erhalten, brauchen Sie ebenfalls einen Energieausweis sowie eine sogenannte energetische Gesamtbilanzierung.

Sind Sie Eigentümer einer bestehenden Immobilie und haben keine Absicht, das Gebäude zu vermieten, zu verkaufen oder umfassend zu sanieren, benötigen Sie dagegen keinen Energieausweis.

Der Energieausweis ist laut Gesetz für zehn Jahre gültig, bevor er für einen Kauf oder Verkauf erneuert werden muss. Ist der Ausweis zum Zeitpunkt eines Verkaufs oder einer Vermietung ungültig, drohen Bußgelder bis in eine Höhe von 15.000 Euro.

Gibt es verschiedene Arten von Energieausweisen?

Es gibt zwei Arten von Energieausweisen. Unterschieden wird dabei zwischen dem Verbrauchsausweis sowie dem Bedarfsausweis.

Der Verbrauchsausweis hat einige Vorteile gegenüber dem Bedarfsausweis, kann aber nicht in jedem Fall angefertigt werden, da mindestens drei vorherige Energiekostenabrechnungen vorliegen müssen.

Ist dies der Fall, ist der Verbrauchsausweis kostengünstiger, benötigt weniger Unterlagen und ist generell einfacher zu erstellen. Zudem ist er präziser, da der tatsächliche Energieverbrauch als Berechnungsgrundlage genutzt wird.

Der Bedarfsausweis muss hingegen immer dann erstellt werden, wenn noch keine drei Energiekostenabrechnungen vorliegen, etwa bei Neubauten.

Er wird auf Grundlage von physikalischen Eigenschaften eines Gebäudes wie der Anlagentechnik und der Bauweise der Gebäudehülle berechnet. Dies ist komplexer und bringt deutlich mehr Aufwand mit sich.

Dementsprechend ist ein Bedarfsausweis teurer und zeitaufwändiger als ein Verbrauchsausweis und kann zudem eine Gebäudebegehung notwendig machen.

Welcher Energieausweis für Sie mehr Sinn ergibt, kommt also ganz auf Ihre persönliche Wohnsituation an. Faktoren, die hier von Bedeutung sind, sind …

  • das Alter des Gebäudes
  • der Zustand des Gebäudes
  • die Anzahl der im Gebäude vorhandenen Wohneinheiten

… sowie die Art des Gebäudes.

Je nach Situation sind Sie sogar dazu verpflichtet, eine der beiden Varianten des Energieausweises zu wählen.

  • Hat Ihr Haus weniger als fünf Wohneinheiten und wurde der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt, müssen Sie bei einem angestrebten Verkauf, einer Vermietung oder Verpachtung einen Bedarfsausweis ausstellen lassen.
  • Hat Ihr Haus weniger als fünf Wohneinheiten und wurde der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt, haben Sie aber die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom August 1977 eingehalten oder diese durch spätere Sanierungsarbeiten erfüllt, müssen Sie bei einem angestrebten Verkauf, einer Vermietung oder Verpachtung einen Verbrauchsausweis ausstellen lassen.
  • Hat Ihr Haus weniger als fünf Wohneinheiten und wurde der Bauantrag nach dem 01.11.1977 gestellt, müssen Sie bei einem angestrebten Verkauf, einer Vermietung oder Verpachtung einen Verbrauchsausweis ausstellen lassen.
  • Hat Ihr Haus mehr als fünf Wohneinheiten und wurde der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt, müssen Sie bei einem angestrebten Verkauf, einer Vermietung oder Verpachtung einen Bedarfsausweis oder einen Verbrauchsausweis ausstellen lassen.
  • Hat Ihr Haus mehr als fünf Wohneinheiten und wurde der Bauantrag nach dem 01.11.1977 gestellt, müssen Sie bei einem angestrebten Verkauf, einer Vermietung oder Verpachtung einen Verbrauchsausweis ausstellen lassen.
  • Bauen Sie ein neues Haus, so müssen Sie sofort nach Fertigstellung desselben einen Bedarfsausweis ausstellen lassen.

Wo kann ich mir einen Energieausweis ausstellen lassen?

Der Energieausweis kann ausschließlich von relevant ausgebildeten Experten ausgestellt werden. Welche Berufsgruppen eine Berechtigung zur Ausstellung des Energieausweises haben, lässt sich im GEG nachlesen.

Sie können etwa sich im Zuge Ihrer Suche nach einem geeigneten Experten an Schornsteinfeger, Architekten, Bauingenieure, Energieberater oder Energieversorgungsunternehmen wenden.

Alternativ finden Sie solche Spezialisten auch bei Ingenieurkammern, Architektenkammern oder der Deutschen Energieagentur (dena).

Um letztlich nicht von einer exorbitant hohen Rechnung oder einem unprofessionellen Prüfungsverfahren überrascht zu werden, sollten Sie bei der Suche Geduld walten lassen.

Alternativ können Sie sich Ihren Energieausweis auch online, ganz ohne Hausbesichtigung, erstellen lassen. Dazu werden jedoch technische Dokumente wie ein Gebäudeplan sowie Fotos benötigt.

Mit welchen Kosten für den Energieausweis muss ich rechnen?

Die Kosten für den Energieausweis unterscheiden sich je nach Art.

Der Verbrauchsausweis kostet Sie generell weniger, da seine Erstellung mit deutlich weniger Aufwand verbunden ist. Ein Vor-Ort-Besuch und komplizierte Berechnungen sind hier unnötig, weshalb der Verbrauchsausweis nur etwa 50 bis 100 Euro kostet.

Zur Erstellung eines Bedarfsausweises ist oftmals eine Besichtigung notwendig, was die Kosten in die Höhe treibt.

Als Besitzer eines Einfamilienhauses sollten Sie mit etwa 300 bis 500 Euro für die Erstellung eines Bedarfsausweises rechnen. Lassen Sie Ihren Energieausweis online erstellen, kommen Sie in der Regel günstiger davon.

Da es keine rechtlich bindenden Vorschriften für den Preis des Energieausweises gibt, können sich die Kosten, die auf Sie als Hausbesitzer zukommen, je nach Ort unterscheiden. 

In Großstädten mit angespannter Wohnsituation wie München oder Hamburg sollten Sie daher generell von höheren Kosten ausgehen.

Ein kleiner Trost: die Erstellung des Energieausweises können Sie als Werbungskosten deklarieren und von Ihrer Steuer absetzen. Eine Umlegung auf Mieter ist für Sie als Vermieter dagegen nicht zulässig.

Welche Informationen finde ich auf dem Energieausweis?

Auf dem Energieausweis finden Sie Informationen und Werte zu den Treibhausgas-Emissionen Ihres Hauses, zur Energieeffizienz Ihrer Haustechnik sowie zum Wärmeschutz, den Ihre Gebäudehülle bietet.

Welche Abschnitte Ihnen welche Werte liefern, erklären wir Ihnen unter den folgenden Stichpunkten:

  • Ein farbiger Bandtacho auf der ersten Seite des Energieausweises zeigt Ihnen den Energieverbrauch Ihres Hauses pro Quadratmeter und Jahr, gemessen in Kilowattstunden (kWh/m2a).
  • Um Ihren Energieverbrauch zuverlässiger einschätzen zu können, bietet der Energieausweis zudem einen Vergleichswert-Tacho.
  • Auf neueren Energieausweisen, die nach 2014 ausgestellt wurden, finden Sie eine Registriernummer, die dem Deutschen Institut für Bautechnik zur Kontrolle dient.
  • Auch allgemeinen Angaben zum Haus haben Ihren Platz auf dem Energieausweis. Hier finden Sie Fakten wie das Baujahr, zur Verwendung von erneuerbarer Energie oder zur verbauten Anlagentechnik in Ihrem Haus.
  • Auch eine Einstufung in eine Energieeffizienzklasse, wie Sie sie wahrscheinlich etwa von Kühlschränken kennen, wird für Ihr Haus erstellt.
  • Die Energie, die benötigt wird, um Ihr Haus sowie das verwendete Wasser warmzuhalten, wird als Endenergiebedarf bezeichnet. Im Gegensatz dazu beschreibt der Primärenergiebedarf auch die nötige Energie im Rahmen der Gewinnung, der Umwandlung, des Transports sowie der Speicherung Ihrer im Haus verwendeten Energie. Beide Werte berechnen Energieverluste mit ein und sind auf dem Energieausweis angegeben.

Ein Problem des Verbrauchsausweises ist, dass in diesen auch der Verbrauch von vorherigen Mietern oder Besitzern mit einfließt.

Dies kann sich auf Sie als neuen Eigentümer bei einem niedrigen Verbrauch der vorherigen Bewohner positiv, bei einem hohen Verbrauch der vorherigen Bewohner aber auch negativ auswirken.

Was muss ich beim Energieausweis als Eigentümer beachten?

Im Rahmen einer umfassenden Sanierung, einer anstehenden Vermietung oder eines angestrebten Verkaufs Ihres Gebäudes benötigen Sie einen Energieausweis.

Der erste Schritt sollte für Sie sein, herauszufinden, welche Art von Energieausweis Sie überhaupt benötigen. Beachten Sie, dass es zwei Arten des Energieausweises gibt, den Bedarfsausweis sowie den Verbrauchsausweis.

Haben Sie dies herausgefunden, sollten Sie sich auf die Suche nach einem zuverlässigen Aussteller des Ausweises machen.

Achten Sie hierbei unbedingt auf die Seriosität des Experten Ihrer Wahl. Dieser ist für die Ausstellung falscher Werte haftbar und sollte daher unbedingt eine Betriebshaftpflichtversicherung haben.

Streben Sie einen Verkauf Ihres Hauses an, bedeuten bessere Energiewerte oftmals einen höheren Verkaufspreis. Daher sollten Sie sich bei größeren Investitionen, etwa in eine moderne Heizung, immer einen neuen Energieausweis ausstellen lassen.

So steigern Sie nicht nur Ihre Chancen auf einen Verkauf, sondern auch den potentiell erzielbaren Preis. Falls Sie sich die Kosten für den Energieausweis trotz eines angestrebten Verkaufs sparen möchten, so geht dies nur, wenn Ihr Gebäude eines der folgenden Kriterien erfüllt:

  • eine Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern
  • falls ein Abriss des Gebäudes bevorsteht
  • bei denkmalgeschützten Gebäuden

Möchten Sie dagegen eine Wohnung verkaufen, benötigen Sie einen Energieausweis für das gesamte Gebäude, den im Falle einer Nonexistenz die Eigentümergemeinschaft bezahlen muss. Dazu sollten Sie sich an den Verwalter der Eigentümergemeinschaft wenden.

Handelt es sich bei Ihrem Gebäude nicht um ein Wohngebäude, sondern um ein Gewerbegebäude oder ein Mischgebäude, benötigen Sie im ersten Fall einen Energieausweis für Nichtwohngebäude und im zweiten Fall möglicherweise sogar beide Energieausweise.

Der Energieausweis für Nichtwohngebäude beinhaltet eine detaillierte Aufschlüsselung des Endenergiebedarfs, die Werte für Klimatechnik, Beleuchtungstechnik und Lüftungstechnik enthält, die im normalen Energieausweis nicht enthalten sind. 

Noch mehr Immobilienwissen:

Entdecken Sie jetzt unser Immobilien-Magazin
mehr Artikel anzeigen
Noch mehr Immobilienwissen
Bundbalken
Binderbalken
Hängewerk
Gutachter­ausschuss
Grundstückswert
Grundsteuermessbetrag
Grundsteuer
Grundschuld
Grundriss
zum Glossar