Sollten Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen oder doch einen Immobilienmakler engagieren?
„Soll ich einen Makler beauftragen oder erledige ich das mit dem Immobilienverkauf lieber selbstständig?“
Vor dieser Frage steht wohl jeder, der eine Eigentumswohnung oder ein Haus verkaufen möchte. Leider gibt es keine allgemeingültige Antwort.
Deswegen empfehlen wir Ihnen, die Vor- und Nachteile sorgfältig abzuwägen. Und genau dabei soll Ihnen dieser Ratgeber helfen.
Ist es sinnvoll, eine Immobilie privat zu verkaufen?
Private Immobilienverkäufer machen sich oft wenig Gedanken über den eigentlichen Verkaufsprozess, bevor sie ihr Eigenheim auf den Markt bringen – meist aus mangelnder Erfahrung.
Aus diesem Grund gehen manche Verkäufer zwar motiviert, aber eher unorganisiert an den Immobilienverkauf heran.
Wenn Sie jedoch über einen Verkauf nachdenken, sollte Ihnen eines klar sein: Der Verkauf einer Immobilie hat gravierende finanzielle Auswirkungen, die ganz andere Schritte erfordern als etwa der Verkauf eines Familienautos.
Jeder Schritt, den Sie unternehmen, muss mit Sorgfalt, Rücksicht und Sicherheitsbewusstsein erfolgen.
Die Vor- und Nachteile des „Privatverkaufs“
Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten eher keinen Immobilienmakler beauftragen?
Anhand der folgenden Punkte können Sie prüfen, ob die Voraussetzungen für einen erfolgreichen Privatverkauf erfüllt sind:
- Sie sind direkt vor Ort und können jederzeit Besichtigungen machen.
- Sie haben viel Zeit, sich um alles von der Planung bis zur Übergabe zu kümmern.
- Sie sind jederzeit telefonisch erreichbar, können aber auch über andere Kanäle wie E-Mail oder Messenger schnell beantworten, sodass kein potentieller Interessent übersehen wird.
- Sie sind bereit, Marketing-Aufwendungen aus eigenen Mitteln vorzufinanzieren und das Haus über mehrere Vermarktungskanäle zu vermarkten.
- Sie haben Ihr Eigenheim bewertet oder kennen die Preise, zu denen vergleichbare Eigenheime kürzlich verkauft wurden.
- Sie wissen, wie man ein Exposé erstellt und verfügen über eine hochwertige Kamera und Bildbearbeitungssoftware.
Wenn Sie sich all diese Dinge zutrauen, die Zeit haben, die Sie brauchen und die damit verbundenen Kosten nicht scheuen, ist ein Privatverkauf sicherlich möglich.
Der Privatverkauf hat für den Verkäufer allerdings auch Vor- als auch Nachteile.
Ob Sie Ihr Haus mit Unterstützung eines Maklers oder privat verkaufen, ist letztlich eine sehr individuelle Entscheidung, die auf den bisherigen Erfahrungen und persönlichen Gegebenheiten basiert.
Hier sind einige Kriterien, die Ihnen bei der Entscheidung helfen.
Der richtige Preis
Der Grundstein für einen erfolgreichen Verkauf ist der richtige Preis für Ihre Immobilie.
Denn nur wenn Ihre Preisvorstellung dem Marktpreis entspricht und im richtigen Rahmen liegt, schaffen Sie genügend Nachfrage und finden so einen potentiellen Käufer, der Ihr Haus erwerben möchte.
Natürlich möchten Sie das Beste aus Ihrer Immobilie herausholen.
Aber mit einem „fantastischen Preis“ auf den Markt zu gehen und abzuwarten, wie er reagiert, ist eine eher schlechte Idee – immerhin kauft kaum jemand Immobilien aus einem Impuls heraus.
Um den besten Kauf zu tätigen, beobachten Käufer den Markt in der Regel fünf bis neun Monate lang. Daher wissen interessierte Käufer meist, wie eine Immobilie zu bewerten ist.
Und ist der Preis zu niedrig, verschenken Sie Geld. Ist Ihre Preisvorstellung zu hoch, verlieren Sie möglicherweise viele potentielle Käufer.
Wenn Sie danach den Preis weiter senken, wird dies auf den meisten Portalen vermerkt.
Potentielle Käufer bekommen das Gefühl, dass mit dieser Immobilie etwas nicht stimmt und Ihnen dadurch hohe Verluste entstehen können.
Der Kosten-Faktor
Für viele, die ihre Immobilie privat und nicht über einen Makler verkaufen möchten, ist dies eines der Hauptargumente: Es gibt keine Maklerprovision.
Das ist richtig. Je nach Bundesland beträgt die Provision zwischen 6 und 7 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Wert der Immobilie von 300.000 Euro sind das mindestens 18.000 Euro.
Da sich Käufer und Verkäufer in den meisten Bundesländern die Provision für Immobilienmakler teilen, sind die Aufwände für beide Beteiligten ein wichtiges Kriterium.
Werbeinformationen wie „ohne Makler“ oder „kein Mittelsmann“ können sogar Käufer ansprechen, die beim Kauf einer Immobilie eine Sparmöglichkeit sehen und/oder generell lieber ohne Mittelsmann kaufen.
Ein guter Makler ist jedoch seinen Preis wert. Er holt im besten Fall mehr aus Ihrer Immobilie heraus, als Sie denken und nimmt Ihnen gleichzeitig viel Arbeit ab.
Der Zeit-Faktor
Der Zeitaufwand für den Verkauf einer Immobilie wird oft stark unter- oder überschätzt. Und beides kann verhängnisvoll sein!
Statistiken zeigen, dass Immobilienverkäufe nicht über Nacht passieren: Im Durchschnitt wechseln Immobilien in zehn Monaten den Besitzer. Kompetente Immobilienmakler haben das Netzwerk und die Werkzeuge für einen zeitnahen Verkaufserfolg.
Als Privatverkäufer müssen Sie definitiv mehr Zeit einplanen als ein Profi.
Wer glaubt, sein Eigenheim in vier Wochen verkaufen zu können, gerät schnell unter Druck.
Je näher der eigene Umzugstermin rückt, der oft viel Stress mit sich bringt, desto schlechter bewertet der unerfahrene Verkäufer seine Verhandlungsposition. Er gerät immer mehr unter Druck.
Anstatt Ruhe zu bewahren, dem Markt und seinem Eigentum die nötige Zeit zu geben und damit sein Vorhaben erfolgreich umzusetzen, macht er Patzer, die ihn viel Geld kosten.
Dieser Stress lässt sich mithilfe eines guten Immobilienmaklers vermeiden.
Lohnt es sich also, einen langen Verkaufszeitraum anzusetzen?
Nein, auch diese Entscheidung kann Sie viel Geld kosten.
Eine Immobilie, die sechs Monate oder länger auf dem Markt ist, erweckt bei potentiellen Käufern den Eindruck, dass sie mangelhaft ist.
Wer will schon ein Haus kaufen, das sonst keiner will? Riskieren Sie nicht, Ihre Immobilie zum Ladenhüter zu machen! Der Markt verzeiht keine halbherzigen Marketing-Anstrengungen, nur um zu sehen, wie Immobilien ankommen.
Hier gilt die Devise: Alles oder nichts.
Die Marktübersicht
Der Verkauf von Immobilien ist keine leichte Aufgabe. Es geht ums große Geld und Sie wollen den höchstmöglichen Preis erzielen.
Sind Sie mit dem aktuellen Immobilienmarkt gut vertraut? Kennen Sie lokale Preise? Wie viel ist Ihre Immobilie wirklich wert? Sicher haben Sie eine Vorstellung vom Preis, aber ist er auch realistisch?
Wie viel Sie für Ihre Eigentumswohnung oder Ihr Haus bezahlt haben und wie viel Sie im Laufe der Jahre in die Immobilie investiert haben, beeinflusst natürlich den Verkaufspreis. Angebot und Nachfrage sind auf dem heutigen Immobilienmarkt aber entscheidender.
Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie kennen, könnten Sie auf einen Makler verzichten.
Trotzdem sollten Sie eventuell lieber einen Profi beauftragen, für den der Verkauf von Immobilien alltäglich ist.
Vorteil: Der Makler kennt den Markt und die Preise. Als Experte für Immobilien weiß er, was real möglich ist und was nicht.
Im Idealfall erzielt er sogar einen höheren Verkaufspreis für Ihre Immobilie, als Sie erwartet haben. Oder er bringt Sie zurück in die Realität, weil der Preis, den Sie verlangen, utopisch ist.
Weiterhin können Sie auch ohne Maklerauftrag eine Bewertung Ihrer Immobilie durch einen Sachverständigen in Auftrag geben.
Vor- und Nachteile des „Verkaufs durch den Makler“
Wenn Sie sich dafür entscheiden, einen professionellen Immobilienmakler mit dem Verkauf Ihrer Immobilie zu beauftragen, kümmert sich dieser um alle notwendigen Schritte für einen erfolgreichen Verkauf.
Zahlreiche Aspekte sprechen dafür, einen Makler mit dem Hausverkauf zu beauftragen.
Der Makler kümmert sich um den Einsatz geeigneter Marketingmaßnahmen und organisiert und übernimmt Besichtigungstermine. Sie können ihm das Recht einräumen, Ihre Preisvorstellungen während der Verhandlungen zu verteidigen.
Außerdem bereitet er eine rechtlich einwandfreie Kauf- und Kaufabwicklung mit einem Notar vor.
Welche Maßnahmen im Einzelnen getroffen werden, muss der Makler entscheiden, zumal die Werbekosten von ihm getragen werden.
Diese Leistungen übernimmt ein Immobilienmakler für Sie:
- Bewertung von Immobilien (nach Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren)
- Empfehlungen für eine gesunde Lebensweise (z. B. bei Verdacht auf Kontamination)
- Vermittlung von Sachverständigen (z. B. bei Altlastenverdacht, Reinigung, Wertermittlung von Antiquitäten in einem geerbten Haus)
- Beschaffung und Erstellung aller immobilienbezogenen Unterlagen
- Beratung im Bau- und Vertragsrecht
- Erstellen eines aussagekräftigen, repräsentativen Exposés
- Erstellung und Bearbeitung von Foto- und Videofilmen
- Die richtige Zielgruppe identifizieren und eine operative Strategie entwickeln
- Beginn der Marketing-Aktivitäten und laufende Verkaufsberichterstattung
- Qualifizierung von Interessenten zur Vorauswahl potentieller Käufer
- Erstellung eines Kaufvertrages in Zusammenarbeit mit einem Notariat
- Anwesenheit bei der Zertifizierung
- Organisation und Durchführung von Besichtigungen
- Verkaufsverhandlungen mit Kaufinteressenten und Vertragsabschluss
- Bonitätsprüfung des Käufers
- Reibungsloser Objekttransfer
- Betreuung auch nach Abschluss des Kaufes
Weitere Faktoren, die für die Beauftragung eines Immobilienmaklers sprechen
Der Makler wird im eigenen Interesse alles tun, um die Immobilie schnellstmöglich zu verkaufen.
Einerseits müssen die eingesetzten Kosten zurückerstattet und ein Gewinn erwirtschaftet werden. Andererseits wird der Verkauf umso schwieriger, je länger und häufiger das Objekt beworben wird.
Das Fehlen von emotionalem Stress wirkt sich positiv aus
Ein Immobilienmakler geht den Verkauf eines Hauses ohne persönliche emotionale Belastung an. So kann er Gespräche mit Interessenten sachlicher und kompetenter führen.
Er hat keine emotionale Bindung an das Objekt, das eine nachteilige Wirkung auf ihn hat.
Immobilien werden nicht in Eile verkauft
Ein Immobilienmakler hat genug Durchhaltevermögen, um auf den richtigen Käufer zu warten und die Immobilie zum richtigen Preis zu verkaufen.
Daher hat er es nicht eilig, die Immobilien möglicherweise unter Wert zu verkaufen.
Know-how schafft Vertrauen
Das Vokabular des Maklers ist professioneller als die eher dilettantischen Erklärungen einer Privatperson.
Der Interessent erkennt den Sachverständigen an und vertraut seiner Erfahrung auch in Bezug auf den Kaufvertrag, sowie der korrekten rechtlichen Abwicklung beim Notar.
Immobilienmakler haben ganz andere Kontaktmöglichkeiten
Neben den klassischen Wegen, ein Haus anzubieten, kann ein Immobilienmakler auf Kontakte zählen. Eine Privatperson hat in der Regel keine solchen Möglichkeiten.
Er hat unter anderem eine Kundenakte mit Kaufanfragen, die er gezielt anschreiben wird.
Ebenso kann er die Offenlegung in seinem eigenen Büro und bei Finanzpartnern platzieren; er ist mit Wettbewerbern verbunden, die einander mit Interessengruppen helfen.
Ein guter Immobilienmakler bietet Ihnen einen umfassenden Service und ist auch samstags für Sie da.
Zudem verfügt ein erfahrener Makler bereits über eine Interessentendatenbank und kann so direkt mit Kaufinteressenten in Kontakt treten.
Das macht einen guten Makler aus
Ist es besser, eine Immobilie mit oder ohne Makler zu verkaufen? Dieses Urteil können wir Ihnen nicht abnehmen.
Aber eines ist wichtig: Wer einen Immobilienmakler beauftragen möchte, sollte ein gutes Gefühl haben.
Doch was macht einen guten Makler aus? Damit er die Gegebenheiten vor Ort kennt, muss er aus der Region kommen.
Ein seriöser Immobilienmakler wird sich die Zeit nehmen, Ihre Fragen zu beantworten und Sie nicht unter Druck setzen.
Er macht Sie auf Probleme aufmerksam, berät Sie ehrlich und steht Ihnen immer gerne zur Verfügung. Und er verlangt keine Provisionszahlung im Voraus.
Tipp: Verlassen Sie sich nicht nur auf Bewertungen von Online-Maklern. Dies kann manipuliert werden. Und leider gibt es in der Branche auch schwarze Schafe und Makler, die für diesen Job nicht richtig ausgebildet sind. Stellen Sie also sicher, dass Ihr Immobilienmakler Mitglied in einem Maklerverband ist.
Fazit: Immobilie selbst verkaufen oder Immobilienmakler engagieren?
Mit Makler oder ohne? Die Arbeit eines Immobilienmaklers kann theoretisch auch von einer Privatperson durchgeführt werden – und sich oder dem Käufer eine Maklerprovision ersparen.
In der Praxis scheitern jedoch die meisten Laien beim Versuch, ihre Immobilie erfolgreich zu verkaufen. Zu vielfältig sind die Aufgaben von der Immobilienbewertung über die Erstellung eines Käuferprofils und aussagekräftigen Exposés bis hin zur souveränen Durchführung mehrerer Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen.
Der Zeitaufwand wird oft unterschätzt. Wenn Sie Ihre Immobilie also nicht an ein nahes Familienmitglied (wie Ihre Kinder) oder einen sehr alten Freund verkaufen möchten, sollten Sie immer einen Makler hinzuziehen.
Unsere Empfehlung: Vereinbaren Sie ein Erstgespräch mit dem Immobilienmakler Ihres Vertrauens, um sich zum Verkauf Ihrer Immobilie beraten zu lassen.
Häufige Fragen zum Thema „mit oder ohne Makler verkaufen?“
Zum Abschluss wollen wir noch auf die Fragen eingehen, die sich Immobilienverkäufer oft stellen.
Welche Rolle spielt die Bildqualität bei Verkauf einer Immobilie?
Je besser die Fotos und Bilder den Verkaufsgegenstand abbilden, desto eher trennt sich bei den potentiellen Käufern die Spreu vom Weizen.
Ein Interessent, der anhand der Fotos bereits versteht, dass das Objekt nichts mit ihm zu tun hat, verschwendet Ihre wertvolle Zeit nicht mit Fragen.
Sind die Bilder hochwertig, wirkt das ganze Objekt auch direkt besser. Auch wenn die Bildqualität also nichts direkt mit dem Verkaufspreis zu tun hat, können tolle Bilder und Videos für mehr qualifizierte Anfragen sorgen.
Was sind die Risiken beim Verkauf ohne Makler?
Der Verkauf der eigenen Immobilie ist riskant, daher erfordert der Verkauf ohne Makler einen enormen Zeit- und Arbeitsaufwand.
Private Verkäufer neigen dazu, ihre Immobilie falsch zu bewerten. Zudem sind viele Fähigkeiten und Kenntnisse erforderlich, die Laien schnell überfordern.
Ebenso haben Sie beim privaten Verkauf einer Immobilie keine Rechtsgarantien und sind für alle Rechtsfragen selbst verantwortlich.
Wie verkauft man ein Haus ohne Immobilienmakler?
Wenn Sie sich entscheiden, Ihre Immobilie ohne Makler zu verkaufen, ist es wichtig, bedeutende Erfolgsfaktoren zu berücksichtigen, um Fehler zu vermeiden.
Daher ist es relevant, den perfekten Zeitpunkt zu wählen, alle wichtigen Unterlagen zu erhalten, die richtige Zielgruppe zu identifizieren und einen realistischen Verkaufspreis festzulegen.
Bereiten Sie Ihre Immobilie gut auf den Verkauf vor und gestalten Sie eine ansprechende Präsentation.
Verkauf von Immobilien – mit oder ohne Vermittler?
Nur Sie können entscheiden, ob Sie Ihre Immobilie mit oder ohne Immobilienmakler verkaufen möchten.
Betrachten Sie alle Schritte im Verkaufsprozess und fragen Sie sich ehrlich, ob Sie es schaffen können.
Unser Fazit: Bei großer Entfernung, Zeitmangel und/oder starker emotionaler Bindung ist es besser, einen Immobilienmakler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen.
