Eine Eigentumswohnung ist ein juristisch selbstständiger Teil eines Gebäudes. Voraussetzung sind vom restlichen Gebäude abgetrennte Räume, die vom Eigentümer des Grundstückes oder Gebäudes in einer Teilungserklärung so definiert wurden.
Ein Architekt muss die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohneinheiten in einer Abgeschlossenheitsbescheinigung bestätigen und die Teilungserklärung beim Grundbuchamt eingereicht werden.
Dort wird sie zusammen mit dem Aufteilungsplan verwahrt. Im Aufteilungsplan sind alle Räumlichkeiten und die zugehörigen Maße und Lagen ersichtlich.
Die meisten Menschen nehmen an, dass sie beim Kauf einer Eigentumswohnung automatisch zum alleinigen Besitzer der Wohnung und von allem, was zu ihr gehört, werden – auf juristischer Ebene ist das Ganze allerdings etwas komplexer.
Sobald Sie den Kaufvertrag für eine Wohnung unterschreiben und im Grundbuch eingetragen werden, erhalten Sie einen Anteil des Grundstückes sowie des Hauses, in dem sich die Wohnung befindet.
Dieser Anteil nennt sich Miteigentumsanteil.
Für die Wohnung selbst erwerben Sie streng genommen nur ein Verfügungs- und Nutzungsrecht, die Wohnungen im Gebäude gehören aber allen Wohnungseigentümern gemeinsam.
Auch die Liegenschaft des jeweiligen Gebäudes gehört dieser sogenannten Eigentümergemeinschaft. Juristisch wird hier zwischen Sondereigentum, Teileigentum sowie Gemeinschaftseigentum unterschieden.
Welche Nutzungsrechte Sie als Wohnungseigentümer genau haben, lesen Sie am besten in der Teilungserklärung sowie in der Gemeinschaftsordnung nach.
In der Teilungserklärung steht, was im Gebäude als Gemeinschafts- und was als Sondereigentum deklariert ist.
Wird etwas nicht ausdrücklich als Sondereigentum genannt, ist davon auszugehen, dass es Gemeinschaftseigentum ist.
Parkplätze, Gärten, Leitungen, Aufzüge, Fassaden und Ähnliches sind in aller Regel Gemeinschaftseigentum der Eigentümergemeinschaft. Hier darf dementsprechend ohne Zustimmung der Gemeinschaft auch keinerlei Änderung vorgenommen werden.
Zum Sondereigentum zählen hingegen alle Räume Ihrer Eigentumswohnung, Wände, die keine tragende Funktion haben, sowie Türen, Böden, Deckenverkleidungen etc. innerhalb Ihrer Wohnung.
Zudem zählen auch markierte Parkplätze, Küchen und Sanitäranlagen zum Sondereigentum.
Auch klar als abgegrenzter Raum erkennbare Keller- oder Dachbodenabteile gelten im Regelfall als Sondereigentum. Dies kann allerdings in der Teilungserklärung anderweitig geregelt sein.
Sie werden mit dem Erwerb Ihrer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus automatisch zum Mitglied der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes.
Dementsprechend verfügen Sie ab diesem Zeitpunkt über ein Stimmrecht auf der mindestens einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung. Auch über Sondernutzungsrechte oder bauliche Veränderungen an Wohnungen und am Gebäude insgesamt können Sie ab diesem Zeitpunkt mitentscheiden.
Die strikte Aufteilung in Sonder-, Teil- und Gemeinschaftseigentum ist zur Kostenverteilung essenziell.
Kosten etwa für Renovierungen am Gebäude, für Gebäudeversicherungen, die Gebäudereinigung und Ähnliches werden unter den Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft nach einem Schlüssel, der in der Gemeinschaftsordnung festgelegt ist, aufgeteilt.
Meist wird die Verteilung nach der Wohnfläche aufgeschlüsselt, manchmal auch nach der Anzahl der Personen im Haushalt.
Um nicht von hohen Kosten überrascht zu werden, sollten Sie daher vor dem Kauf einer Wohnung immer einen Blick in die Gemeinschaftsordnung sowie in die Teilungserklärung werfen.
