Grundstückswert

Definition & Erklärung

Möchten Sie ein Grundstück verkaufen, sollten Sie zuvor den Grundstückswert bestimmen lassen. Auch bei einer Kaufabsicht kann eine Ermittlung des Grundstückswerts des Grundstücks, das Sie kaufen wollen, sinnvoll sein.

Der Grundstückswert beschreibt dabei den Wert eines unbebauten Grundstücks, ohne etwaige darauf vorhanden Bauwerke. Alternativ wird der Grundstückswert auch als Bodenwert bezeichnet.

Wodurch wird der Grundstückswert beeinflusst?

Der Grundstückswert kann durch verschiedene Faktoren beeinflusst werden. Die Mikro- sowie die Makrolage sind besonders wichtig.

Zur Mikrolage zählen Dinge wie die Verkehrsanbindung, die direkte Nachbarschaft oder der Lärmpegel der Umgebung. Regionale Charakteristika wie der Arbeitsmarkt, die Wirtschaftskraft oder die Entwicklung der Demografie bilden dagegen die sogenannte Makrolage.

Weitere wichtige Faktoren sind die Nutzbarkeit sowie die Bebaubarkeit eines Grundstücks. Ein Grundstück ist fast zwangsläufig weniger wert, wenn dort nicht gebaut werden kann.

Ist auch eine anderweitige Nutzung, etwa zu landwirtschaftlichen Zwecken, nicht ohne Weiteres möglich, sinkt der Wert noch weiter.

Weiterhin sollte auf mögliche Altlasten geachtet werden. Auch, wenn ein Grundstück unter Denkmalschutz steht, mindert dies in aller Regel den Grundstückswert.

Welche Grundstücksarten gibt es?

In Fachkreisen wird zwischen drei Arten von Grundstücken unterschieden: Rohbauland, Bauerwartungsland und Bauland.

Rohbauland ist nicht erschlossen und wird auch in naher Zukunft nicht zum Bauen freigegeben. 

Bauerwartungsland ist genau wie Rohbauland noch nicht erschlossen, ist aber zur Erschließung vorgesehen und kann in absehbarer Zukunft bebaut werden.

Am teuersten sind Grundstücke, die schon Bauland sind. Diese sind nämlich etwa an die Gas-, Strom- und Wasserversorgung einer Gemeinde oder einer Stadt angeschlossen und kann somit bebaut werden.

Dementsprechend sind Rohbauland und Bauerwartungsland deutlich günstiger zu haben als Bauland.

Wie kann ich den Grundstückswert meines Grundstücks ermitteln?

Um Ihren Grundstückswert zu ermitteln, sollten Sie am besten einen professionellen Gutachter anheuern.

Zwar können Sie den Wert Ihres Grundstücks auf Grundlage des öffentlich einsehbaren Bodenrichtwertes schätzen, dies fällt aufgrund der vielen Faktoren, die den Wert beeinflussen können, allerdings schwer.

Ein Gutachter (oder Immobilienmakler) kann auf jahrelange Expertise und Ortskenntnis zurückblicken und hat ein Auge für wertbeeinflussende Faktoren, die ein Laie in der Regel nur schwer erkennt.

Falls Sie sich für die Beauftragung eines Experten entscheiden, sollten Sie diesen den Verkehrswert ermitteln lassen, da dieser normalerweise näher an der Realität ist, als der Bodenrichtwert.

Verkehrswertermittlung mit der Vergleichswertmethode

Der ungefähre Verkehrswert kann etwa mithilfe der Vergleichswertmethode ermittelt werden. Diese greift auf Verkaufspreise von Grundstücken mit ähnlichen Charakteristika aus der Vergangenheit zurück.

Zudem fließen einige weitere Faktoren in die Bewertung mit ein, wie die Lage des Grundstücks, etwaige Altlasten, Lärmverschmutzung oder die Beschaffenheit des Bodens auf dem Grundstück.

Die Vergleichswertmethode ist kein exaktes Verfahren. Der ermittelte Wert weicht oft von der Realität ab. Dennoch eignet sich diese Methode zur ungefähren Einschätzung eines Wertes.

Die Bauträgerkalkulation – ein Werkzeug für Profis

Große Immobilienfirmen oder Bauträger nutzen zur Ermittlung des potentiellen Gewinns durch den Kauf eines Grundstücks und eine anschließende Bebauung die Bauträgerkalkulation.

Für dieses Verfahren benötigt man Informationen aus dem Bebauungsplan, wie die Geschossflächenzahl und die Grundflächenzahl, sowie voraussichtliche Baukosten des geplanten Gebäudes. Kennt man den potentiellen Verkaufspreis, lässt sich so eine Gewinnspanne errechnen.

Auch dieses Verfahren ist recht ungenau und von vielen äußeren, nicht zwangsläufig beeinflussbaren Faktoren abhängig.

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