Gutachter­ausschuss

Definition & Erklärung

Ein Gutachterausschuss ist im Immobilienbereich eine Gruppe aus Immobilienexperten, die für eine bestimmte Region, etwa eine Gemeinde oder einen Kreis, zuständig ist. Er erstellt unter anderem Gutachten über Grundstückswerte, wertet Kaufpreissammlungen aus und schafft so Transparenz auf dem Immobilienmarkt.

Wann sind die ersten Gutachterausschüsse entstanden?

Die ersten Gutachterausschüsse wurden in der 1960er-Jahren geschaffen.

Sie gingen aus einer auf dem Immobilienmarkt vorherrschenden Unsicherheit über Grundstücks- und Gebäudewerte hervor, die Folge einer starken Regulierung des Immobilienmarktes seit den 1930er-Jahren war.

Dies sollte eine ausreichende Markttransparenz gewährleisten, also die einfache Zugänglichkeit hochqualitativer Informationen für interessierte Personen.

Was genau macht ein Gutachterausschuss?

Gutachterausschüsse haben viele verschiedene Aufgaben, die für Transparenz auf dem Immobilienmarkt sorgen sollen.

Sie werten Sammlungen von Kaufverträgen aus und präsentieren die Ergebnisse, erstellen Bodenrichtwertkarten oder veröffentlichen Berichte über die Lage am Immobilienmarkt.

Ziel des Ausschusses ist dabei eine selbständige Arbeit, die von keiner Institution und von keinem Unternehmen gesteuert oder beeinflusst wird.

Das Baugesetzbuch regelt in § 193 ff. die genauen Tätigkeiten der Gutachterausschüsse. 

Darunter sind, abgesehen von den oben schon genannten Aufgaben:

  • Verkehrswertgutachten durchführen
  • Überwachung der Immobilienkäufe und -verkäufe im Zuständigkeitsbereich
  • Gutachten über Rechtsverluste erstellen
  • Datenerhebung zu Umrechnungsfaktoren, Kapitalzinssätzen und so weiter

Außerdem übernehmen Gutachterausschüsse mithin Aufgaben, die im Baugesetzbuch nicht explizit genannt werden, wie die Erteilung von Auskünften an Bürger und Behörden, die Überwachung der Mietwerte und einige weitere.

Wer arbeitet in Gutachterausschüssen?

Jeder Gutachterausschuss wird von einem von der zuständigen Behörde gestellten Vorgesetzten geleitet.

Fällt dieser aus, gibt es mehrere Stellvertreter. Zudem arbeiten in Gutachterausschüssen ehrenamtliche Immobilienexperten, Bankangestellte, Beamte des Finanzamtes oder andere Personen, die sich mit dem Immobilienmarkt und seinen Mechaniken auskennen, wie Architekten oder Bauingenieure.

Um eine Befangenheit auszuschließen, dürfen Gutachter nicht in Grundstücksverwaltungen tätig sein.

Haben Gutachterausschüsse spezielle Rechte?

Mitglieder von Gutachterausschüssen dürfen grundsätzlich jegliches Eigentum inspizieren. 

Für das Betreten von Wohneigentum benötigen sie jedoch eine Erlaubnis des Eigentümers, der allerdings einer Duldungspflicht unterliegt. Notfalls kann der Ausschuss dieses Recht einklagen.

Wie kommen Gutachterausschüsse an ihre Daten?

Um seinen Aufgaben nachzukommen, benötigt ein Gutachterausschuss eine größtmögliche Menge an Daten bezüglich des Immobilienmarktes im Zuständigkeitsbereich.

Eine wichtige Datenquelle für Gutachterausschüsse sind Notarbüros. Ein Notar wird zum Abschluss eines jeden Kaufvertrags gebraucht, da nur notariell beglaubigte Kaufverträge Gültigkeit haben.

Selbiges gilt für Darlehensverträge. Kopien dieser Verträge mit allen Daten werden beim zuständigen Gutachterausschuss gesammelt, die Daten extrahiert, in Datenbanken gespeichert und anschließend eingehend analysiert.

Berücksichtigt werden dabei allerdings nur Käufe und Verkäufe, die das Marktgeschehen wahrheitsgerecht widerspiegeln.

Daten von Unternehmensverkäufen, bei denen das komplette Inventar in den Besitz eines Käufers übergeht, fließen etwa nicht in die Datenauswertung mit ein.

Auf den Daten aus den Kaufverträgen basieren etwa Kaufpreissammlungen oder jährlich erstellte Grundstücksmarktberichte.

Im Zweifelsfall können sich Gutachter auch vor Ort über Grundstücke informieren und diese sogar betreten, was der Inhaber nach erteilter Erlaubnis dulden muss.

Wie profitiert der Bürger von Gutachterausschüssen?

Auch als normaler Bürger profitieren Sie von der Arbeit der Gutachterausschüsse. Ohne sie könnte die weitgehende Transparenz des Immobilienmarktes nicht gewährleistet werden. 

Zudem sind einige Datenbänke, etwa zu Bodenrichtwerten, frei zugänglich, während Sie andere Daten käuflich erwerben können.

Ein Grundstücksmarktbericht kostet etwa 25 Euro. Einblicke in diese Datenbänke sind gerade vor Immobilienkäufen und -verkäufen immens wichtig.

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