Grundsteuer

Definition & Erklärung

Die Grundsteuer ist eine Besitzsteuer, die einmal jährlich von der Gemeinde erhoben wird. Dabei wird zwischen den Grundsteuern A (agrarisch), B (baulich) und C (für unbebaute Grundstücke) unterschieden. Für einen Großteil der Immobilienbesitzer ist also die Grundsteuer B von Bedeutung.

Ab dem 1. Januar 2025 wird eine neue Grundsteuer gelten.

Der Umstellungsprozess hat schon begonnen. Aus diesem Grund müssen Immobilienbesitzer im Jahr 2022 über die Plattform Elster eine gesonderte Grundsteuererklärung abgeben.

Grundsteuer Definition Erklaerung Ratgeber

Was bedeutet die Grundsteuerreform für Immobilienbesitzer?

Die Grundsteuer war in der Vergangenheit immer wieder Zielscheibe für Kritik sowohl von Immobilienbesitzern als auch aus der Politik.

Grund dafür ist, dass sie noch immer auf Grundlage von Immobilienwerten aus den Jahren 1935 (in Ostdeutschland) beziehungsweise 1964 (in Westdeutschland) berechnet wird.

Die Preise für Immobilien haben sich seitdem stark verändert.

Die Einheitswerte, die für die Berechnung der Grundsteuer verwendet werden, liegen daher in den meisten Fällen weit unter den aktuellen Verkehrswerten.

Besonders in Berlin führt dies immer wieder zu erheblich Problemen, da dort in den westlichen Stadtteilen Werte von 1964 gelten, während in den östlichen Teilen noch immer Werte von 1935 genutzt werden.

Unter anderem deshalb wurde das bisherige Verfahren zur Erhebung der Grundsteuer vom Bundesverfassungsgericht als verfassungswidrig erklärt.

Daraufhin hat der Bundesrat eine Änderung des Grundgesetzes beschlossen. Diese Änderung tritt nun zum 1. Januar 2025 in Kraft.

Wo wird ab 2025 mehr Grundsteuer erhoben?

Teurer wird es wohl für fast jeden Immobilienbesitzer werden. Besonders in Großstädten wie Berlin, München, Hamburg, Köln oder Stuttgart wird dies deutlich spürbar sein, da die Immobilien dort die größte Preisentwicklung hinter sich haben.

Aber auch Einfamilienhäuser werden deutlich höher bewertet, ebenso wie unbebaute Grundstücke aufgrund eines neuen Hebesatzes.

Wo wird ab 2025 weniger Grundsteuer erhoben?

Mit etwas Glück werden Bewohner eher strukturschwacher Gebiete steuerlich entlastet, da die Immobilienpreise in diesen Gebieten seit 1935 beziehungsweise 1964 häufig gesunken sind.

Dagegen spricht allerdings, dass Gemeinden und Städte bei Bedarf ihre eigenen Hebesätze anpassen können.

Auch Eigentümer von Mehrfamilienhäusern könnte gut wegkommen, da für Mehrfamilienhäuser nur einmal Grundsteuer erhoben und diese unter allen Bewohnern oder Eigentümern aufgeteilt wird.

Müssen Mieter mit Mehrkosten aufgrund der Grundsteuerreform rechnen?

Vermieter können die Grundsteuer auf Mieter umlegen, da sie unter die umlagefähigen Nebenkosten fällt.

Erhöhungen und Senkungen der Grundsteuer werden also in den meisten Fällen auf die Mieter umgelegt.

Weshalb wird die Grundsteuer reformiert?

Die Grundsteuerreform hat mehrere Ziele:

Die Vereinfachung der Bewertungsverfahren

Bisher sind die Bewertungsverfahren zur Ermittlung der Grundsteuer übermäßig kompliziert. Daher sollen sie mit der Reform deutlich vereinfacht werden.

Steuergerechtigkeit im ganzen Land

Bisher zahlen Immobilienbesitzer im Osten tendenziell weniger Grundsteuer, da die Immobilien dort auf Basis von Werten aus dem Jahre 1935 bewertet werden, im Westen dagegen aus 1964.

Dies soll geändert und angeglichen werden, um Steuergerechtigkeit im ganzen Bundesgebiet zu schaffen.

Einbau einer Öffnungsklausel

Die Öffnungsklausel soll den einzelnen Bundesländern ermöglichen, von den bundesweiten Regeln nach eigenem Ermessen abzuweichen. Ganz ablehnen können sie diese allerdings nicht.

Die Aufrechterhaltung der Steuereinnahmen

Die Steuereinnahmen des Bundes durch die Grundsteuer sollen durch die Reform nicht erhöht werden, sondern konstant bei etwa 15 Milliarden Euro pro Jahr bleiben.

Zudem soll die Reform ermöglichen, dass bestimmte Immobilieninhaber entlastet werden. 

Dies gilt etwa für Inhaber von Sozialbauten, Genossenschaftsobjekte oder gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften.

In welchen Bundesländern wird was bezüglich der neuen Grundsteuer gelten?

Neun der sechzehn Bundesländer wollen sich an die Vorgaben des Bundes zur neuen Grundsteuer halten. Diese sind:

  • Berlin
  • Brandenburg
  • Bremen
  • Mecklenburg-Vorpommern
  • Nordrhein-Westfalen
  • Rheinland-Pfalz
  • Sachsen-Anhalt
  • Schleswig-Holstein
  • Thüringen

Die restlichen Bundesländer werden die Grundsteuer modifizieren, da sie durch die Reform mehr eigene Gestaltungsmöglichkeiten haben werden.

Baden-Württemberg wird die Grundsteuer etwa auf Grundlage des Bodenrichtwerts sowie der Grundstücksfläche berechnen. Dazu wurde bereits im Jahr 2020 ein neues Gesetz verabschiedet. Genannt wird dies „modifiziertes Bodenwertmodell“.

Bayern hat die Öffnungsklausel überhaupt erst ermöglicht. Das süddeutsche Bundesland wird die Grundsteuer auf Basis der Gebäudefläche, der Grundstücksfläche, dem Hebesatz der einzelnen Kommunen und der Nutzungsart berechnen.

Wie viel eine Immobilie oder ein Grundstück wert ist, hat dabei keine Bedeutung.

Da die Bodenwerte in Hamburg derzeit immens ansteigen, hat die Stadt sich für ein etwas anderes Modell entschieden. Hier wird sowohl die Grundstücksfläche als auch die Nutzfläche der Gebäude sowie die Wohnlage mit in die Berechnung der Grundsteuer einbezogen.

Das Bundesland Hessen hat ein Modell in Planung, das fast identisch zum Hamburger Modell funktionieren soll. Dort wird allerdings noch an Details gearbeitet. Auch in Niedersachsen fand das Modell aus Hamburg Anklang.

Das Saarland wird, wie auch Hessen und Niedersachsen, das vom ehemaligen Hamburger Bürgermeister und jetzigen Bundeskanzler Olaf Scholz eingeführte Modell übernehmen, es allerdings um eine Differenzierung nach Grundstücksart ergänzen.

Sachsen wird das vom Bund vorgeschlagene Modell übernehmen, es aber um eigene Steuermesszahlen ergänzen. Dabei werden Geschäftsgrundstücke stärker besteuert als Wohngrundstücke oder unbebaute Grundstücke.

Wie gebe ich eine Grundsteuererklärung ab?

Auf Grundstücksbesitzer wird aufgrund der Reform der Grundsteuer in naher Zukunft eine Grundsteuererklärung zukommen. Diese müssen Sie über die Onlineplattform Elster abgehen.

Eine Ausnahme hiervon macht nur Bayern, wo Sie die Erklärung auch auf Papier einreichen können.

Ansonsten bleibt nur ein Härtefallantrag. Haben Sie noch kein Elster-Konto, müssen Sie sich ein solches anlegen. Beachten Sie, dass die Zusendung der Aktivierungsdaten auf postalischem Wege erfolgt und bis zu zwei Wochen dauern kann.

Zudem bieten Bundesländer, die das vom Bund vorgeschlagene Modell verwenden, eine Abgabe über die Webseite www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de an.

Dies gilt allerdings nur für einfache Fälle wie Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder unbebaute Grundstücke.

Was muss ich in meiner Grundsteuererklärung angeben?

Welche Angaben Sie genau machen müssen, hängt davon ab, in welchem Bundesland Sie leben oder Ihr Eigentum liegt.

In allen Bundesländern, die das Bundesmodell verwenden, müssen Sie folgende Angaben machen (dies gilt auch für Sachsen und das Saarland):

  • die Grundstücksfläche: diese finden Sie etwa im Grundbuchauszug
  • der Bodenrichtwert: werfen Sie dazu einen Blick in die Datenbank Boris
  • die Gebäudeart: geben Sie an, ob es sich etwa um ein Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhaus handelt
  • die Wohnfläche: sie ist in Ihrer Bauakte oder Ihrem Bauplan zu finden
  • das Baujahr: auch dieses finden Sie in der Bauakte oder dem Bauplan

In den restlichen fünf Bundesländern weicht das Verfahren vom Bundesstandard ab.

In Baden-Württemberg benötigen Sie folgende Daten:

  • Ihr Aktenzeichen: Ihr Aktenzeichen finden Sie auf dem Schreiben Ihres Finanzamtes, das dieses Ihnen zum Thema Grundsteuerreform zusenden sollte
  • Gemarkung und Lage: diese finden Sie ebenfalls auf dem Schreiben
  • die Grundstücksfläche: diese finden Sie auf Ihrem Grundbuchauszug
  • der Bodenrichtwert: schlagen Sie Ihren Bodenrichtwert im neuen Bodenrichtwertinformationssystem nach

In Bayern benötigen Sie folgende Daten:

  • Ihr Aktenzeichen und Ihre Flurstückdaten: beide Daten finden Sie im Schreiben des Finanzamtes
  • Ihre Adressdaten
  • Ihre Gebäudefläche und Ihre Grundstücksfläche: beide Informationen finden Sie in Ihrer Bauakte

In Hamburg benötigen Sie folgende Daten:

  • Ihre Steuernummer, etwa aus dem Grundsteuerbescheid
  • Ihre Flurstückdaten, etwa aus dem Grundbuchauszug
  • Wohn- und Nutzfläche

In Hessen benötigen Sie folgende Daten:

  • Zuständiges Finanzamt plus Aktenzeichen: beide Daten finden Sie auf dem Schreiben Ihres Finanzamtes
  • Adresse des betroffenen Grundstücks
  • Daten zu Ihrem Flurstück: diese finden Sie etwa auf Ihrem Grundbuchauszug
  • Wohn- und Nutzfläche

In Niedersachsen benötigen Sie folgende Daten:

  • Zuständiges Finanzamt plus Aktenzeichen: beide Daten finden Sie auf dem Schreiben Ihres Finanzamtes
  • Adresse des betroffenen Grundstücks
  • Daten zu Ihrem Flurstück: diese finden Sie etwa auf Ihrem Grundbuchauszug
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Flächengröße des Flurstücks: diese finden Sie unter www.grundsteuer-viewer.niedersachsen.de

Wie berechne ich meine Grundsteuer?

Die Berechnung der Grundsteuer B für bebaute Grundstücke ist recht einfach. Sie brauchen nur drei Daten, um diese berechnen zu können.

  • den Einheitswert/Grundsteuerwert: diesen finden Sie in Ihrem Einheitswertbescheid
  • die Grundsteuermesszahl Ihrer Gebäudeart aus dem Grundsteuergesetz
  • den Hebesatz, den Sie bei Ihrer Gemeinde herausfinden können

Multiplizieren Sie nun die drei Werte, erhalten Sie die Grundsteuer, die Sie zahlen müssen.

Einheitswert/Grundsteuerwert * Grundsteuermesszahl * Hebesatz je Gemeinde = Jahresgrundsteuer

Achten Sie mit der Einführung der neuen Öffnungsklausel allerdings auf regionale Unterschiede.

Den einzelnen Bundesländern steht es frei, ihre Verfahren anzupassen.

Wie kommt der Grundsteuer-Einheitswert zustande?

Bis 2024 werden zur Ermittlung des Grundsteuer-Einheitswertes zwei verschiedene Verfahren herangezogen: das Ertragswertverfahren sowie das Sachwertverfahren.

Das Ertragswertverfahren kommt zum Einsatz, wenn Daten zu Mieten aus den Jahren 1935 beziehungsweise 1964 zur Verfügung stehen.

Die Jahresrohmiete aus diesen Jahren wird mit einem Wertfaktor oder Vervielfältiger multipliziert, um daraus den heutigen Ertragswert der Immobilie zu berechnen.

Dabei werden außerdem wertverändernde Faktoren, wie die Ausstattung der Immobilie, berücksichtigt. Der Wertfaktor ist der Quotient aus dem Kaufpreis des Gebäudes und der Nettokaltmiete pro Jahr.

Ist die Miete aus den Jahren 1935 beziehungsweise 1964 nicht bekannt, muss das Sachwertverfahren genutzt werden.

Dabei werden die Werte von Gebäude, Boden und Garten ermittelt und addiert. Der Gebäudewert basiert dabei auf Herstellungskosten aus den Stichjahren.

Dieses Verfahren kommt auch bei Luxusimmobilien zum Einsatz, da sich deren Wert nicht einfach auf Grundlage von Mieten berechnen lässt.

Wie wird der Grundsteuerwert ab 2025 berechnet?

Ab 2025 soll nur noch das Ertragswertverfahren genutzt werden.

Dazu wird die neu eingeführte statistische Nettokaltmiete mit dem Immobilienwert multipliziert, der aus folgenden Faktoren ermittelt wird:

  • der Lage des betroffenen Grundstücks
  • dem Bodenrichtwert
  • der Fläche des Grundstücks
  • der Art des Gebäudes
  • der Wohnfläche
  • dem Baujahr des betroffenen Gebäudes

Unbebaute Grundstücke, die unter die Grundsteuer C fallen, werden erstens automatisch höher besteuert und zweitens entfallen die Faktoren, die das Gebäude betreffen.

Das Sachwertverfahren wird nur noch in Einzelfällen bei Nichtwohngrundstücken verwendet.

Grundsteuermesszahl – was ist das?

Das Grundsteuergesetz legt fest, welcher Prozentsatz des Einheitswertes steuerpflichtig ist. Dafür gelten in den alten und neuen Bundesländern unterschiedliche Regelungen.

In den alten Bundesländern gilt Folgendes:

  • Für Einfamilienhäuser mit einem Einheitswert von bis zu 38.346,89 Euro gilt eine Grundsteuermesszahl von 2,6 ‰.
  • Für Einfamilienhäuser ab einem Einheitswert von 38.346,89 Euro gilt eine Grundsteuermesszahl von 3,5 ‰.
  • Für Zweifamilienhäuser gilt eine Grundsteuermesszahl von 3,1 ‰.
  • Für andere Arten von Wohneigentum gilt eine Grundsteuermesszahl von 3,5 ‰.
  • Für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke gilt eine Grundsteuermesszahl von 6 ‰. 

In den neuen Bundesländern gelten generell Werte zwischen 5 ‰ und 10 , die aber etwa vom Alter des betroffenen Gebäudes oder gemeindespezifischen Regelungen abhängen.

Fragen Sie daher am besten bei Ihrer Gemeinde nach der Grundsteuermesszahl.

Wie ändert sich die Grundsteuermesszahl ab 2025?

Um die steigenden Steuern durch steigende Grundstückswerte aufgrund der Grundsteuerreform auszugleichen, wird die Grundsteuermesszahl auf ein Zehntel ihres bisherigen Wertes reduziert, also von zum Beispiel von 5 ‰ auf 0,5 ‰.

Wie finde ich meinen Hebesatz heraus?

Der Hebesatz wird von jeder Gemeinde selbst festgelegt und sollte daher auch bei der jeweiligen Gemeinde erfragt werden.

So ist dieser etwa in Großstädten in der Regel deutlich höher als auf dem Land.

Im Zuge der Reform soll der Hebesatz von den Gemeinden genutzt werden, um Minder- oder Mehreinnahmen auszugleichen.

Wie hoch ist meine Grundsteuer pro Jahr?

Diese Frage lässt sich pauschal nicht beantworten, da die Grundsteuersätze je nach Region und sogar Gemeinde sehr unterschiedlich ausfallen können.

Dies liegt an dem großen Spielraum, der durch die Grundsteuermesszahl und die Hebesätze ermöglicht wird. Dennoch gilt in allen Gemeinden die folgende Formel:

Einheitswert * Grundsteuermesszahl * Hebesatz = Jahresgrundsteuer

Anhand der Stadt Pforzheim möchten wir Ihnen ein paar einfache Beispiele an die Hand geben:

Beispiel: Wie viel Grundsteuer wird in Pforzheim pro Jahr auf ein Einfamilienhaus erhoben?

Auf ein Einfamilienhaus mit einer Grundstücksfläche von 250 Quadratmetern (Bodenrichtwert 331 Euro pro Quadratmeter) wird in Pforzheim ein Grundstückswert von 82.700 Euro angesetzt. Da die Steuermesszahl bei 0,91 ‰ und der Hebesatz bei 550 % liegt, müssten Sie hier eine Grundsteuer von 413,91 Euro pro Jahr zahlen.

Grundsteuerwert 82.700 € * Steuermesszahl 0,91 ‰ * Hebesatz 550 % = Grundsteuer 413,91 €

Beispiel: Wie viel Grundsteuer wird in Pforzheim pro Jahr auf ein Mehrfamilienhaus erhoben?

Auf ein Mehrfamilienhaus mit einer Grundstücksfläche von 700 Quadratmetern (Bodenrichtwert 331 Euro pro Quadratmeter) wird in Pforzheim ein Grundstückswert von 231.700 Euro angesetzt. Da die Steuermesszahl bei 0,91 ‰ und der Hebesatz bei 550 % liegt, müssten Sie hier eine Grundsteuer von 1.159,66 Euro pro Jahr zahlen.

Grundsteuerwert 231.700 € * Steuermesszahl 0,91 ‰ * Hebesatz 550 % = Grundsteuer 1.159,66 €

Beispiel: Wie viel Grundsteuer wird in Pforzheim pro Jahr auf ein unbebautes Grundstück erhoben?

Auf ein unbebautes Grundstück mit einer Grundstücksfläche von 700 Quadratmetern (Bodenrichtwert 331 Euro pro Quadratmeter) wird in Pforzheim ein Grundstückswert von 231.700 Euro angesetzt. Da die Steuermesszahl bei 1,3 ‰ und der Hebesatz bei 550 % liegt, müssten Sie hier eine Grundsteuer von 1.656,66 Euro pro Jahr zahlen.

Grundsteuerwert 231.700 € * Steuermesszahl 1,3 ‰ * Hebesatz 550 % = Grundsteuer 1.656,66 €

Wann muss ich Grundsteuer zahlen?

  • Falls Ihre Grundsteuer weniger als 15 Euro im Jahr beträgt, müssen Sie diese nur einmal im Jahr am 15.08. bezahlen.
  • Liegt die Grundsteuer zwischen 15 Euro und 30 Euro im Jahr, müssen Sie je eine Hälfte zum 15.02. und die andere Hälfte zum 15.08. begleichen.
  • Bei Beträgen über 30 Euro wird dagegen einmal im Quartal ein Viertel des Gesamtbetrags eingefordert. Die Stichtage sind der 15.02., der 15.05., der 15.08. sowie der 15.11.

Wer steht in der Pflicht, die Grundsteuer zu bezahlen?

Jeder, der Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie ist, muss in Deutschland eine Grundsteuer bezahlen. Dabei zählt, wer zum 1. Januar des jeweiligen Jahres der Eigentümer der Immobilie war.

Beispiel: Verkaufen Sie Ihr Haus im Juni, müssen Sie im August und November trotzdem noch die fällige Steuer zahlen. Erst ab dem 1. Januar des folgenden Jahres muss dann der neue Eigentümer übernehmen. Dies kann im Kaufvertrag anders geregelt werden, was auch häufig so gehandhabt wird.

Bei einem Verkauf bleibt die Steuernummer sowie die Höhe der Grundsteuer unverändert, da beide an das Objekt und nicht an den Eigentümer gebunden sind.

Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn eine Immobilie nach einem Verkauf in mehrere Wohneinheiten aufgeteilt wird. Diese erhalten dann jeweils eigene Steuernummern.

Gibt es Immobilien, die von der Grundsteuer befreit sind?

Es gibt spezielle Fälle, in denen sich Eigentümer von der Grundsteuer ganz oder zumindest teilweise befreien lassen können.

Dazu zählen:

  • Inhaber einer denkmalgeschützten Immobilie, da diese in aller Regel sehr hohe Instandhaltungskosten mit sich bringen.
  • Von Brand- oder Wasserschäden und damit Mietausfällen betroffene Vermieter.
  • Inhaber von Immobilien in Gemeinden mit Mietpreisverfall oder sehr geringer Nachfrage.

Zudem gilt, dass die Grundsteuer um ein Viertel gemindert wird, wenn Mieterträge um mindestens 50 % fallen und um die Hälfte, wenn Mieterträge ganz ausfallen.

Um die Beträge erstattet zu bekommen, müssen Vermieter bis zum 31.03. des folgenden Jahres einen Antrag bei ihrer Gemeinde oder ihrem Finanzamt stellen.

Gut zu wissen: Krankenhäuser, Bildungs- oder wissenschaftliche Einrichtungen müssen überhaupt keine Grundsteuer entrichten.

Wie wirken sich Änderungen am Grundbesitz auf die Grundsteuer aus?

Falls Eigentümer tiefgreifende strukturelle Veränderungen am Grundstück oder Gebäude vornehmen, kann es zu Änderungen an der Grundsteuer kommen.

Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn …

  • ein Gebäude abgerissen wird
  • an ein Gebäude angebaut wird
  • ein Grundstück aufgeteilt wird

… da sich dann auch der Wert des Grundes ändert.

Das Finanzamt muss in einem solchen Fall einen neuen Einheitswert ermitteln sowie eine neue Grundsteuermesszahl ansetzen.

Gibt es einen Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Ja. Die Grunderwerbsteuer wird nur einmalig beim Erwerb einer Immobilie fällig, während die Grundsteuer jährlich bezahlt werden muss.

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