Genau wie die Umsatzsteuer ist die Grunderwerbsteuer eine Verkehrssteuer. In Deutschland wird diese beim Kauf oder beim Tausch von Immobilien erhoben. Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sind unbewegliche Güter, also etwa Grundstücke oder Häuser.

Anders als andere Verkehrssteuern, die auf dem Konto des Bundes landen, kommt die Grunderwerbsteuer Gemeinden und Ländern zugute.

Wer muss Grunderwerbsteuer zahlen?

Beim Kauf bebauter oder unbebauter Grundstück zahlt der Käufer oder der Erwerber die Grunderwerbsteuer. Genaueres ist im Kaufvertrag geregelt, in der Regel zahlt aber der Erwerber.

Nachdem die Grunderwerbsteuer beglichen ist, erhält der Käufer oder der Erwerber eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt, die dann ans Grundbuchamt geht.

Dieses trägt dann den neuen Eigentümer ins Grundbuch ein.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Direkt nachdem der zuständige Notar den Kaufvertrag über eine Immobilie beglaubigt, geht dieser ans Finanzamt. Dieses stellt anschließend einen Steuerbescheid an den Steuerschuldner aus, woraufhin die Steuerschuld schnellstmöglich beglichen werden muss.

Geschieht dies nicht, wird keine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt und der Steuerschuldner nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Die 16 Bundesländer Deutschlands legen den Grunderwerbsteuersatz eigenständig fest. Dieser jeweilige Steuersatz gilt zum Zeitpunkt des Grundstückserwerbs, welcher im Kaufvertrag festgehalten wird.

In allen Bundesländern liegt der Steuersatz zwischen 3,5 % (etwa in Bayern) und 6,5 % (etwa im Saarland).

Grunderwerbsteuersatz in Deutschland nach Bundesländern (Stand: Januar 2022) via Statista 

Der Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks gilt als Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer.

Anschließend fließen Faktoren wie Altlasten oder Verpflichtungen in die Berechnung einer Bemessungsgrenze mit ein. Anhand dieser wird dann der jeweilige Steuersatz bestimmt.

An einem Beispiel:

Kaufen Sie also im Saarland eine Immobilie für einen Preis von 500.000 Euro plus Grundschuldbestellung von 250.000 Euro, erhalten Sie eine Bemessungsgrundlage von 750.000 Euro.

Weil etwa eine Einbauküche (Beispielwert 50.000 Euro) nicht als unbewegliches Gut zählt, können Sie diese von der Bemessungsgrundlage abziehen.

Dadurch erhalten Sie eine Bemessungsgrundlage von 700.000 Euro. Da der Grunderwerbsteuersatz im Saarland derzeit 6,5 % beträgt, müssten Sie 45.500 Euro Grunderwerbsteuer bezahlen.

Was muss ich bei der Grunderwerbsteuer beachten?

Beachten Sie, dass auch auf geschenkte oder geerbte Immobilien eine Grunderwerbsteuer anfällt, sofern Sie nicht in einer geraden Linie mit dem Erblasser verwandt sind.

Ansonsten ist der Erwerb von Grundstücken im Wert von bis zu 2.500 Euro steuerfrei. 

Auch bei einer Veräußerung zweier gleichgeschlechtlicher, sich in einer eingetragenen Lebenspartnerschaft befindlichen Personen wird keine Grunderwerbsteuer erhoben.

Was ist der Unterschied zwischen Grunderwerbsteuer und Grundsteuer?

Im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer, die nach dem Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie einmalig erhoben wird, wird die Grundsteuer einmal jährlich fällig und kommt der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, zugute.

Die beiden Steuerarten unterscheiden sich also erheblich voneinander.

Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen?

In den Bundesländern mit vergleichsweise niedriger Grunderwerbsteuer stehen wohl bald Erhöhungen an.

Tipp: Wenn Sie überlegen, in nächster Zeit eine Immobilie zu erwerben, ist es sinnvoll, den Kaufvertrag zeitnah vor der Erhöhung abzuschließen.

Rechnen Sie bewegliche Güter, die sich im Haus befinden, unbedingt aus der Bemessungsgrundlage heraus – dazu zählen etwa Einbauküchen, Whirlpools oder Saunen.

Falls Sie eine gebrauchte Eigentumswohnung erwerben, können Sie die Instandhaltungsrücklage aus der Bemessungsgrundlage herausrechnen, da diese nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt.

Achten Sie zudem darauf, dass Sie den Erwerb von Grundstück und Haus klar trennen und dies auch im Vertrag deutlich machen.

Tun Sie dies, wird nur der Wert des Grundstücks für die Berechnung der Grunderwerbsteuer herangezogen, ansonsten addiert das Finanzamt den Wert von Grundstück und Gebäude. Dies kann erhebliche Mehrkosten nach sich ziehen.

Welche Kritik gibt es an der Grunderwerbsteuer?

Es gibt immer wieder Kritik an der Höhe der Grunderwerbsteuer in einigen Bundesländern.

In Deutschland herrscht Wohnraummangel, weshalb eine Steuer in dieser Höhe von vielen Menschen als kontraproduktiv erachtet wird.

Der Wohnraummangel führt zu Preisanstiegen, die einen Eigentumserwerb oder sogar eine Miete für Menschen aus sozial schwächeren Schichten schier unmöglich machen.

Zusätzlich zu dieser stetig größer werdenden Steuerlast steigen auch die Hauspreise immer weiter, was die Lage auf dem Immobilienmarkt noch prekärer werden lässt.