Grundschuld

Definition & Erklärung

Die Grundschuld ist eine Form des Grundpfandrechts und dient dazu, die Forderung eines Schuldners gegenüber einem Gläubiger abzusichern. Wird der Schuldner zahlungsunfähig, kann der Gläubiger von seinem Recht Gebrauch machen, die betroffene Immobilie zu versteigern.

Sie ist heutzutage die häufigste Form des Grundpfandrechts und hat damit die Hypothek und die Rentenschuld überholt.

Was ist eine Grundschuld?

Nachdem sich Schuldner und Gläubiger auf eine Grundschuldbestellung einigen, wird diese per Briefgrundschuld oder per Buchgrundschuld schriftlich vereinbart.

Genau wie die Rentenschuld oder die Hypothek dient die Grundschuld dazu, Kredite oder Darlehen für Immobilien abzusichern.

Was ist der Unterschied zwischen Buchgrundschuld und Briefgrundschuld?

Eine Buchgrundschuld ist etwas unkomplizierter als eine Briefgrundschuld, da sie, nachdem der Eigentümer der Immobilie einwilligt, schlicht und einfach von einem beauftragten Notar in das Grundbuchblatt (dritte Abteilung) eingetragen wird.

Im Gegensatz dazu wird bei der Briefgrundschuld zusätzlich ein Grundschuldbrief aufgesetzt. 

Dieser enthält sämtliche Informationen zu der Grundschuld:

  • Informationen zum belasteten Objekt
  • Informationen zum Kreditgeber
  • Zinshöhe
  • Höhe der Belastung

Wird die Briefgrundschuld zu einem späteren Zeitpunkt an eine weitere Person übergeben, etwa einen Käufer der Immobilie, kann so vermieden werden, die Grundschuld erneut ins Grundbuch einzutragen.

Kann die Grundschuld noch weiter unterteilt werden?

Die Grundschuld kann außerdem in die Sicherungsgrundschuld, die Eigentümergrundschuld sowie die Gesamtgrundschuld unterteilt werden.

Eine Sicherungsgrundschuld kann vom Kreditgeber nur zur Absicherung seiner Forderung genutzt werden. Dies lässt dem Kreditnehmer mehr Rechte.

Die Gesamtgrundschuld ist ein Sonderfall, da die Grundschuld hier auf mehrere Grundstücke verteilt wird.

Dies gibt dem Gläubiger Zugriff auf eine größere Kreditsumme, allerdings kann die Bank sich bei einem Zahlungsausfall auch aussuchen, welches Grundstück sie versteigern möchte.

Selbst wenn es keinen Gegenwert gibt, kann ein Immobilieneigentümer eine Eigentümergrundschuld ins Grundbuch eintragen lassen.

Dies hat den Zweck, dass er diese dem Gläubiger eines zukünftigen Darlehens ganz einfach als Sicherheit anbieten kann. Obendrein wird eine Grundschuld zur Eigentümergrundschuld, sobald das mit ihr zusammenhängende Darlehen abbezahlt wurde.

Welche sind die Vorteile einer Grundschuld gegenüber einer Hypothek?

Eine Hypothek ist immer an ein spezifisches Darlehen gebunden und erlischt automatisch, sobald dieses abbezahlt ist.

Eine Grundschuld kann dagegen gelöscht werden, muss aber nicht. Dies hat den Vorteil, dass diese weiterhin als Sicherheit für spätere Darlehen verwendet werden kann.

Dadurch kann sich der Kreditnehmer die Kosten für die Eintragung ins Grundbuch sparen. 

Die Grundschuld ist also deutlich flexibler als die Hypothek.

Wieso sollte ich ein Grundpfandrecht nicht löschen lassen?

Sie können den Anteil an einer Grundschuld, den Sie bereits getilgt haben, als Sicherheit für weitere Darlehen verwenden. Darum kann es Sinn ergeben, dass Sie auch bei vollständiger Tilgung eines Darlehens die Grundschuld bestehen lassen.

Wie lasse ich eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen?

Um eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen zu lassen, müssen Sie einen Notar kontaktieren. Dieser kann die Grundschuld eintragen.

Dafür verlangt er in aller Regel 1,5 % bis 2 % der Grundschuld, die er sich mit dem Grundbuchamt teilt.

Lassen Sie mehrere Grundschulden ins Grundbuch eintragen, wird bei einer etwaigen Zahlungsunfähigkeit zuerst die Grundschuld mit dem ältesten Datum bedient – Gläubiger, die danach kamen, können also unter Umständen leer ausgehen.

Möchten Sie die Grundschuld löschen, benötigen Sie eine Löschungsbewilligung. Diese stellt Ihnen Ihr Gläubiger aus, sobald Ihr Darlehen komplett getilgt wurde.

Wieso wollen Gläubiger eine Grundschuld?

Die Grundschuld fungiert als Sicherheit für Gläubiger und kommt im Normalfall mit einem Grundschuldzins daher, die viel höher ist als der Darlehenszins.

Dieser wird mit der Grundschuld ins Grundbuch eingetragen.

Sobald ein Schuldner nicht mehr zahlungsfähig ist, darf der Gläubiger die betroffene Immobilie zwangsversteigern und mit dem Erlös die Restschuld des Schuldners begleichen. 

Der Grundschuldzins kommt dann zum Einsatz, um Mehrkosten des Gläubigers abzudecken.

Stellen Sie daher schon vor einer Finanzierung sicher, dass Sie diese auch wirklich bezahlen können.

Wie viel kostet die Eintragung einer Grundschuld?

Der Notar verlangt in aller Regel 1,5 % bis 2 % der Grundschuld, die er sich mit dem Grundbuchamt teilt. Auch die Löschung ist nicht umsonst, hier müssen Sie mit 0,2 % der Grundschuld rechnen.

Was geschieht nach dem Verkauf einer Immobilie mit der Grundschuld?

Ein Käufer kann die Grundschuld einer Immobilie bei einem Kauf übernehmen und sie später für weitere Finanzierungen als Sicherheit verwenden.

So spart er sich die Kosten der Eintragung einer weiteren Grundschuld. Möchte der Käufer dies nicht, wird die abbezahlte Grundschuld gelöscht.

Entdecken Sie jetzt unser Immobilien-Magazin
mehr Artikel anzeigen
Noch mehr Immobilienwissen
Bundbalken
Binderbalken
Hängewerk
Gutachter­ausschuss
Grundstückswert
Grundsteuermessbetrag
Grundsteuer
Grundschuld
Grundriss
zum Glossar