Grundpfand­recht

Definition & Erklärung

Mithilfe eines Grundpfandrechts kann ein Gläubiger seine Forderungen an einen Schuldner absichern. Es wird im Darlehensvertrag sowie im Grundbuch vermerkt. Bei einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners kann der Gläubiger die betroffene Immobilie zwangsversteigern lassen, um das ihm zustehende Geld zu erhalten.

Ohne ein Grundpfandrecht werden Finanzierungen von Banken in der Regel nicht gewährt. 

Wird ein Darlehen dagegen komplett zurückgezahlt, stellt die Bank dem Schuldner eine Löschungsbewilligung für das Grundpfandrecht aus.

Gibt es verschiedene Arten von Grundpfandrechten?

Es gibt verschiedene Arten von Grundpfandrechten.

Die heutzutage von Banken am häufigsten genutzte ist die Grundschuld, früher war es die Hypothek. Die sogenannte Rentenschuld wird dagegen kaum noch verwendet.

Was ist eine Grundschuld?

Die Grundschuld ist die am häufigsten angewandte Form des Grundpfandrechts.

Damit sie überhaupt zustande kommt, müssen Schuldner und Gläubiger sich auf eine Grundschuldbestellung einigen und diese per Buchgrundschuld oder Briefgrundschuld schriftlich vereinbaren.

Sie dient, wie auch die Hypothek und die Rentenschuld, als Absicherung von Darlehen oder Krediten für Immobilien.

Falls der Schuldner zahlungsunfähig wird, kann die Bank das belastete Grundstück per Zwangsversteigerung veräußern und so ihr Geld zurückbekommen.

Eine Buchgrundschuld wird, nach Einwilligung des Immobilieneigentümers, ganz einfach von einem Notar in die dritte Abteilung des Grundbuchblattes eingetragen.

Eine Briefgrundschuld wird zusätzlich zu der Eintragung ins Grundbuch in einem Grundschuldbrief festgehalten, der alle notwendigen Informationen …

  • zum belasteten Objekt
  • dem Kreditgeber
  • der Zinshöhe

… sowie der Höhe der Belastung enthält.

Falls die Briefgrundschuld später an eine andere Person weitergegeben wird, kann so die Notwendigkeit eines neuen Eintrags im Grundbuch umgangen und ganz einfach der Grundschuldbrief weitergegeben werden.

Zusätzlich kann eine Grundschuld noch weiter unterteilt werden. Drei Ausprägungen sind besonders häufig: die Sicherungsgrundschuld, die Eigentümergrundschuld sowie die Gesamtgrundschuld.

Sicherungsgrundschuld

Im Rahmen der Sicherungsgrundschuld erhält der Kreditnehmer mehr Rechte, da der Kreditgeber versichern muss, dass er die Grundschuld ausschließlich zur Absicherung seiner Forderung verwendet.

Gesamtgrundschuld

Eine Gesamtgrundschuld verteilt die Grundschuld auf mehrere Grundstücke, die nicht zwingend denselben Eigentümer haben müssen.

Dies hat den Vorteil, dass so im Normalfall eine größere Darlehenssumme von der Bank gewährt wird.

Allerdings haftet bei einer Gesamtgrundschuld auch jedes Grundstück für eine etwaige Zahlungsunfähigkeit.

Die Bank darf sich sogar aussuchen, welches Grundstück in einem solchen Fall zwangsversteigert werden soll.

Eigentümergrundschuld

Die Eigentümergrundschuld kann vom Eigentümer selbst ins Grundbuch eingetragen werden, auch wenn es überhaupt keinen Gegenwert gibt.

So kann der Eigentümer diese bei einer Aufnahme eines weiteren Darlehens unkompliziert als Sicherheit an die Bank übertragen.

Eine Grundschuld wird auch dann zur Eigentümergrundschuld, wenn das mit ihr zusammenhängende Darlehen komplett abbezahlt wurde.

Was ist eine Hypothek?

So wie auch die Grundschuld ist eine Hypothek eine Form der Absicherung einer Forderung. Auch sie wird ins Grundbuch eingetragen, sobald sie zwischen Schuldner und Gläubiger vereinbart wurde.

Die Rechte an dem betroffenen Grundstück werden dabei an den Gläubiger übertragen. 

Auch bei der Hypothek unterscheidet man zwischen drei Arten: der Tilgungshypothek, der Festhypothek und der variablen Hypothek.

Tilgungshypothek

Bei der Tilgungshypothek wird im Normalfall ein fester jährlicher Vertrag vereinbart und dann mit monatlichen Ratenzahlungen abbezahlt.

Dieser monatliche Betrag besteht aus einer Tilgungsrate sowie einem Zins.

Festhypothek

Bei einer Festhypothek werden im Gegensatz zur Tilgungshypothek von Beginn an die Gesamtlaufzeit und der Zinssatz festgelegt.

Dies verschafft beiden Seiten mehr Planungssicherheit.

Variable Hypothek

Die variable Hypothek verzichtet auf einen festen Zinssatz und richtet sich stattdessen nach dem Kapitalmarkt.

Diese Variante ist in der Regel zwar die günstigste, birgt aber das Risiko später höhere Zinsen zahlen zu müssen, etwa aufgrund einer Inflation.

Was ist eine Rentenschuld?

Die Rentenschuld findet heute kaum noch Verwendung. Hier erhält der Schuldner regelmäßig einen Geldbetrag aus dem Grundstückswert, den er schlussendlich zurückzahlen kann, um die Grundschuld löschen zu lassen.

Tut er dies nicht, erhält die Bank die Eigentumsrechte am belasteten Grundstück.

Welche sind die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld?

Obwohl viele Menschen die Begriffe Hypothek und Grundschuld synonym verwenden, ist dies nicht richtig. Im Gegensatz zu einer Hypothek ist eine Grundschuld nicht direkt an ein spezifisches Darlehen gebunden.

Beide Arten bringen Vor- und Nachteile mit sich.

Ein Vorteil der Hypothek ist, dass die Funktionsweise höchst transparent ist. Mit jeder erfolgreich gezahlten Rate sinkt die Hypothek, bevor sie schlussendlich komplett und automatisch erlischt.

Dafür ist sie allerdings sehr unflexibel, da sie an ein spezifisches Darlehen geknüpft ist.

Die Grundschuld weist dagegen ein hohes Maß an Flexibilität auf. Eine Grundschuld können Sie problemlos auf andere Darlehen oder Gläubiger übertragen.

Dafür ist auch keine neue Grundpfandrechtsbestellung notwendig. Zudem werden so keine Kosten für einen Notar oder eine Grundbucheintragung fällig.

Andererseits erfolgt die Löschung einer Grundschuld nicht automatisch. Sobald Sie Ihr Darlehen komplett zurückgezahlt haben, stellt Ihr Gläubiger Ihnen eine Löschungsbewilligung aus.

Daraufhin können Sie entscheiden, ob Sie das Grundpfandrecht löschen lassen oder nicht. 

Außerdem gibt eine Grundschuld der Bank eine große Macht über Ihre Immobilie, da Sie diese bei Nichteinhaltung der Zahlungsmodalitäten zwangsversteigern kann.

Wieso sollte ich ein Grundpfandrecht nicht löschen lassen?

Sie können den Anteil an einer Grundschuld, den Sie bereits getilgt haben, als Sicherheit für weitere Darlehen verwenden. Darum kann es Sinn ergeben, dass Sie die Grundschuld auch bei vollständiger Tilgung eines Darlehens bestehen lassen.

Was passiert, wenn ich ein Grundpfandrecht ins Grundbuch eintragen lasse?

Ein Grundpfandrecht wird von einem Notar ins Grundbuch eingetragen. Die Kosten dafür betragen in der Regel 1,5 % bis 2 % der Grundschuld. Diese teilen sich das Grundbuchamt und der Notar.

Gibt es mehrere Grundpfandrechte für ein Grundstück, wird zuerst das älteste bedient. Kommt es zu einer Zwangsversteigerung, kann dies bedeuten, dass neuere Gläubiger komplett leer ausgehen.

Gelöscht werden kann das Grundpfandrecht nur mit einer Löschungsbewilligung, die Sie nach erfolgreicher Tilgung aller Schulden von Ihrer Bank erhalten. Auch für die Löschung einer Grundschuld fallen Gebühren an.

Wie funktioniert die Absicherung durch eine Grundschuld aus Sicht eines Darlehensgebers?

Der Darlehensgeber vereinbart mit dem Schuldner eine Grundschuld. Für diese wird ein Grundschuldzins festgelegt, die im Normalfall deutlich höher sind als die Darlehenszinsen. 

Der Grundschuldzins wird dann ins Grundbuch eingetragen.

Kann der Schuldner nicht mehr für sein Darlehen aufkommen, kann der Gläubiger von seinem Recht auf Zwangsversteigerung Gebrauch machen – der Erlös wird genutzt, um die Restschuld zu begleichen.

Mit dem Grundschuldzins werden dann die Mehrkosten abgedeckt, die durch den Zahlungsausfall verursacht wurden.

Auch angesichts dessen ist es immens wichtig, sich der Finanzierbarkeit eines Bauvorhabens sehr sicher zu sein und diese eingehend zu prüfen.

Was kostet die Bestellung eines Grundpfandrechts?

Die Eintragung eines Grundpfandrechts ins Grundbuch ist leider nicht umsonst.

Die Kosten, die anfallen, richten sich nach der Grundschuld und im Gerichts- und Notarkostengesetz festgelegten Vorgaben.

Normalerweise liegen die Kosten bei etwa 1,5 % bis 2 % der Höhe der Grundschuld.

Auch für eine Löschung der Grundschuld fallen Gebühren an. Diese sind aber niedriger als die einer Bestellung und liegen normalerweise bei etwa 0,2 % der Höhe der Grundschuld.

Was passiert bei einem Verkauf mit dem Grundpfandrecht?

Normalerweise wird eine Grundschuld bei einem Verkauf der betroffenen Immobilie gelöscht. Es kann für den Käufer aber Sinn stiften, die Grundschuld zu übernehmen, primär dann, wenn er diese als Sicherheit für eine Finanzierung einsetzen möchte.

So spart er sich die Gebühren für eine Eintragung einer neuen Grundschuld.

Was passiert bei einer vollständigen Tilgung eines Darlehens mit dem Grundpfandrecht?

Dies hängt von der Art des Grundpfandrechts ab. Eine Hypothek erlischt nach vollständiger Rückzahlung automatisch.

Bei einer Grundschuld hat der Schuldner die Wahl, diese nach Erhalt einer Löschungsbewilligung von seiner Bank löschen zu lassen oder sie bestehen zu lassen.

Dies kann bei weiteren Aufnahmen von Krediten von Vorteil sein. 

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