Bodenrichtwert

Definition & Erklärung

Mithilfe des Bodenrichtwertes lässt sich das Preisniveau von Grundstücken in einer Region ermitteln. Der Bodenrichtwert ist der Durchschnitt tatsächlicher erzielter Kaufpreise, die von einem Gutachterausschuss gesammelt und ausgewertet werden.

Der Wert von Grundstücken in einer Region wird von verschiedenen Faktoren wie dem Entwicklungszustand der Region oder der Lage des Grundstücks erheblich beeinflusst.

Spätestens alle zwei Jahre wird der Bodenrichtwert in einer Region ermittelt und in Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten veröffentlicht.

Passend dazu: Was bedeutet eigentlich „Bodenklasse“?

Was unterscheidet den Bodenrichtwert vom Verkehrswert?

Der Bodenrichtwert wird zu einem bestimmten Stichtag ermittelt und bezieht sich immer auf den Preis, der an diesem Stichtag erzielt worden wäre.

Der Verkehrswert setzt sich dagegen aus dem Bodenrichtwert und dem Gebäudesachwert zusammen und hängt von Angebot und Nachfrage ab, kann sich also jederzeit ändern.

Er wird also zur Wertermittlung von schon bebauten Grundstücken verwendet, während der Bodenrichtwert für unbebaute Grundstücke gilt, da bereits bebaute Grundstücke nicht ohne das darauf stehende Gebäude veräußert werden können.

Wovon wird der Bodenrichtwert beeinflusst?

Der Hauptfaktor bei der Ermittlung des Bodenrichtwertes ist der Durchschnitt der gesammelten Kaufpreise in einer Region. Daneben spielen weitere Faktoren eine wichtige Rolle.

Die Lage, also die Erreichbarkeit, die Infrastruktur und die Nachbarschaft sowie der Erschließungsgrad des Grundstücks haben unter anderem einen großen Einfluss auf den Bodenrichtwert.

So werden etwa Grundstücke direkt an Autobahnen niedriger bewertet als solche, die in einer ruhigen Lage mit schönem Ausblick liegen.

Auch die Form und Größe des Grundstücks spielen eine Rolle. Zudem sind die Bodenbeschaffenheit sowie die Bebaubarkeit von entscheidender Bedeutung für den Bodenrichtwert.

Auch Umweltfaktoren wie die Luftqualität, Natur in der Umgebung oder die Lautstärke werden mit in die Berechnung des Bodenrichtwertes einbezogen.

Wofür wird der Bodenrichtwert gebraucht?

Möchten Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen, dann ist der Bodenrichtwert ein wichtiges Instrument zur Einschätzung des Wertes. Der Bodenrichtwert dient hier als Basis und Orientierungspunkt.

Ist das Grundstück schon bebaut, müssen dagegen auch noch weitere Faktoren mit in die Einschätzung einbezogen werden.

Verfahren, die zur Einschätzung des Wertes bebauter Grundstücke zum Einsatz kommen, sind:

Wie wird der Bodenrichtwert ermittelt?

Damit die Ämter den Bodenrichtwert ermitteln können, senden Notare die von ihnen beglaubigten Grundstückskaufverträge an Gutachterausschüsse.

Der Ausschuss bezieht dann diese Kaufverträge sowie weitere lokale Faktoren wie die Lage, Umweltfaktoren, die Bodenbeschaffenheit, die Infrastruktur oder den Erschließungsgrad mit in die Berechnung des Bodenrichtwertes ein.

Die Rechnung Bodenrichtwert (Euro pro Quadratmeter) multipliziert mit der Grundstücksfläche (in Quadratmetern) ergibt dann den Bodenwert eines Grundstücks.

Je höher der Bodenrichtwert ist, desto höher ist dementsprechend der Bodenwert eines Grundstücks insgesamt.

Liegt der Bodenrichtwert eines Grundstücks von 1000 Quadratmetern bei 500 Euro, dann beträgt der Bodenwert dementsprechend 500.000 Euro.

Wichtig dabei ist zu bedenken, dass sowohl der Bodenrichtwert, als auch der Bodenwert Richtwerte sind und der reale Wert abweichen kann. Daher sollten beide Werte nicht für voll genommen werden, sondern als Grundlage für eine Einschätzung und für weitere, genauere Berechnungen dienen.

Richtlinien für die Wertermittlung

Seit Anfang 2022 gilt ein bundesweiter, einheitlicher Standard bei der Ermittlung von Immobilienwerten, die Immobilienwertermittlungsverordnung.

Darin wird auch geregelt, dass die Datenermittlung nun, mehr als noch zuvor, repräsentativ und geeignet sein muss, sowie den Vorgaben in der Immobilienwertermittlungsverordnung entspricht.

Dies ist vordergründig dann wichtig, wenn es zu rechtlichen Streitigkeiten kommt und der Bodenrichtwert zweifelsfrei nachgewiesen werden muss.

Wie finde ich heraus, welchen Bodenrichtwert mein Grundstück hat?

Um den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks herauszufinden, müssen Sie nur den zuständigen Gutachterausschuss kontaktieren. Anschließend sollten Sie Einsicht erhalten. Bedenken Sie jedoch, dass der Bodenrichtwert nur eine Schätzung ist.

Um eine realistische Schätzung zu erhalten, sollten Sie einen Gutachter mit der Begehung des Grundstücks beauftragen, da dieser den Bodenrichtwert vor Ort wesentlich besser einschätzen kann.

Zudem können Sie in allen Bundesländern, außer dem Saarland und Baden-Württemberg, auch mit BORIS-D einen Einblick in die Bodenrichtwerte in Ihrer Gegend erhalten.

BORIS-D ist ein gemeinsames Projekt mehrerer Bundesländer zur Digitalisierung der Bodenrichtwerte – dort finden Sie auch Bodenrichtwertkarten.

Bodenrichtwertkarten dienen dazu, die Bodenrichtwerte grafisch darzustellen. In Bodenrichtwertkarten werden die Bodenrichtwerte zusammen mit den Charakteristika, die den Wert beeinflussen, eingetragen.

Neben der Plattform BORIS-D liegen diese Karten auch bei den Gutachterausschüssen oder bei Bauämtern vor. Dort kann es bei einer Einsicht aber zur Berechnung von Gebühren kommen.

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