Eigen­tümer­gemeinschaft

Definition & Erklärung

Kaufen Sie eine Wohnung, dann werden Sie automatisch zum Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft, da Sie neben Sondereigentum auch Gemeinschaftseigentum erwerben.

Unter Sondereigentum versteht man alle Wohnungen und Gewerberäume in einem Mehrfamilienhaus.

Als Gemeinschaftseigentum gelten dagegen alle Teile eines Gebäudes, die von der Wohngemeinschaft gemeinsam genutzt werden. Für diese gemeinsam genutzten Gebäudeteile ist die Eigentümergemeinschaft verantwortlich, die aus allen Eigentümern des Gebäudes besteht.

Was genau gehört zum Sondereigentum?

Zum Sondereigentum gehört alles, was sich innerhalb abgeschlossener Wohnungen oder Gewerberäume befindet, also zum Beispiel Fußbodenbeläge, Innentüren, Heizkörper, Innenwände, die keine tragende Rolle spielen, oder auch Deckenverkleidungen.

Für diese ist somit allein der Eigentümer verantwortlich.

Was genau gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum hingegen zählen alle Gebäudeteile, die von Bedeutung für die gesamte Eigentümergemeinschaft sind, also etwa tragende Wände, das Treppenhaus, das Äußere des Gebäudes mitsamt der Fassade, die Eingangstüren, der Aufzug sowie das Grundstück inklusive der Bepflanzung.

Es kann vorkommen, dass Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht für Teile des Gemeinschaftseigentums haben. In einem solchen Fall spricht man vom sogenannten Sondernutzungsrecht.

Was ist eine Teilungserklärung?

In der Teilungserklärung wird schriftlich dargelegt, welche Gebäudeteile gemeinschaftlich und welche alleinig genutzt werden.

Die Teilungserklärung wird im Grundbuch jedes Sondereigentums im Gebäude verewigt und ist damit rechtlich bindend. Zudem finden Sie in der Teilungserklärung einen Aufteilungsplan des Gebäudes, eine Hausordnung und eine Gemeinschaftsordnung.

Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus sollten Sie unbedingt die Teilungserklärung überprüfen.

Es gibt klare Regeln und Gesetze dazu, welche Gebäudeteile Gemeinschaftseigentum sein sollten und welche nicht. Ist dies in der jeweiligen Teilungserklärung anders, so ist diese ungültig.

Wie wird die Eigentümergemeinschaft verwaltet?

Die Eigentümergemeinschaft wird von der sogenannten Wohnungseigentümergemeinschaft-Verwaltung (WEG-Verwaltung) verwaltet. Diese ist verantwortlich für das Vermögen sowie für das Eigentum der Gemeinschaft.

Der jeweilige Verwalter ist dabei zudem für die Abrechnung der Nebenkosten, für die Instandhaltung und im Schadensfall für die Instandsetzung des Gebäudes verantwortlich.

Gibt es Streitigkeiten innerhalb der Eigentümergemeinschaft, ist der Verwalter der erste Ansprechpartner.

Mindestens einmal pro Jahr wird eine Eigentümerversammlung abgehalten. Auf dieser Versammlung werden per Mehrheitsbeschluss alle wichtigen Entscheidungen bezüglich des Gemeinschaftseigentums getroffen.

Dazu zählen beispielsweise:

  • Veränderungen am Gebäude
  • die Instandhaltung sowie Instandsetzung der Gebäudeteile unter Verwaltung der Gemeinschaft
  • die Hausordnung
  • die Jahresabrechnung
  • der Wirtschaftsplan
  • die Berufung der Hausverwaltung
  • die Sonderumlagen

Um einen reibungslosen Ablauf dieser Versammlungen zu gewährleisten, sollte in der Teilungserklärung genau definiert sein, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören.

Ansonsten kann es schnell zu Streitigkeiten bezüglich Umbauten, Reparaturen oder auch Nebenkosten kommen.

Nach Abschluss der Versammlung werden im Versammlungsprotokoll alle Beschlüsse, die gefasst wurden, alle Personen, die anwesend waren, der Ort sowie der Zeitpunkt der Eigentümerversammlung schriftlich notiert.

Sind Sie am Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, bietet sich ein Blick in vorherige Versammlungsprotokolle an.

So können Sie etwaige Streitpunkte, Nebenkosten, erwartete Sanierungsarbeiten und so weiter schon vor einer Kaufentscheidung antizipieren.

Wie werden Kosten in der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt?

Nach § 16 Abs. 3 WEG werden Betriebskosten in einer Eigentümergemeinschaft nach Miteigentumsanteilen aufgeschlüsselt.

Normalerweise wird als Verteilungsschlüssel die Wohnungsgröße verwendet, zuweilen auch die Personenanzahl. Die Heizkostenverordnung regelt die Aufteilung der Warmwasser- und der Heizkosten.

Da es in Sachen Betriebskosten häufig zu Streitigkeiten kommt, gilt hier das sogenannte Solidaritätsprinzip. Dieses verpflichtet sämtliche Mitglieder der Eigentümergemeinschaft dazu, sich an den Kosten für gemeinschaftlich genutzte Gebäudeteile zu beteiligen, selbst dann, wenn das jeweilige Mitglied diesen Gebäudeteil nicht selbst nutzt.

Jeder Eigentümer leistet mit dem Hausgeld oder Wohngeld außerdem eine monatliche Vorauszahlung, mit der die Hausverwaltung etwa Versicherungen bezahlt.

Eine Gebäudeversicherung sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sind laut Wohnungseigentumsgesetz verpflichtend. Einige Eigentümergemeinschaften sehen zudem Rechtsschutzversicherungen sowie Elektronik- und Glasversicherungen als sinnvoll an.

Um die Kosten übersichtlicher für alle Eigentümer zu gestalten, wird auf der Eigentümerversammlung der sogenannte Wirtschaftsplan erstellt, der alle voraussichtlichen Einnahmen sowie Ausgaben eines Kalenderjahres zusammenfasst.

Einnahmen können etwa aus Zinserträgen, öffentlichen Zuschüssen oder durch das Hausgeld generiert werden. Ausgaben kommen hingegen durch Wartung und Instandsetzung, Versicherungen, die Verwaltung oder die Energieversorgung zustande.

Einige Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen können steuerlich abgesetzt werden. Dies umfasst etwa Kosten für die Gebäudereinigung, für Handwerker, Gärtner, Fensterputzer oder Ähnliches. 

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