Erwerbs­nebenkosten

Definition & Erklärung

Kosten, die mit dem Erwerb einer Immobilie in Zusammenhang stehen, nennt man Erwerbsnebenkosten. Die Erwerbsnebenkosten sind primär bei der Finanzierung eines Baus oder Kaufs einer Immobilie ein wichtiger und nicht zu unterschätzender Faktor, vor allem weil sie im Normalfall mit Eigenkapital finanziert werden müssen.

Wird eine Immobilie vermietet oder gewerblich genutzt, können die Erwerbsnebenkosten steuerlich abgesetzt werden.

Mit welchen Erwerbsnebenkosten muss ich rechnen?

Zu den Erwerbsnebenkosten, die so gut wie immer anfallen, zählen mehrere Kostenpositionen:

Notarkosten

Immer rechnen muss man mit Notarkosten, etwa für die Beglaubigung eines Kaufvertrags, die Führung von Notaranderkonten oder die Verwaltung und Überwachung der Transaktion des Kaufpreises. Die Kosten für einen Notar betragen in aller Regel etwa 2 % des Kaufpreises der betroffenen Immobilie. 

Gerichtskosten

Gerichtskosten fallen für den Grundbucheintrag an. Die genauen Gebührensätze für den Notar und das Gericht sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GnotKG) festgelegt. Diese Kosten können somit auch kaum eingespart werden. Mit dem Notar können Sie höchstens über eine Reduzierung der Kosten für Schreiben und Porto sprechen.

Maklerprovision

Beauftragt man einen Makler oder interessiert sich für eine Immobilie über das Portfolio eines Maklers, muss man zudem die Maklerprovision auf dem Zettel haben.

In der Regel beträgt diese etwa 4 % bis 7 % und wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

In der Realität ist die Maklercourtage aber frei verhandelbar und kann somit auch höher oder niedriger ausfallen.

Erwerben Sie eine Immobilie dagegen direkt beim Bauträger oder beim Verkäufer, können Sie sich die Maklerprovision aber auch gänzlich sparen.

Vor allem bei Bestandsimmobilien lohnt sich das Engagement eines Maklers aber oftmals, da dieser den örtlichen Immobilienmarkt in- und auswendig kennt und somit die Angemessenheit eines Immobilienpreises deutlich besser einschätzen kann als ein Laie.

Grunderwerbsteuer

Auch die Kosten für die Grunderwerbsteuer sind nicht zu unterschätzen. Der Grunderwerbsteuersatz unterscheidet sich je nach Bundesland.

Am niedrigsten ist sie mit 3,5 % in Bayern, am höchsten mit 6,5 % im Saarland, Brandenburg, Thüringen, Schleswig-Holstein und Nordrhein-Westfalen.

Zwar lässt sich die Zahlung der Grunderwerbsteuer nicht komplett vermeiden, allerdings kann man aus dem Kaufpreis für ein Haus Objekte herausrechnen, die nicht direkt zum Haus gehören, wie Einbauküchen, Photovoltaikanlagen oder Ähnliches.

Wird ein Grundstück lange vor dem Bau eines Hauses erworben, fällt die Grunderwerbsteuer unter Umständen nur für das Grundstück selbst an.

Weiterhin gibt es noch weitere Erwerbsnebenkosten, die allerdings nicht immer anfallen oder zumindest stark reduzierbar sind:

  • Kosten für einen Gutachter werden dann notwendig, wenn Sie etwa den Verkehrswert einer Bestandsimmobilie oder die auf Sie zukommenden Sanierungskosten ermitteln möchten. Wie viel ein solches Gutachten Sie kosten wird, können Sie in der Honorarordnung für Ingenieure und Architekten (HOAI) herausfinden.
  • Kosten für Sanierung und Renovierung bei Bestandsimmobilien
  • Bereitstellungszinsen werden fällig, wenn Sie ein Darlehen nicht sofort abrufen
  • Bauzinsen
  • Kosten für die Erschließung eines Grundstückes
  • Anschaffungen wie Möbel
  • Reisekosten
  • Umzugskosten

Bei all diesen Kostenpunkten gibt es große Einsparpotenziale, da sie höchst abhängig von der persönlichen Situation und individuellen Wünschen sind.

Was muss ich hinsichtlich Erwerbsnebenkosten beachten?

Die Erwerbsnebenkosten sollten immer aus Ihrem Eigenkapital finanzierbar sein.

Ansonsten verringert sich Ihre Eigenkapitalquote deutlich und es wird nicht nur schwieriger überhaupt an ein Darlehen zu kommen, sondern dieses wird durch die geringere Bonität auch deutlich teurer.

Kommen dann noch unerwartete Ausgaben hinzu, wird es schwierig, dies der Bank zu erklären und eine Nachfinanzierung zu erhalten. Dann bleibt oft nur noch ein zusätzlicher Ratenkredit als Ausweg.

Daher sollten Sie sich vorab genauestens über die Erwerbsnebenkosten des Objektes Ihrer Begierde informieren.

Erstellen Sie sich eine Checkliste oder laden Sie diese online herunter und notieren Sie sich alle potenziellen Kostenquellen. Werfen Sie außerdem einen Blick ins Grundbuch und stellen Sie sicher, dass für das betroffene Grundstück keine Beschränkungen oder Lasten eingetragen sind.

Wissen Sie genau über alles Bescheid, können Sie etwa Leistungen, die nicht sofort notwendig sind, aus dem Kaufvertrag streichen und sich später um diese kümmern.

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