Courtage

Definition & Erklärung

Die Courtage ist die Provision, die ein Makler nach der erfolgreichen Vermittlung einer Immobilie erhält. Die Höhe der Provision hängt unter anderem davon ab, ob es sich bei der Vermittlung um eine Vermietung oder einen Verkauf handelt.

Welche Regelungen gelten hinsichtlich der Maklercourtage in Deutschland?

Seit 2015 gilt bei Vermietungen in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip. Dies bedeutet, dass der, der den Makler bestellt, diesen auch bezahlen muss.

Zuvor war es üblich, dass die Courtage zumindest zum Teil auf den Mieter abgewälzt wurde.

Beauftragt nun also ein Vermieter einen Makler mit der Vermietung einer Wohnung, muss der Vermieter die Courtage auch komplett selbst übernehmen.

Dies stellt Vermieter vor die Entscheidung, alle notwendigen Schritte zur Vermietung, wie die Schaltung von Anzeigen oder die Besichtigungstermine, selbst zu übernehmen oder einen Makler dafür zu bezahlen.

Umgehungsversuche oder die Umlagerung von Courtagen auf den Mieter, etwa über hohe Abstandszahlungen, sind nicht zulässig. Fällt dies auf, kann es verfolgt werden.

Wie hoch ist die Maklercourtage bei einer Vermietung?

Im Falle einer Vermietung darf die Maklercourtage höchsten zwei Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer betragen.

Hier kommt es aber auch auf das Verhandlungsgeschick des Vermieters an.

Ist eine Wohnung zum Beispiel höchstwahrscheinlich unkompliziert zu vermieten, kann man die Courtage eventuell auf eine Nettokaltmiete drücken.

Da die Vermietung von Wohnungen durch das Bestellerprinzip und die Mietpreisbremse weniger attraktiv als noch vor einigen Jahren ist, wollen viele Eigentümer nun lieber verkaufen, auch, weil die Immobilienpreise momentan (Stand: Mai 2022) sehr hoch sind.

Wer trägt die Maklercourtage bei einem Verkauf?

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ regelt die Maklercourtage bei einem Verkauf seit 2020.

Während die Courtage vor Einführung des Gesetzes in vielen Bundesländern (etwa in Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen) im Normalfall vom Käufer übernommen wurde, hat das Gesetz zum Ziel, diese fair auf Käufer und Verkäufer zu verteilen.

Im Unterschied zum Bestellerprinzip bei der Vermietung sieht das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ allerdings keine pauschale Abwälzung der Kosten auf den Auftraggeber vor.

Stattdessen müssen nun beide Parteien, also Käufer und Verkäufer, Verträge mit dem Makler abschließen.

Dabei gibt es drei mögliche Provisionsvereinbarungen:

Doppelprovision: Bei einer Doppelprovision wird die Courtage exakt gleichmäßig aufgeteilt. Käufer sowie Verkäufer kommen für jeweils 50 % der Kosten auf. In diesem Fall schließt der Makler einen Vertrag mit beiden Parteien ab.

Im zweiten Fall schließt der Verkäufer einen Vertrag zur Übernahme der kompletten Courtage mit dem Makler ab, wälzt anschließend aber höchstens 50 % der Courtage auf den Käufer ab.

Hier muss der Verkäufer seinen Anteil zuerst bezahlen und dies zweifelsfrei nachweisen, bevor anschließend auch der Käufer zur Kasse gebeten wird.

Im dritten und letzten Fall übernimmt eine Partei die komplette Courtage.

Entweder geschieht dies über die Vereinbarung einer reinen Innenprovision, bei der der Verkäufer die Kosten übernimmt, oder über die Vereinbarung einer reinen Außenprovision, bei der der Käufer die Kosten übernimmt.

Letztere Variante ist nur dann möglich, wenn der Käufer den Makler beauftragt und sich die gefundene Immobilie zum Zeitpunkt der Anfrage noch nicht im Portfolio des Maklers befunden hat.

Wer hoch ist die Maklercourtage bei einem Verkauf?

Je höher der Preis einer Immobilie, desto höher fällt auch die Maklercourtage bei einem Verkauf aus. Generell kann man die Courtage aber frei verhandeln.

Im Normalfall beläuft sich die Courtage des Maklers beim Verkauf einer Immobilie auf etwa 3 % bis 7 % des Preises, exklusive Mehrwertsteuer.

Bezahlt wird sie in der Regel spätestens 7 bis 14 Tage, nachdem der Kaufvertrag unterschrieben und notariell beglaubigt wurde.

Gesetze zur Höhe der Courtage bei einem Verkauf gibt es nicht, sie muss lediglich marktüblich sein.

Nach dem Inkrafttreten des „Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ wird die Maklercourtage oftmals zu gleichen Teilen vom Käufer und vom Verkäufer übernommen.

Bei einem Verkauf ist die Verhandlung der Maklercourtage in der Regel eher möglich als bei einer Vermietung.

Vermietungen sind für Makler meistens nicht besonders lohnenswert, sodass Verhandlungen oder gar Preisminderungen hier nicht infrage kommen. Ist eine Immobilie dagegen begehrt und leicht zu verkaufen, lassen sich viele Makler auf eine niedrigere Courtage ein.

Sollte ich trotz der Maklercourtage einen Makler beauftragen?

Trotz der Maklercourtage kann sich die Beauftragung eines Maklers mit dem Verkauf oder der Vermietung für Sie als Immobilieneigentümer lohnen.

Neben der vielen Arbeit, die Sie sich sparen, kann ein guter Makler oftmals einen höheren Preis erzielen als ein Privatverkäufer ohne Fachwissen.

Makler haben Erfahrung in Sachen Vermarktung, Preisgestaltung und dem Umgang mit Interessenten. Zudem müssen Sie die Courtage nur im Erfolgsfall entrichten. 

Lese-Tipp: Sollten Sie Ihre Immobilie selbst verkaufen oder doch einen Immobilienmakler engagieren?

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