Das Bestellerprinzip basiert auf einem Gesetz, das die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Mieter und Vermieter oder Käufer und Verkäufer regelt. Für Mieten gilt es seit 2015, für Käufe seit 2020.
Zuvor war in der Regel der Käufer oder Mieter für die Zahlung der Maklerprovision verantwortlich. Im Fall von Käufen ist es streng genommen kein Bestellerprinzip, sondern lediglich eine Aufteilung der Provision.
Das Bestellerprinzip regelt im Falle von Kauf und Verkauf, dass der Käufer einer Immobilie nicht mehr an den Makler zahlt als der Verkäufer. In der Praxis wird sich dies also als eine 50:50-Aufteilung der Maklerprovision zeigen.
Die Regelung gilt nur für Einfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen. Im Falle von Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder Grundstücken gilt sie nicht.
Auch gilt sie nur bei privaten Verbrauchern, nicht aber bei Unternehmern. Außerdem muss der Maklervertrag schriftlich geschlossen worden sein, ein mündlicher Vertragsabschluss reicht nicht mehr aus.
Mit dem neuen Gesetz gibt es nun mehrere Möglichkeiten, die Provision zu regeln.
Die erste Variante ist die Doppelprovision, bei der beide Parteien, also Käufer und Verkäufer, eine gleich hohe Provision zahlen, etwa 3 %. Der Makler kann dem Verkäufer seine Dienste nicht länger provisionsfrei anbieten.
Bei der zweiten Variante handelt es sich um eine sogenannte Abwälzung. Bei dieser übernimmt der Verkäufer die komplette Provision, wälzt einen Teil dieser aber über den Kaufvertrag auf den Käufer ab. Dies geht in der Regel mit Kosten für einen Notar einher, da alles lückenfrei dokumentiert sein muss.
Mit der dritten Variante ist es weiterhin möglich, dass eine Partei die volle Provision übernimmt. Dies muss aber vertraglich festgelegt sein.
Eine hundertprozentige Außenprovision ist aber nur dann zulässig, wenn der Suchauftrag für eine Immobilie direkt vom Käufer ausgeht.
Wichtig für Makler ist, das Bestellerprinzip in seiner Ganzheit und mit all seinen Varianten zu verstehen, vor allem um Kunden dieses vollständig und korrekt erläutern zu können.
Besonders wichtig ist das Verständnis aller möglichen Varianten, da jede Variante ihre Vor- und Nachteile mit sich bringt. Bei der Doppelprovision muss der Makler etwa Interessen beider Parteien vertreten und kann sich so in einem Interessenkonflikt wiederfinden.
Bei der Abwälzung der Provision auf einen Käufer kann es passieren, dass dieser sich nicht darauf einlassen möchte und der Verkäufer auf den Kosten sitzen bleibt.
Die Übernahme der vollen Provision einer Partei muss vom Makler überzeugend verkauft werden, um angenommen zu werden.
Zudem könnten sich die Provisionen für Makler in Zukunft verringern, da nun beide Parteien, also Käufer und Verkäufer, ein Interesse an einer niedrigeren Provision haben und verstärkt verhandeln werden.
Das Bestellerprinzip funktioniert bei der Vermietung etwas anders. Beauftragt ein Vermieter einen Makler mit der Werbung für seine Immobilie, so muss der Vermieter die Provision zahlen.
Beauftragt ein Mieter einen Makler mit der Suche nach einer Immobilie, die sich nicht schon im Portfolio des Maklers befindet, muss der Mieter die Provision übernehmen.
Arbeitet der Makler für Mieter und Vermieter und bringt diese nur zusammen, muss der Vermieter die Provision übernehmen.
Das liegt daran, dass der Makler dann auch im Interesse des Vermieters tätig ist. Alle Verträge müssen in Textform abgeschlossen werden, um gültig zu sein.
Für Vermieter sind die Provisionen nicht gedeckelt. Meist gibt es jedoch festgelegt Preise für bestimmte Pakete an Leistungen. Die Provision ist für Vermieter von der Steuer absetzbar.
Für Mietinteressenten gibt es eine Deckelung der Maklerprovision. Diese liegt bei höchstens zwei Monatsmieten plus Umsatzsteuer.
Das Bestellerprinzip ist nicht unbedingt von Vorteil für Immobilienmakler. Daher kam es in der Vergangenheit zu einigen Betrugsversuchen.
So wurde beispielsweise versucht, Käufern und Mietern Provisionen für Suchaufträge abzuringen, obwohl das vermittelte Objekt schon zuvor im Portfolio des Maklers zu finden war.
Zudem haben Makler versucht, ihren Miet- und Kaufinteressenten eine Reservierungsbestätigung unterzujubeln, die bei Nichteinhaltung Strafzahlungen zur Folge hatte. Dies ist nicht zulässig.
Auch zusätzliche Gebühren wie Bearbeitungsgebühren, Servicegebühren und so weiter sind vonseiten des Maklers nicht zulässig.
Wucher bei Abstandsforderungen wird genutzt, um entgangene Maklerprovisionen wieder reinzuholen. Abstandsforderungen etwa für Möbel müssen immer im Verhältnis zum realen Wert stehen.
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