Erbbaurecht

Definition & Erklärung

Das Erbbaurecht ist, anders ausgedrückt, das Recht, ein Gebäude auf dem Grundstück einer anderen Person zu kaufen oder zu errichten. Dem Immobilienbesitzer gehört also das Gebäude, nicht aber das Grundstück, auf dem dieses Gebäude steht.

Das Erbbaurecht funktioniert fast identisch wie ein Grundstück, da es ebenfalls verkauft, verpachtet oder gar vererbt werden kann.

Erbbaurechte werden in der Regel von der Kirche, Stiftungen oder Kommunen vergeben. Von Privatpersonen vergebene Erbbaurechte sind dagegen eher selten.

Die vertraglichen Details zum Erbbaurecht werden vom Grundstückseigentümer und dem Käufer in einem sogenannten notariellen Erbbaurechtsvertrag festgelegt.

Sobald sich beide Parteien auf einen Vertrag geeinigt haben und dieser unterschrieben wurde, wird das Erbbaurecht im normalen Grundbuch und im speziellen Erbbaugrundbuch eingetragen.

Das Besondere am Erbbaurecht: der Erbbaurechtsnehmer zahlt für die gesamte Nutzungsdauer des Erbbaurechts, die in der Regel zwischen 60 und 99 Jahre beträgt, einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.

Dieser funktioniert ähnlich wie eine Pacht oder eine Miete.

Sollte ich ein Haus mit Erbbaurecht kaufen oder bauen?

Der größte Vorteil von Immobilien mit Erbbaurecht ist, dass diese oftmals günstiger zu haben sind als normale Immobilien, da die Grundstückseigentümer wie Kirchen oder Stiftungen mit diesen Immobilien etwa sozial benachteiligte Familien fördern möchten.

Es kommt jedoch nur sporadisch vor, dass Erbbaurechte erstmals vergeben und somit ein Gebäude auf dem betroffenen Grundstück errichtet werden kann.

In den meisten Fällen werden Immobilien, die dem Erbbaurecht unterliegen, nicht direkt vom Erbbaurechtsgeber, sondern vom vorherigen Erbbaurechtsnehmer übernommen. Das Gebäude selbst existiert also oftmals schon.

Obwohl Immobilien mit Erbbaurecht oftmals besonders günstig sind, bringen diese einige Nachteile mit sich:

  • Ein entscheidender Unterschied zwischen einem normalen Hauskauf und dem Kauf eines Hauses mit Erbbaurecht ist, dass ein klassischer Immobilienzins nach einer gewissen Zeit getilgt werden kann. Ein Erbbauzins muss dagegen über die gesamte Laufzeit des Erbbaurechts zusätzlich zum Darlehen weiter gezahlt werden.
  • Des Weiteren sollte bedacht werden, dass das Erbbaurecht einer zeitlichen Begrenzung unterliegt. Außerdem darf der Erbbaurechtsgeber den sich nach dem Grundstückswert richtenden Zins regelmäßig erhöhen.
  • Möchten Sie an einem Gebäude mit Erbbaurecht bauliche Veränderungen vornehmen, für die Sie eine Baugenehmigung brauchen, benötigen Sie die Erlaubnis des Erbbaurechtsgebers. Generell hat dieser ein Mitbestimmungsrecht in Sachen Nutzung der Immobilie und darf selbst bei einem Immobilienverkauf des Erbbaurechtsnehmers, wenn auch begrenzt, mitreden.
  • Der Erbbaurechtsgeber kann vom Erbbaurechtsnehmer auf Grundlage der Ankaufspflicht verlangen, das Grundstück, auf dem die Immobilie mit Erbbaurecht steht, zu kaufen.
  • Es ist oft schwieriger, eine Immobilie mit Erbbaurecht zu finanzieren als eine Immobilie ohne Erbbaurecht. Das Erbbaurecht kann häufig nur dann als Sicherheit eingebracht werden, wenn das Darlehen schon etwa zehn bis 15 Jahre vor dem Ablaufdatum des Erbbaurechts getilgt werden kann. Zudem fällt die Grundschuld in den meisten Fällen geringer aus, da viele Banken höhere Sicherheitsabschläge verlangen. Daher wird normalerweise ein deutlich höherer Eigenkapitalanteil benötigt als bei normalen Immobilien.

Der Erwerb einer Immobilie mit Erbbaurecht lohnt sich also in vielen Fällen nicht oder zumindest nur auf den ersten Blick.

Ein Hauptgrund dafür sind die oftmals recht hohen Erbbauzinsen, die normalerweise bei etwa 3 % bis 6 % liegen.

Erwerben Sie also eine Immobilie, die 200.000 Euro wert ist, zahlen Sie bei einem Zinssatz von 5 % pro Jahr 10.000 Euro Erbbauzinsen.

Schon nach 20 Jahren hätten Sie also mehr gezahlt, als wenn Sie einfach direkt eine Immobilie zum Verkehrswert von 200.000 Euro erworben hätten.

Was, wenn ich eine Immobilie mit Erbbaurecht verkaufen will?

Für Grundstückseigentümer bringt das Erbbaurecht vorwiegend den Vorteil eines regelmäßigen Einkommens. Zudem geben Sie als Grundstückseigentümer das Grundstück nie vollständig aus Ihrer Hand – Sie verpachten es im Prinzip nur.

Da die Grundstückseigentümer von Grundstücken mit Erbbaurecht aber in aller Regel keine Privatpersonen sind, sondern Kirchen, Stiftungen oder andere Organisationen, die in vielen Fällen keine Gewinnabsicht haben, fällt auch dieser Vorteil weg.

Was sind die Vorteile des Erbbaurechts?

Fassen wir also noch einmal zusammen: das Erbbaurecht hat zwar ein paar Vorteile, insgesamt überwiegen in den meisten Fällen aber doch die Nachteile.

Die Konditionen beim Kauf einer Immobilie mit Erbbaurecht sind auf den ersten Blick oft attraktiv, da die Preise normalerweise deutlich unter dem Marktniveau liegen. Dadurch fallen auch die Nebenkosten, etwa für den Notar oder den Grundbucheintrag, beim Kauf erschwinglich aus.

Was sind die Nachteile des Erbbaurechts?

Demgegenüber stehen dafür einige klare Nachteile.

Zunächst ist das Erbbaurecht zeitlich begrenzt. Sie kaufen also nicht die Immobilie an sich, sondern lediglich ein Nutzungsrecht, das nach einer festgelegten Zeitspanne abläuft.

Auch ein späterer Weiterverkauf des Erbbaurechts gestaltet sich in der Realität oft schwierig, da es in der Regel nicht viele Menschen gibt, die an einer Immobilie mit Erbbaurecht interessiert sind.

Ebenso können Sie bauliche Veränderungen am Gebäude nicht ohne Weiteres vornehmen, da Sie hierzu die Erlaubnis des Eigentümers benötigen.

Dieser kann zudem aufgrund der Ankaufspflicht von Ihnen verlangen, dass Sie das Grundstück kaufen.

Zu guter Letzt ist auch die Finanzierung oftmals schwieriger, da Banken Immobilien mit Erbbaurecht nicht gerne sehen.

Was sollte ich beim Vertragsabschluss mit Erbbaurecht beachten?

Schließen Sie einen initialen Erbbaurechtsvertrag ab, also über eine Immobilie, die direkt vom Eigentümer und nicht von einem anderen Erbbaurechtsnehmer veräußert wird, müssen Sie diesen, wie einen normalen Kaufvertrag notariell beglaubigen lassen.

Zusätzlich müssen Sie einige weitere Punkte im Vertrag erläutern, nämlich … 

  • die Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages
  • die Höhe des veranschlagten Zinses
  • die zulässigen Nutzungsarten des Grundstücks.

Anders als bei einer normalen Immobilie muss nicht nur ein Eintrag im normalen Grundbuch vorgenommen werden, sondern auch im speziellen Erbbaugrundbuch.

Achten Sie zudem darauf, dass Sie beim Erwerb einer Immobilie mit Erbbaurecht vom vorherigen Erbbaunehmer häufig nur die Restlaufzeit des Erbbaurechts übernehmen und diese nicht etwa zurückgesetzt wird.

Dies kann bei Darlehensanfragen zu Problemen führen, da die meisten Banken eine Tilgung des Darlehens mindestens zehn Jahre vor Ablauf des Erbbaurechts verlangen. Zuweilen kann der Vertrag verlängert werden, garantiert ist dies aber nicht.

Wie werden Immobilien mit Erbbaurecht bewertet?

Es gibt drei Anlässe zur Bewertung einer Immobilie mit Erbbaurecht:

  1. ein Verkauf
  2. die Beendigung des Erbbaurechtsvertrages
  3. die Einbringung als Sicherheit im Rahmen eines Immobiliendarlehens

Im ersten Fall muss der Erbbaurechtsnehmer den Grundstückseigentümer um Erlaubnis bitten. Ohne diese Erlaubnis darf die Immobilie nicht veräußert werden.

Der Eigentümer darf einen Verkauf allerdings auch nur dann verhindern, wenn der Erbbaurechtsnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag aller Wahrscheinlichkeit nach nicht nachkommen kann.

Für einen Verkauf muss die Immobilie mit Erbbaurecht wie eine normale Immobilie bewertet werden.

Der Verkauf hat anschließend keinen Einfluss auf die Laufzeit des Vertrages, diese läuft unbeeinträchtigt weiter, sofern der Eigentümer sich nicht zu einer Verlängerung bereiterklärt. 

Dennoch sollten Sie hier beachten, dass der Verkehrswert einer Immobilie mit Erbbaurecht in der Regel niedriger ausfällt, je kürzer die Laufzeit des Vertrages ist.

Endet das Erbbaurecht, egal ob bei Ablauf des Vertrages oder bei einem Verkauf an den Erbbaurechtsnehmer, muss eine Grundstücksbewertung durchgeführt werden.

Auch dann, wenn das Gebäude mit Erbbaurecht an den Erbbaurechtsgeber zurückgeht, muss im Rahmen der Entschädigung des Erbbaurechtsnehmers eine Bewertung des Gebäudes durchgeführt werden.

Im letzten Fall, der Einbringung als Sicherheit, muss der Verkehrswert der Immobilie ermittelt werden. Nach Abzug des Bodenwerts, der ja weiter dem Erbbaurechtsgeber gehört, erhält man den Beleihungswert, der als Grundlage für die Kreditvergabe dient.

Mit welchen Kosten muss ich im Rahmen des Erbbaurechts rechnen?

Obwohl der Kaufpreis einer Immobilie mit Erbbaurecht in aller Regel niedriger als der einer normalen Immobilie ausfällt, kommen einige zusätzliche Kosten auf den Erbbaurechtsnehmer zu:

  • Der Erbbauzins beträgt in der Regel jährlich zwischen 3 % und 6 % des Verkehrswerts der Immobilie.
  • Die Grundsteuer sowie die Grunderwerbssteuer müssen auch hier verrichtet werden.
  • Bei einem Neubau fallen Erschließungskosten an.
  • Auch die Versicherungskosten und Nebenkosten müssen selbst getragen werden.
  • Die Instandhaltungskosten muss der Erbbaurechtsnehmer übernehmen. Zusätzlich ist er dazu verpflichtet, das Gebäude gut in Schuss zu halten.

Darf der Erbbauzins erhöht werden?

Der Erbbauzins ist ein jährlich zu entrichtendes Entgelt für die Nutzung eine Immobilie mit Erbbaurecht.

Sowohl im Erbbaurechtsvertrag als auch im Erbbaugrundbuch wird dieser als Erbbauzinsreallast eingetragen.

Früher, bis 1994, war dieser Erbbauzins für die gesamte Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages festgelegt.

Nach einer Gesetzesänderung darf seitdem im Erbbaugrundbuch eine sogenannte Anpassungsklausel eingetragen werden, nach der der Erbbauzins regelmäßig an die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse angepasst werden darf.

Dies darf alle drei Jahre geschehen, nicht aber häufiger und ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.

Was, wenn der Erbbaurechtsvertrag abläuft?

Läuft ein Erbbaurechtsvertrag aus, haben beide beteiligten Parteien ein Vorkaufsrecht vor Dritten.

Der Grundstückseigentümer kann allerdings die an den Markt angepassten Verkaufskonditionen bestimmen, die dann vom Erbbaurechtsnehmer akzeptiert werden müssen.

Oft wollen oder dürfen die Eigentümer, etwa Kirchen, die Grundstücke aber überhaupt nicht verkaufen. Dies sollte natürlich schon vor Vertragsabschluss geklärt werden.

Der Erbbaurechtsnehmer hat keinerlei Anspruch auf eine Verlängerung des Vertrages.

Soll dieser aber verlängert werden, so hat der Erbbaurechtsnehmer ein Vorrecht auf einen neuen Vertrag. Wird keine Verlängerung vereinbart, geht die Immobilie zurück an den Grundstückseigentümer und der Erbbaurechtsnehmer erhält eine Entschädigung, die mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts beträgt.

Dies ist dann nicht der Fall, wenn das sogenannte Heimrecht greift. Das Heimrecht greift dann, wenn der Erbbaurechtsnehmer seine vertraglichen Pflichten nicht wahrnimmt, das Grundstück verwahrlost oder der Erbbauzins nicht gezahlt wird.

Im Vertrag kann außerdem eine Eigenbedarfskündigung vorgesehen sein, die dann vom Erbbaurechtsgeber wahrgenommen werden darf. 

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