Erschließungs­kosten

Definition & Erklärung

In Sachen Erschließungskosten werden zwei Arten unterschieden: die verkehrsmäßigen sowie die technischen Erschließungskosten. Erstere müssen von Ihnen als Bauherr nur anteilig übernommen werden, während Sie zweitere fast komplett übernehmen müssen.

Was gehört zu den technischen Erschließungskosten?

Zu den technischen Erschließungskosten zählt alles, was ihr Grundstück unmittelbar betrifft, also …

  • der Elektrizitätsanschluss
  • der Gasanschluss
  • die Fernwärme
  • der Anschluss an die Kanalisation

… sowie die öffentliche Wasserversorgung. Für diese Erschließungskosten müssen Sie als Bauherr zu maximal 90 % aufkommen.

Erschliessungskosten Definition Erklaerung

Was gehört zu den verkehrsmäßigen Erschließungskosten?

Zu den verkehrsmäßigen Erschließungskosten gehört alles, was Ihr Grundstück nicht unmittelbar betrifft.

Hierzu zählt …

  • der Straßenbau
  • die Straßenbeleuchtung
  • Gehwege
  • Grünflächen
  • Lärmschutzanlagen

… sowie Spielplätze und andere Freizeiteinrichtungen.

Die Ihr Grundstück unmittelbar betreffenden Ausnahmen bilden hier der Telefonanschluss sowie der Fernsehanschluss.

Eine Voraussetzung zur Erhebung der verkehrsmäßigen Erschließungskosten ist, dass die betroffene Straße im öffentlichen Verkehrsbereich liegt. Ist dies der Fall, müssen Sie für diese zu maximal 70 % aufkommen.

Wann muss ein Grundstück erschlossen werden?

Damit Bauerwartungsland als bebaubar gelten und damit zu Bauland werden kann, muss es zunächst erschlossen werden.

Erst dann können Sie als Bauherr eine Baugenehmigung für Ihr Grundstück erhalten.

Möchten Sie dagegen eine schon bestehende Immobilie kaufen, ist das Grundstück normalerweise bereits erschlossen.

Mit welchen Kosten muss ich rechnen?

Wie hoch Ihre Erschließungskosten letztlich genau ausfallen, lässt sich nur schwer sagen. 

Hier spielen verschiedene Faktoren eine Rolle, etwa die Erschließungsgebühren, die sich je nach Stadt oder Gemeinde unterscheiden.

Auch die Entfernung Ihres Grundstücks von der Hauptanschlussstelle beeinflusst den Preis erheblich, da sich durch eine größere Entfernung die Personal- und Materialkosten erhöhen.

Über den Erschließungsgrad und die auf Sie zukommenden Kosten sollten Sie sich schon vor der finalen Planung Ihres Bauprojektes informieren.

Erschlossene Grundstücke sind in aller Regel auf den ersten Blick teurer, dafür sparen Sie sich aber die bis zu 90-prozentige Beteiligung an den Erschließungskosten sowie die Stellung verschiedenster Anträge im Rahmen der Erschließung.

Eine gute Abwägung ist hier wichtig.

In der Regel fallen die höchsten Kosten für den Abwasseranschluss an. In den meisten Neubaugebieten können Sie hier mit 5.000 Euro bis 6.000 Euro rechnen.

Je nachdem, wie weit Ihr Grundstück vom nächsten Anschlusspunkt entfernt ist, kann dieser Kostenpunkt aber auch deutlich höher ausfallen.

In einem solchen Fall besteht die Möglichkeit, einen Abwassertank oberirdisch oder unterirdisch auf dem eigenen Grundstück zu installieren und das Abwasser regelmäßig von einem Versorgungsfahrzeug abholen zu lassen.

Dies geht natürlich mit nicht zu unterschätzenden laufenden Kosten einher und wird in der Praxis größtenteils nur in sehr ländlichen Gegenden mit schlechter Versorgung gemacht.

Ein weiterer großer Kostenpunkt ist in aller Regel der Wasseranschluss. Dieser kostet normalerweise zwischen 2.500 Euro und 5.500 Euro und ist, im Gegensatz zum Abwasseranschluss, unabdingbar.

Größter Kostentreiber ist auch hier die Entfernung Ihres Grundstücks von der nächsten Anschlussstelle.

Für den Stromanschluss fallen meistens Kosten zwischen 2.500 Euro und 3.500 Euro an. Auch auf diesen kann man in aller Regel nicht verzichten, da alternative Stromquellen wie Photovoltaik nicht genug Strom produzieren, um einen kompletten Haushalt zu versorgen.

Natürlich bietet es sich trotzdem an, eine solche Photovoltaikanlage oder Ähnliches zu installieren, um weniger Geld für extern produzierten Strom auszugeben.

Möchten Sie einen Gasanschluss, liegen die Erschließungskosten für diesen meist unter 2.000 Euro. Heutzutage setzen viele Bauherren aber auf alternative Heizmethoden wie Erdwärme, Pellets oder Ölheizungen.

Die niedrigsten Erschließungskosten bringt der Telefonanschluss mit sich. Normalerweise kommen Sie hier mit nur einigen hundert Euro weg. Zudem können Sie dank moderner Technik alternativ auch auf eine Satellitenverbindung setzen und auf einen Kabelanschluss ganz verzichten.

In der Regel betragen die gesamten Erschließungskosten also mehr als 10.000 Euro. Durch moderne Technologien und Alternativen, die allesamt Vor- und Nachteile mit sich bringen, haben Sie hier aber einigen Spielraum.

Die meisten Gemeinden verlangen von Ihnen als Bauherr 90 % Eigenbeteiligung, es sei denn, eine Gemeinde fördert ein Neubaugebiet besonders stark. Dann kann sich dieser Beteiligungsbetrag mitunter auf 70 % oder 80 % reduzieren.

Kaufen Sie ein komplett unerschlossenes Grundstück, also Rohbauland, sollten Sie mit deutlich höheren Erschließungskosten von etwa 20.000 Euro oder mehr rechnen.

Die meisten angehenden Bauherren verzichten daher auf diese Option und kaufen vorzugsweise Land in bereits erschlossenen Neubaugebieten.

Nach Abschluss der Arbeiten hat die Stadt oder Gemeinde bis zu vier Jahre Zeit, um Ihnen eine Rechnung auszustellen. Tut sie dies innerhalb dieser Zeitspanne, sind Sie zu einer Zahlung verpflichtet.

Sie können gegen einen solchen Zahlungsbescheid Widerspruch einlegen. Dieser wirkt jedoch nicht aufschiebend, sie müssen also trotzdem innerhalb der gestellten Frist zahlen.

Wie werden die Erschließungskosten rechtlich begründet?

Erschließungskosten sind sogenannte Beiträge, die an das jeweilige zuständige Versorgungsamt gezahlt werden müssen.

Hierbei wird unterschieden zwischen dem Neubau einer Straße, der im Baugesetzbuch (BauGB) geregelt wird, sowie der Verbesserung oder dem Ausbau einer Straße, die im Kommunalabgabenrecht (KAG) festgeschrieben sind. Ersteres zählt dementsprechend zum Bundesrecht, letzteres zum Landesrecht.

In Sachen Wasser und Abwasser gilt es beim Neubau einen sogenannten Herstellungsbeitrag und beim Ausbau einen sogenannten Verbesserungsbeitrag zu zahlen.

Die Erschließungskosten werden auf Basis eines von dreien Verteilungsmaßstäben verteilt, die im Baugesetzbuch (BauGB) genannt werden.

Diese sind:

  • die Nutzungsart
  • die Breite der Seite des Grundstücks, die an der Erschließungsanlage anliegt
  • die Grundstücksfläche in Quadratmetern

Welcher Verteilungsschlüssel in Ihrem Fall angewandt wird, müssen Sie bei der Gemeinde erfragen, da der jeweilige Schlüssel in der Gemeindesatzung festgelegt wurde.

Sobald die Gemeinde den Bodenwert eines Grundstücks ermittelt, wird dieses entweder als erschließungspflichtig (ebp) oder erschließungsbeitragsfrei (ebf) gekennzeichnet.

Kann ich Erschließungskosten steuerlich absetzen?

Möchten Sie ein Grundstück betrieblich oder für ein Mietobjekt nutzen, können Sie die Erschließungskosten komplett steuerlich absetzen.

Bei privater Nutzung gestaltet sich die steuerliche Absetzung deutlich schwieriger. Diese kommt hier nur in zwei Ausnahmefällen infrage:

  • Sie können die Kosten für Hausanschlüsse über die gesamte Nutzungsdauer eines Gebäudes abschreiben.
  • Kosten für Instandhaltung und Modernisierung können Sie komplett als Werbungskosten absetzen.

Eine steuerliche Absetzung kommt bei Ersterschließungen also überhaupt nicht infrage, da die Kosten dann nämlich für die Erschließung des Grundstücks und nicht des Hauses anfallen.

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