Bebauungsplan

Definition & Erklärung

Gemeinden legen im Bebauungsplan alle Rahmenbedingungen, die in dieser Gemeinde bei der Bebauung von Grundstücken gelten sollen, fest.

So wird zum Beispiel verhindert, dass in einem Wohngebiet ein Hochhaus oder eine Gewerbeimmobilie gebaut wird und die zuständige Gemeinde sorgt so mit klaren Regelungen für ein einheitliches Ortsbild.

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Ein klar geregelter Bebauungsplan verhindert so auch unkalkulierbare finanzielle Risiken für Immobilienbesitzer in der betroffenen Gegend, etwa durch den Bau eines großen Mehrfamilienhauses auf einem angrenzenden Grundstück.

Bebauungspläne sind zudem ein Werkzeug, um ein historisch gewachsenes Ortsbild zu erhalten.

Mit Vorgaben zu Baumaterialien und Bauweisen generell kann zum Beispiel verhindert werden, dass in einem alten Ortskern aus Fachwerkhäusern plötzlich ein modernes, weißes, rechteckiges Haus gebaut wird, welche den Charakter des Ortes zerstören oder zumindest negativ beeinflussen würde.

Auch die Dichte des Wohnraums kann durch Regelungen beeinflusst werden.

Der Detailliertheit des örtlichen Bebauungsplans sind dabei nur wenige Grenzen gesetzt. Diese variiert stark von Ort zu Ort.

Einige Gemeinden bestimmen sogar Dinge wie die Farbgebung der Fassaden oder Ziegel.

In Bezug auf Dächer sind primär die Firsthöhe, die Traufhöhe sowie die Neigung des Daches von Bedeutung.

Auch zulässige Formen des Daches werden oft im Bebauungsplan festgelegt.

So wird beispielsweise zwischen Flachdächern, Satteldächern, Walmdächern, Zeltdächern, Tonnendächern und noch einigen weiteren Varianten unterschieden.

Die Abstandsfläche ist der Abstand, der vom eigenen Gebäude bis zum Nachbargrundstück gehalten werden muss.

Normalerweise multipliziert man zur Ermittlung dieser Fläche die Höhe der Außenwand eines Hauses mit 0,4. Ist ein Haus also acht Meter hoch, dann beträgt der Mindestabstand zum Nachbargrundstück 3,2 Meter.

Die Abstandsflächen unterscheiden sich weiterhin zwischen Wohn- und Gewerbegebieten, wo diese oft deutlich geringer ausfallen.

Ein immens wichtiger Punkt in Bebauungsplänen ist die Nutzungsart von Grundstücken.

Mithilfe dieser wird beispielsweise verhindert, dass in Wohngebieten gewerblich genutzte Immobilien errichtet werden und so die Wohnlage stören.

Unterschieden wird in der Regel zwischen Wohn-, Industrie- und Mischgebieten.

Der Bebauungsumfang ist ein weiterer bedeutsamer Punkt.

Dieser legt fest, welcher Anteil der Fläche eines Grundstückes schlussendlich bebaut werden darf.

Der Schlüssel für die Festlegung dieses Anteils ist die Grundflächenzahl.

Beträgt diese beispielsweise 0,5, dann dürfen auf einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück insgesamt 500 Quadratmeter bebaut werden.

Zudem muss die Geschossflächenzahl beachtet werden.

Liegt diese bei 1, dann darf die Gesamtquadratmeterzahl eines Gebäudes auf einem 1000 Quadratmeter großen Grundstück nicht mehr als 1000 Quadratmeter betragen.

In unserem Beispiel wären somit bei einem Gebäude mit einer Grundfläche von 500 Quadratmetern maximal zwei Geschosse zulässig.

Teilweise ist die Anzahl der zulässigen Geschosse auch schon von vornherein im Bebauungsplan festgelegt.

Ob Keller und Dachboden als Geschoss zählen, kommt auf die jeweilige Landesbauordnung an.

Auch die Lage eines Gebäudes auf einem Grundstück kann durch den Bebauungsplan festgelegt werden.

So kann es beispielsweise vorkommen, dass bestimmte Bereiche eines Grundstückes überhaupt nicht bebaut werden dürfen. Sie liegen also nicht im sogenannten Baufenster.

Eine Baulinie regelt, dass alle Gebäude etwa in einem Wohngebiet auf einer Linie liegen und somit einen geordneten Eindruck machen. Auch diese schränkt die Bebauung eines Grundstückes unter Umständen ein.

Ebenso werden Baulasten zum Teil im Bebauungsplan festgelegt.

So können unter anderem Wegerechte für etwa die Feuerwehr, oder aber Parkflächen durch die Gemeinde bestimmt werden.

Diese Baulasten werden zudem im Baulastenverzeichnis festgehalten.

Man unterscheidet zwischen qualifizierten und einfachen Bebauungsplänen.

Ein qualifizierter Bebauungsplan umfasst vier Faktoren:

  • Die Nutzungsart
  • Der Bebauungsumfang
  • Das Nutzungsmaß
  • Die Verkehrsflächen

Fehlt einer dieser Punkte, spricht man von einem einfachen Bebauungsplan.

Dann muss sich ein Bauherr lediglich nach der Bebauung der umliegenden Grundstücke richten.

Zudem gibt es Sonderfälle, wie den vorhabenbezogenen Bebauungsplan.

Dieser kann von Bauherren angestoßen und zusammen mit der Gemeinde entwickelt werden.

Auch dieser muss sich an der Umgebung orientieren. Selbiges gilt, falls überhaupt kein Bebauungsplan existiert.

Um herauszufinden, ob für ein bestimmtes Gebiet ein Bebauungsplan besteht, kann man bei der örtlichen Baubehörde nachfragen oder online recherchieren.

Auf der sicheren Seite ist man in der Regel mit einer Bauberatung, da Bebauungspläne für Laien aufgrund vieler Fachbegriffe und Abkürzungen oftmals nur schwer zu verstehen sind.

Generell kann und darf aber jeder den Bebauungsplan der Gemeinde oder Stadt einsehen.

Im Normalfall haftet der Bauherr für Verstöße gegen den Bebauungsplan.

Normalerweise prüfen Architekten und Fertighausanbieter zwar die Konformität ihrer Bauten mit dem örtlichen Bebauungsplan, allerdings ist es in solchen Fällen trotzdem ratsam, einen externen Experten hinzuzuziehen.

Beim Kauf einer Immobilie von einem Bauträger haftet hingegen der Bauträger. Hält man den Bebauungsplan nicht ein, muss man mit empfindlichen Strafen rechnen.

Zudem kann ein Baustopp oder sogar ein Rückbau des betroffenen Gebäudeteils drohen.

Auch Jahre nach Vollendung eines Baus kann man so in Probleme geraten, etwa aufgrund von Nachbarschaftsstreitigkeiten.

Beim Kauf bereits bestehender Gebäude ist es ratsam, diese auf eine vollständige Konformität mit dem Bebauungsplan zu überprüfen, da man sonst hinterher für etwaige Abweichungen haftbar gemacht werden kann.

Im Rahmen der Recherche zu einem Bauvorhaben kann man, um sich den gesamten Prozess zu vereinfachen, einen Bauvorantrag stellen.

Dieser klärt die grundlegende Übereinstimmung eines Bauvorhabens mit den geltenden Bebauungsvorschriften.

Der Preis für einen solchen Bauvorantrag liegt in der Regel bei etwa einem Tausendstel der Baukosten.

Die Aufstellung eines Bebauungsplans durch die Gemeinden ist aus mehreren Gründen von Bedeutung.

So stellt er die Einhaltung von Umweltvorschriften sicher, der Öffentlichkeit wird die Möglichkeit zu Stellungnahmen gegeben und diese müssen in die Planung mit einfließen.

Rechtskräftig wird der Bebauungsplan schlussendlich durch einen Satzungsbeschluss.

Zudem garantiert ein Bebauungsplan in aller Regel eine organische, den Gebietscharakter erhaltende sowie ohne Chaos und rechtliche Probleme ablaufende Entwicklung einer Gemeinde.

In seltenen Fällen können Ausnahmen vom Bebauungsplan genehmigt werden.

Um keine Präzedenzfälle zu schaffen, sind die meisten Gemeinden allerdings normalerweise geneigt, dies zu verhindern.

Genehmigt werden diese nur, wenn die Ausnahme für das Allgemeinwohl erforderlich ist, städtebaulich unbedenklich ist, oder es ansonsten zu anderweitigen Problemen käme.

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