Baufinanzierung

Definition & Erklärung

Die meisten Menschen können den Hausbau inklusive Grundstück nicht einfach aus der Portokasse mit Eigenkapital finanzieren. Daher ist eine gut durchdachte und strukturierte Baufinanzierung essenziell.

Hierbei unterscheidet man zwischen Eigen- und Fremdfinanzierung.

Was ist Eigenkapital?

Als Eigenkapital zählt alles, was auf kurze Sicht liquidiert, also zu barem Geld gemacht, werden kann. Beispielsweise also Ihr Guthaben auf diversen Konten wie Festgeldkonten, Tagesgeldkonten und Sparkonten sowie Ihr Guthaben, das in Bausparverträgen steckt.

Ein Bausparvertrag muss allerdings zuteilungsreif sein, um von Ihnen liquidiert werden zu können. Auch Aktien und andere Wertpapiere sind Eigenkapital.

Hier sollte jedoch unbedingt abgewägt werden, ob sich ein Verkauf der Wertpapiere hinsichtlich der Verringerung der zu zahlenden Zinsen überhaupt lohnt. Können Sie ansonsten zu wenig Eigenkapital vorweisen, kann ein Verkauf aber sinnvoll sein.

Auch Riester-Verträge und Lebensversicherungen können als Quelle für Eigenkapital dienen. Hier gibt es allerdings teils komplexe Regeln zu beachten, ganz abgesehen davon, dass man als Folge mit Abschlägen bei der Rente rechnen muss.

Diese Varianten sollten also nur nach einer sehr gründlichen Abwägung in Erwägung gezogen werden.

Wie viel Eigenkapital wird benötigt?

Je mehr Eigenkapital Sie zu Ihrem Bauprojekt beisteuern können, desto besser. Ein hohes Eigenkapital führt zu einer besseren Bewertung Ihrer Bonität und damit zu niedrigeren Zinsen. Generell erhöht es Ihre Chancen, überhaupt einen Kredit zu erhalten.

Mindestens sollten die Baunebenkosten durch Ihr Eigenkapital finanzierbar sein. Ist dies nicht der Fall, ist schon die Suche nach einem Kreditgeber rechts aussichtslos.

Zu den Baunebenkosten zählen etwa …

… sowie eventuell weitere Kosten wie Abrisskosten für alte Gebäude auf dem Grundstück.

Diese Kosten können sich insgesamt auf etwa 10 % bis 20 % der Gesamtkosten des Hausbaus belaufen.

Idealerweise können Sie genug Eigenkapital aufbringen, um die Nebenkosten plus mindestens 20 % der eigentlichen Baukosten selbst stemmen zu können

Dies gibt der Bank ausreichend Sicherheit. Besser ist natürlich eine noch höherer Eigenkapitalanteil.

Zusätzlich zum Eigenkapital, das Sie in den Hausbau investieren, sollten Sie eine gewisse Rücklage in der Hinterhand haben, um auf unerwartete Ausgaben wie alltägliche Reparaturen oder notwendige Anschaffungen reagieren zu können.

Wie finde ich eine günstige Baufinanzierung?

Sobald feststeht, wie genau Ihr Projekt aussehen soll, und Sie ungefähr wissen, wie viel Fremdkapital Sie benötigen, sollten Sie sich nach Angeboten für Finanzierungen umsehen. 

Dazu können Sie sich etwa direkt einer Bank, einer Bausparkasse oder einem Vermittler zuwenden.

Zum Erstgespräch sollten alle schon vorhandenen Unterlagen, etwa Exposés oder Kostenvoranschläge, mitgenommen werden.

Über jedes Finanzierungskonzept, das Ihnen vorgeschlagen wird, sollten Sie sich genauestens informieren, da dies oftmals nicht ganz ohne Hintergrundgedanken des Kreditinstituts geschieht.

So sehen etwa Bausparverträge auf den ersten Blick aufgrund hoher Zinsen oftmals sehr attraktiv aus, sind letztlich aber kaum günstiger oder sogar teurer als eine Finanzierung direkt bei einer Bank.

Erst, wenn Sie alle Details eines Angebots in- und auswendig kennen, können Sie Angebote von verschiedenen Banken zuverlässig vergleichen.

Achtung: Zinssätze, die Sie in den Gesprächen mit Vermittlern oder Bankberatern vorgeschlagen bekommen, sind in aller Regel höher als die Zinssätze, die von der jeweiligen Bank beworben werden. Dies kommt daher, dass die beworbenen Zinssätze meist für Finanzierungsmodelle mit einem sehr hohen Eigenkapitaleinsatz gelten. Beim ersten Gespräch werden Sie zudem vorerst nur ein unverbindliches Angebot vom Kreditinstitut Ihrer Wahl vorgelegt bekommen –  insbesondere dann, wenn Sie noch nicht alle notwendigen Unterlagen zur Hand haben

Was wirkt sich positiv auf Ihren Kredit aus?

Es gibt einige Faktoren, die Banken bei Ihren Schuldigern gerne sehen:

  • Ein Beamtenstatus: Beamte haben sehr sichere Jobs. Das Risiko eines Zahlungsausfalls ist für die Bank dadurch minimal.
  • Ein Angestelltenverhältnis: Angestellte haben zwar weniger sichere Jobs als Beamte, aber stehen dennoch in einem festen Arbeitsverhältnis.
  • Ein hohes festes Gehalt: Falls Ihr fester Anteil am Gehalt höher ist als etwa der Prämien- oder Provisionsanteil, wirkt sich dies positiv auf Ihren Kredit aus.
  • Gute Lage der Immobilie: Eine gute Immobilienlage steigert den Wert der Immobilie und damit im Falle eines Zahlungsausfalls die Höhe des Wertes der Hypothek.
  • Neubauten oder Gebäude in gutem Zustand werden von Banken lieber finanziert als der Kauf alter oder baufälliger Gebäude.
  • Ein hoher Schufa-Score ist ein weiteres Zeichen für Ihre finanzielle Zuverlässigkeit.
  • Erwerben Sie eine Immobilie zur Eigennutzung, ist es weniger wahrscheinlich, dass Sie später in eine finanzielle Schieflage geraten.

Was wirkt sich negativ auf Ihren Kredit aus?

Andere Faktoren wirken sich dagegen negativ auf Ihre Kreditwürdigkeit aus:

  • Befinden Sie sich noch in der Probezeit bei einem neuen Arbeitgeber, verringert sich Ihre Chance auf einen Kredit drastisch, da Sie jederzeit Ihren Job verlieren könnten.
  • Auch Selbstständigkeit ist bei Banken oft nicht gerne gesehen, da das eigene Einkommen dann deutlich weniger sicher und beständig ist als bei Angestellten, geschweige denn bei Beamten.
  • Basiert Ihr Gehalt vorwiegend auf Prämien oder Provision, sinkt Ihre Chance auf einen günstigen Kredit.
  • Falls Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, werden Ihnen einige Banken das Leben schwieriger machen, da Sie mit Mietausfällen rechnen müssen.
  • Befindet sich Ihre Immobilie in einer wenig attraktiven Lage oder in einem schlechten baulichen Zustand, werden Sie als Kreditnehmer weniger attraktiv für Banken.
  • Zeigt Ihr Schufa-Score Unregelmäßigkeiten in Ihrem finanziellen Lebenslauf, wird die Bank noch einmal genauer nachforschen.

Welche Bank sollte ich wählen?

Wem es rein um finanzielle Gesichtspunkte geht, der sollte bei Krediten mit gleicher Festzins-Zeit auf den Zinssatz oder die Restschuld zum Ende der Zinsbindungsfrist vergleichen.

Zudem kann die Bearbeitungszeit Ihrer Anfrage ein wichtiges Kriterium sein, hauptsächlich dann, wenn Sie eine schon existierende Immobilie kaufen möchten.

Das Angebot an bezahlbaren Immobilien mit einem guten Preis-Leistungs-Verhältnis ist heutzutage extrem knapp.

Hier ist also, insbesondere in attraktiven Regionen und Städten, schnelles Handeln gefragt. 

Oftmals lohnt es sich, direkt bei der Bank anzufragen, bei der Sie Ihr Gehaltskonto führen, da diese Ihre finanzielle Situation schneller und besser einschätzen kann. Gleichwohl sollten Sie natürlich weitere Angebote zum Vergleich einholen.

Welche Bank genau Sie wählen sollten, lässt sich so nicht pauschal sagen. Hier sind zu viele Faktoren im Spiel, die von der individuellen Lebenssituation abhängen. Viel vergleichen hilft in dieser Frage viel.

Wie viel sollte ich für einen Kredit ausgeben?

Eine Faustregel besagt, dass man höchstens ein Drittel seines monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für die eigene Wohnsituation verwenden sollte.

Dies kommt daher, dass Mieter im Durchschnitt etwa 30 % Ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete inklusive kalten Nebenkosten ausgeben.

Beträgt das Nettoeinkommen Ihres Haushalts also 3000 Euro, sollten Sie nach Abzug der kalten Nebenkosten und des Hausgelds im Falle einer Eigentumswohnung noch etwa 700 Euro bis 800 Euro für eine monatliche Kreditrate ausgeben.

Alternativ können Sie die maximale monatliche Kreditrate auch auf Basis Ihrer persönlichen Ausgaben berechnen.

Nehmen Sie dazu den Betrag, den Sie zurzeit monatlich für Ihre Miete ausgeben, plus den Betrag, den Sie monatlich zur Seite legen können.

Ziehen Sie wiederum die kalten Nebenkosten und das Hausgeld ab.

Zahlen Sie also 800 Euro monatlich an Ihren Vermieter und sparen monatlich 400 Euro, ziehen Sie von den 1200 Euro etwa 300 Euro Nebenkosten und Hausgeld ab und Sie kommen auf eine monatliche maximale Kreditrate von 900 Euro.

Je länger der Kredit zu diesen Konditionen läuft, desto mehr Budget haben Sie für Ihren Immobilienerwerb zur Verfügung.

Viele Menschen, die sich ein Eigenheim finanzieren, tun dies allerdings, um im Rentenalter mietfrei wohnen zu können.

Trifft dies auf Sie zu, sollten Sie darauf achten, Ihr Budget so festzulegen, dass Sie Ihren Kredit vor dem Eintritt ins Rentenalter komplett abbezahlen können.

Wichtige Begriffe zur Baufinanzierung

Um bei der Suche nach einer Baufinanzierung nicht den Überblick zu verlieren, sollten Sie einige Begriffe aus dem Fachjargon kennen.

Finanzierungsbestätigung

Eine Finanzierungsbestätigung ist ein Dokument, das Ihnen Ihre Bank ausstellt, sobald Sie ihr alle nötigen Dokumente vorgelegt haben und einer Finanzierung nicht mehr viel im Wege steht.

Dieses können Sie etwa dem Verkäufer oder Ihrer Baufirma vorlegen.

Sollzinssatz

Der Sollzinssatz ist der Zinssatz, der pro Jahr anfällt.

Effektivzinssatz

Im Effektivzinssatz sind zusätzliche Kosten, etwa zur Wertermittlung oder zur Besicherung einer Immobilie, enthalten. Zudem gilt der Effektivzins für die gesamte Laufzeit des Kredits.

Sollzinsbindung

Eine Sollzinsbindung wird am Anfang der Erstfinanzierung festgelegt.

Er bindet beide Parteien an einen bestimmten Zinssatz, der bis ans Ende dieser Bindung gleich bleibt. Anschließend kann im Rahmen einer Anschlussfinanzierung ein neuer Sollzins festgelegt werden.

Als Faustregel gilt: je länger die Sollzinsbindung, desto höher der Zinssatz.

Je kürzer die Sollzinsbindung, desto niedriger der Zinssatz. Bei einer kurzen Sollzinsbindung steigt die Unsicherheit für Sie als Kreditnehmer, da bis zur Anschlussfinanzierung unter Umständen die Zinsen steigen und Ihr Kredit teurer wird.

Eine genaue Abwägung ist daher unabdingbar.

Tilgungssatz

Der Tilgungssatz ist der Betrag, den sie monatlich vom Darlehensbetrag abbezahlen.

Haben Sie also ein Darlehen von 200.000 Euro aufgenommen und Ihre monatliche Tilgungsrate beträgt 1 %, dann zahlen Sie im ersten Monat 2.000 Euro vom Darlehensbetrag ab.

Im zweiten Monat beträgt der noch zu tilgende Betrag dann 198.000 Euro.

Wieso ist die Baufinanzierung aktuell teuer?

Momentan (Stand: Mai 2022) sind Baufinanzierungen besonders teuer. Dies hat vielfältige Gründe:

Hohe Immobilienpreise

Die Immobilienpreise sind so hoch wie nie zuvor. In der vergangenen Dekade sind die Preise für Immobilien in den meisten Regionen Deutschlands drastisch gestiegen. Dies hat wiederum eine Vielzahl an Gründen, die einen eigenen Artikel verdienen.

Bauzinsen steigen

Die Bauzinsen liegen mittlerweile in der Regel bei über 3 %.

Die Inflation

Deutschland wird im Moment von einer Inflation heimgesucht, die alles in den letzten Jahrzehnten gesehene in den Schatten stellt. Im April 2022 lag diese bei 7,4 %. Sie verlieren also stark an Kaufkraft, während die Immobilienpreise weiter ansteigen.

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