Bruchteilsgemeinschaft

Definition & Erklärung

Eine Bruchteilsgemeinschaft ist eine Gruppe von Personen, die gemeinsam eine Sache oder ein Recht besitzen. Beim Bruchteilseigentum hält jeder Beteiligte einen prozentualen Anteil oder Bruchteil an einem Mietobjekt.

Jeder Miteigentümer darf das gemeinsame Eigentum nutzen, sofern dadurch nicht der Gebrauch durch andere Miteigentümer eingeschränkt wird.

Unterscheiden muss man die Bruchteilsgemeinschaft von der Gesamthandsgemeinschaft.

Hier gibt es keinen prozentual definierten Bruchteil am Eigentum, sondern alle Eigentümer sind gleichermaßen Inhaber der Immobilie. Ein solcher Fall ist etwa die Ehegattengemeinschaft, auch die Miterbengemeinschaft ist eine Gesamthandsgemeinschaft.

Wie kommt eine Bruchteils­gemeinschaft zustande?

Eine Bruchteilsgemeinschaft kommt zustande, wenn mehrere Menschen gemeinsam eine Immobilie kaufen und keine Gesamthandsgemeinschaft vereinbaren.

Ein Beispiel ist der Erwerb einer Immobilie durch ein Ehepaar. Im Normalfall sind dann beide Ehepartner zu 50 % Eigentümer der Immobilie.

Wie wird eine Bruchteils­gemeinschaft verwaltet?

Jedes Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft darf frei über seinen Anteil an der Immobilie verfügen. Wird nichts anderes vereinbart, wird davon ausgegangen, dass jedes Mitglied über einen gleich großen Anteil der Immobilie verfügt.

Gibt es also zwei Mitglieder, verfügt jedes Mitglied über 50 % der Immobilie, gibt es vier Mitglieder, verfügt jedes Mitglied über 25 % der Immobilie, und so weiter.

Zudem darf jedes Mitglied das Eigentum gleichermaßen benutzen, sofern dadurch nicht die Rechte eines anderen Mitglieds verletzt werden. In seiner Gesamtheit kann das Eigentum aber nur von allen Mitgliedern gemeinsam verwaltet werden, also etwa bei einem Verkauf.

Werden Maßnahmen zur Aufrechterhaltung des Objektes notwendig, also etwa Renovierungsarbeiten, dann darf diese ein einzelnes Mitglied nach Zustimmung durch die anderen Mitglieder vornehmen.

Die Kosten dafür, sowie die Kosten für Verwaltung und der gemeinschaftlichen Nutzung, werden von allen Mitglieder gleichermaßen getragen.

Entscheidungen über die Verwaltung des Eigentums werden per Mehrheitsverfahren getroffen, bei der die Anteile am Eigentum berücksichtigt werden müssen.

Wie werden Bruchteils­gemeinschaften steuerrechtlich behandelt?

Bis 2018 durften Bruchteilsgemeinschaften die Umsatzsteuer gemeinsam abführen, etwa im Falle einer Vermietung. Die Gemeinschaft hatte eine gemeinsame Steuernummer und konnte eigenhändig Rechnungen ausstellen.

Dies ist seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes nicht weiter möglich. Heute müssen alle Miteigentümer die Umsatzsteuer einzeln abführen.

Was muss man bei der Vermietung einer von einer Bruchteils­gemeinschaft verwalteten Immobilie beachten?

Eine Vermietung einer von einer Bruchteilsgemeinschaft verwalteten Immobilie ist problemlos möglich.

Allerdings muss dies Folge einer gemeinsamen, von allen Miteigentümern getragen Entscheidung sein. Alle Miteigentümer müssen im Normalfall den Mietvertrag unterschreiben.

Übernimmt stattdessen beispielsweise einer der Miteigentümer die Unterschrift des Mietvertrags stellvertretend für die Anderen, dann muss dies ausdrücklich so vermerkt werden.

Wie kann man eine Bruchteilsgemeinschaft wieder auflösen?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie man eine Bruchteilsgemeinschaft wieder auflösen kann.

  • Bei einem Verkauf an einen Außenstehenden wird der erzielte Erlös gemäß den Anteilen an der Bruchteilsgemeinschaft unter den Mitgliedern aufgeteilt.
  • Bei einem Verkauf innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft, also von einem Mitglied an ein anderes Mitglied, etwa im Rahmen einer Scheidung.
  • Falls das Eigentum gleichmäßig oder den Anteilen entsprechend aufgeteilt werden kann.
  • Im Rahmen einer Teilungsversteigerung.

Jedes Mitglied kann nach einer Auflösung der Gemeinschaft verlangen. Dies kann theoretisch durch eine gemeinsame Vereinbarung verhindert werden, die die Auflösung verbietet.

Wenn es triftige Gründe gibt, kann eine Auflösung allerdings in aller Regel dennoch durchgesetzt werden. Dies wäre zum Beispiel bei einem Todesfall unter den Miteigentümern der Fall. 

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