In Deutschland wird jedes Grundstück im Grundbuch erfasst. Es ist also ein amtliches Dokumentenregister, das Daten über Rechts- und Eigentumsverhältnisse enthält. In dieses Register hat jeder Bürger mit einem berechtigten Interesse freie Einsicht.

Im Grundbuch werden Grundstücke in sogenannte Grundbuchbezirke eingeteilt. Dieser entspricht dem Gemeindebezirk. Zudem hat jedes Grundstück ein Grundbuchblatt.

Verwaltet wird das Grundbuch vom örtlichen Grundbuchamt oder aber vom Amtsgericht.

Was steht im Grundbuch?

Das Grundbuch klärt über Eigentums- und Rechtsverhältnisse von Grundstücken auf. Auch Lasten und Schuldverhältnisse werden im Grundbuch vermerkt.

Wie ist das Grundbuch strukturiert?

Jedes Grundstück hat sein eigenes Grundbuchblatt. Dieses wird mit einer laufenden Nummer versehen und enthält alle relevanten Informationen zum jeweiligen Grundstück. 

Diese Grundbuchblätter werden gemeinsam mit allen anderen Grundbuchblättern des Bezirks zu einem Grundbuchband zusammengefasst. Die Struktur aller Grundbücher sieht folgendermaßen aus:

Aufschrift

Die Aufschrift ist sozusagen das Deckblatt eines Grundbuchblattes und enthält Informationen etwa zum zuständigen Amtsgericht, zur Nummer des Grundbuchblattes und zum verantwortlichen Grundbuchbezirk.

Auch ein Schließungsvermerk oder ein Umschreibungsvermerk kann hier zu finden sein, etwa dann, wenn ein altes Grundbuch geschlossen wurde, weil sich die Aufteilung des betroffenen Bezirks geändert hat.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis sind die fortlaufenden Nummern aller Grundstücke, für die das jeweilige Amt verantwortlich ist, zu finden.

Auch der zuständige Vermessungsbezirk, das Flurstück auf dem sich das jeweilige Grundstück befindet sowie Anschrift und Größe der Grundstücke sind hier vermerkt.

1. Abteilung

Insgesamt gibt es drei Abteilungen. Die erste Abteilung behandelt die Eigentumsverhältnisse der Grundstücke. Hier sind Informationen zum Eigentümer oder Erbbauberechtigten des Grundstücks hinterlegt.

2. Abteilung

Hier werden das Grundstück betreffende Belastungen und Beschränkungen beschrieben. Dabei kann es sich etwa um Erbbaurechte, Wegerechte, Nießbrauchrechte oder Nutzungsrechte handeln.

3. Abteilung

In der dritten Abteilung werden Grundpfandrechte aufgeführt, falls vorhanden. Dabei handelt es sich um Hypotheken oder Grundschulden.

Wann wird ein Eintrag ins Grundbuch vorgenommen?

Ein Eintrag ins Grundbuch wird sowohl bei einem Wechsel der Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks, also etwa bei einem Verkauf, einer Schenkung oder einer Erbschaft vorgenommen, oder aber wenn eine Immobilie finanziert wird.

Banken verlangen in der Regel nach einer Grundschuld als Sicherheit.

Auch dann, wenn ein Dritter, etwa eine Gemeinde, sich Nutzungsrechte oder Wegerechte für Grundstücke aneignen, kommt es zu einem Eintrag ins Grundbuch.

Kommt es zu einer neuen Aufteilung oder einer Vereinigung von Grundstücken, wird dies ebenfalls im Grundbuch vermerkt.

Wann benötigt man einen Auszug aus dem Grundbuch?

Einen Auszug aus dem Grundbuch benötigen Sie in mehr Situationen, als Sie vielleicht denken:

• beim Verkauf eines Grundstücks, eines Hauses oder einer Wohnung
• beim Kauf einer Immobilie zur Sicherheit und für die Bank
• wenn Sie eine in Ihrem Besitz befindliche Immobilie als Sicherheit für den Kauf einer weiteren Immobilie verwenden möchten

Wo kann ich das Grundbuch einsehen?

Falls Sie ein berechtigtes Interesse nachweisen können, zum Beispiel, wenn Sie Eigentümer oder Erbe eines Grundstücks sind, können Sie einen Grundbuchauszug beim zuständigen Amt einfordern.

Als Notar oder Mitarbeiter einer Behörde haben Sie dagegen Zugriff auf das elektronische Grundbuch.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Zwar dürfen theoretisch alle Personen mit berechtigtem Interesse Einsicht in das Grundbuch anfordern, letztlich liegt die Entscheidung darüber, wer tatsächlich ein berechtigtes Interesse hat, aber beim Grundbuchamt.

Normalerweise erhalten Sie als Eigentümer oder als eingetragener Rechteinhaber ganz unkompliziert Einsicht. Auch geschiedene Ex-Partner erhalten in aller Regel Einsicht in das Grundbuch.

Weitere Fälle, in denen normalerweise Einsicht gewährt wird sowie Personen, die Einsicht erhalten:

• Einholung von Informationen über Nachbargrundstücke, etwa zu Besitzverhältnissen
• Darlehensgeber wie Banken
• Gläubiger
• Notare
• Behörden
• Vermessungsingenieure

Kann ein Grundbucheintrag gelöscht werden?

Sobald ein Darlehensbetrag abbezahlt ist, können Sie diesen mit einer Löschungsbewilligung Ihrer Bank entfernen lassen. Dieser muss dazu von einem Notar beglaubigt werden.

Auch Rechte wie ein Wegerecht, Nießbrauchrecht oder Wohnrecht können mit der Zustimmung des Inhabers des Rechts gelöscht werden. 

Auch dann, wenn eines dieser Rechte befristet ist oder festgelegte Bedingungen verletzt wurden, kann eine Löschung vorgenommen werden.