Unter dem Begriff „Gewerbeimmobilie“ versteht man Gebäude, die gänzlich oder zumindest teilweise zu Gewerbezwecken genutzt werden. Dazu zählen etwa Einzelhandelsgebäude, Bürogebäude oder Industriegebäude.

Inhaltsverzeichnis:

• Gewerbliche Nutzung
• Gemischte Nutzung
  
• Verschiedene Arten
• Bewertung
• Besteuerung
  
• Umwandlung 
• Investition
• Mietrecht
  

Was charakterisiert eine gewerbliche Nutzung?

Eine gewerbliche Nutzung ist eine Nutzungsform eines Gebäudes, die auf Gewinn abzielt. 

Darin unterscheidet sich die Nutzung etwa von Liebhabern, die Gebäude zum Zwecke des Denkmalschutzes erwerben.

Auch die Nutzung durch öffentlich-rechtliche Körperschaften gilt als gewerbliche Nutzung, trotz des Fakts, dass diese nicht mit Gewinnabsicht wirtschaften.

Was charakterisiert eine gemischte Nutzung?

Einige Gebäude beherbergen sowohl gewerblich als auch privat genutztes Sondereigentum.  In einem solchen Fall spricht man von einer gemischten Nutzung.

Auch gemischt genutzte Immobilien können als Gewerbeimmobilien eingeordnet werden, sofern ein größerer Anteil des betroffenen Gebäudes gewerblich als privat genutzt wird.

Um jedoch als Geschäftsgrundstück gewertet werden zu können, muss der Anteil der Fläche, die gewerblich genutzt wird, mindestens 80 % betragen.

Ansonsten wird die Immobilie nach § 181 des Bewertungsgesetzes (BewG) als Mietwohngrundstück, gemischtes Grundstück oder Wohnungs- oder Teileigentum bezeichnet.

Welche Arten von Gewerbeimmobilien gibt es?

Gewerbeimmobilien werden in fünf Arten untergliedert:

Freizeitimmobilien: Zu den Freizeitimmobilien zählen etwa Ferienhäuser, Wochenendhäuser, Kleingärten und ähnliche Immobilien, die zu Freizeitzwecken vermietet werden.

Handelsimmobilien: Als Handelsimmobilien gelten etwa Supermärkte, Läden oder Einkaufszentren.

Büro- und Logistikimmobilien: Zu den Logistikimmobilien zählen Logistikzentren und Lagerhallen, zu den Büroimmobilien zählen Bürogebäude.

Produktionsimmobilien: Unter diese Immobilienart fallen Produktionshallen, Werkstätten und Ähnliches.

Spezialimmobilien: Hierunter fallen Immobilien, die nur schwer zu den anderen Kategorien zuordenbar sind. Beispiele sind Bahnhöfe, Autohöfe, Schrottplätze und ähnliche Immobilien.

Wie werden Gewerbeimmobilien bewertet?

Die zuvor genannten, unterschiedlichen Begriffe werten sich auf die Bewertung und Besteuerung von Immobilien aus.

Wohnimmobilien werden in aller Regel per Sachwertverfahren bewertet – bei Gewerbeimmobilien ist dies anders.

Deren Wert wird nämlich generell per Ertragswertverfahren berechnet.

Der Wert, der mithilfe des Sachwertverfahrens ermittelt wird, basiert auf dem Verkehrswert des Objekts sowie auf dessen Herstellungskosten.

Diese werden bei neueren Gebäuden in der Regel aus vorhandenen Dokumenten entnommen, bei älteren Bauten werden die Herstellungskosten jedoch oft auf Grundlage der historischen Normalherstellungskosten ermittelt.

Beim Ertragswertverfahren wird der Wert eines Gebäudes dagegen auf Basis möglicher zukünftiger Erträge ermittelt, wozu potenzielle Aufwendungen potenziellen Erträgen gegenübergestellt werden.

Aus dem verbleibenden, auf das Bewertungsdatum abgezinsten Überschuss erhält man den Barwert der Immobilie.

Wie werden Gewerbeimmobilien steuerlich behandelt?

Die steuerliche Behandlung von Gewerbeimmobilien unterscheidet sich von der privater Immobilien.

So müssen Unternehmer etwa die doppische Rechnungslegung anwenden, also Wertzuwächse und Wertverluste als Zuschreibungen und Abschreibung angeben. Diese wirken sich auf die Steuerlast aus.

Zudem können Unternehmer von der Vorsteuerabzugsmöglichkeit Gebrauch machen, die sich beim Bau positiv auswirkt, später aber eine höhere Umsatzsteuer bei der Vermietung zur Folge hat.

Auch bei der Ansetzung der Grundsteuer durch die Gemeinde, in der die Immobilie liegt, werden Gewerbeimmobilien anders behandelt als Privatimmobilien.

Können Gewerbeimmobilien in Wohnimmobilien umgewandelt werden?

Unter Umständen kann es Sinn ergeben, eine Gewerbeimmobilie in eine Wohnimmobilie umzuwandeln.

Dies ist etwa dann der Fall, wenn sich für eine Gewerbeimmobilie keine Mieter mehr finden lassen oder wenn in einer Gegend Wohnraummangel herrscht und eine Vermietung an Privatpersonen daher finanziell lohnenswerter ist.

Eine solche Umwandlung bringt jedoch einigen Verwaltungsaufwand mit sich, zudem müssen diverse Faktoren aus dem Baurecht und Mietrecht einkalkuliert werden.

Sollte ich in Gewerbeimmobilien investieren?

Gewerbeimmobilien sind in der Regel kostspielig. Daher können sich nur wenige private Investoren den Erwerb einer Gewerbeimmobilie leisten.

Sinnvoll kann für Investoren daher eine Investition über Modelle wie Crowdinvesting sein. Dies hat zudem den Vorteil, dass Sie als Investor die Verwaltung der Immobilie nicht selbst übernehmen müssen.

Gewerbeimmobilien haben trotz der hohen initialen Investition gute Renditechancen.

Im Gegensatz zu Mietgebäuden sind die Mietverträge in Gewerbeimmobilien in der Regel von längerer Dauer, was auf lange Sicht Mieteinnahmen und weniger Verwaltungsaufwand garantiert.

Zudem existiert die obligatorische dreimonatige Kündigungsfrist nur im Privatmietrecht, plötzlich verminderte Erträge sind also unwahrscheinlicher.

Wie verhält sich der Markt für Gewerbeimmobilien?

Gewerbeimmobilien reagieren in aller Regel sensibler auf Konjunkturschwankungen als Privatimmobilien. ´

Schwächelt die Konjunktur, fallen in der Regel auch die Preise für Gewerbeimmobilien, da diese dann schwerer an den Mann zu bringen sind.

Zudem ist die vertragliche Gestaltung bei Gewerbeimmobilien deutlich lockerer geregelt als bei Privatimmobilien. Die Flexibilität, die daraus resultiert, führt zu größerer Konkurrenz.

Zudem sind die Preise für Gewerbeimmobilien stärker von ihrer Lage abhängig als die Preise für Privatimmobilien.

Liegt eine Handelsimmobilie, in der Läden untergebracht sind, etwa in der Innenstadt, ist deren Wert in aller Regel viel höher als der einer vergleichbaren Immobilie in schlechterer Lage.

Selbiges gilt für Logistik- oder Produktionsimmobilien in der Nähe wichtiger Hauptverkehrsadern wie Flughäfen, Autobahnen oder Güterbahnhöfen.

Gewerbeimmobilien im Mietrecht

Die Regelungen im Mietrecht in Sachen Gewerbeimmobilien unterscheiden sich zum Teil erheblich von den Regelungen in Sachen Wohnimmobilien.

Ein Beispiel hierfür ist die Maklerprovision, die bei Wohnimmobilien höchsten zwei Monatsmieten betragen darf – bei Gewerbeimmobilien ist der Maklercourtage dagegen keine Grenze gesetzt.

Gewerbeimmobilien werden zudem häufig befristet vermietet, was hier ohne Angabe von Gründen geschehen kann. Bei Wohnimmobilien ist dies eher unüblich.

Auch einen Mietspiegel gibt es für Gewerbeimmobilien nicht. Allerdings kann der Vermieter die Miete nach Modernisierungen nur dann erhöhen, wenn dies zuvor mit dem Mieter abgeklärt wurde.

Mieterhöhungen sind bei Gewerbeimmobilien generell deutlich komplizierter durchzuführen, da es hierfür in der Regel einer Änderungskündigung bedarf. Diese ermöglicht dem Mieter, aus dem Vertrag auszusteigen. 

Für Vermieter von Gewerbeimmobilien kann daher schon von Anfang an die Vereinbarung einer Index- oder Staffelmiete sinnvoll sein.