Einheitswert

Definition & Erklärung

Der Einheitswert ist die Bemessungsgrundlage, die Finanzämter zur Berechnung der Gewerbesteuer sowie der Grundsteuer eines privaten, landwirtschaftlichen, gewerblichen oder forstwirtschaftlichen Grundstücks oder Hauses verwenden. Ermittelt wird der Einheitswert eines Hauses oder Grundstücks ebenfalls vom Finanzamt.

Wie ermittelt man den Einheitswert?

Insgesamt gibt es zwei verschiedene Verfahren, mit denen Sie den Einheitswert Ihres Grundstücks oder Ihres Hauses berechnen können: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Der Ertragswert eines bebauten Grundstücks wird mithilfe des Jahresrohertrags festgestellt, der circa der Nettokaltmiete der jeweiligen Immobilie entspricht.

Dies gilt gleichermaßen für Gewerbeimmobilien, gemischt genutzte Immobilien, Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Mietimmobilien.

Kann der Ertragswert nicht festgestellt werden, zum Beispiel, wenn kein Jahresrohertrag vorliegt, wird der Sachwert zur Ermittlung des Einheitswertes herangezogen.

Um den Sachwert zu ermitteln, werden Kriterien wie die Lage und die Bauweise der Immobilie auf Basis zweier Stichtage genutzt (1. Januar 1964 in den alten Bundesländern; 1. Januar 1935 in den neuen Bundesländern).

Ist ein Grundstück unbebaut, so wird der Einheitswert lediglich auf Grundlage des Bodenrichtwerts kalkuliert.

Wo liegt der Unterschied zwischen Verkehrswert und Einheitswert?

Sie sollten den Einheitswert nicht mit dem Verkehrswert berechnen, da diese beiden Werten gänzlich verschiedenen Zwecken dienen.

Der Verkehrswert wird auch als Marktwert bezeichnet und dient insbesondere dazu, einen Angebotspreis festzulegen, wenn eine Immobilie gekauft oder verkauft werden soll. Dazu wird der voraussichtlich zu erzielende Preis dieser Immobilie berechnet.

Der Einheitswert hingegen dient als Bemessungsgrundlage zur Besteuerung für die Finanzämter.

Da die Stichtage für die Berechnung der Steuern weit in der Vergangenheit liegen und aufgrund des zu hohen Aufwands nie angepasst wurden (1935 in den neuen Bundesländern; 1964 in den alten Bundesländern), liegt der berechnete Einheitswert in aller Regel deutlich unter dem aktuellen Verkehrswert.

Der Wert wird nur dann neu berechnet, wenn es etwa zu einer Teilung von Grundstücken oder zu einer Neugründung von Wohneigentum kommt.

Der Einheitswert bildet also stark veraltete Marktverhältnisse ab.

Wie wird der Einheitswert berechnet?

Für die Berechnung des Einheitswertes wird immer der Wert der Immobilie oder des Grundstücks zum 1. Januar 1935 (in den neuen Bundesländern) respektive des 1. Januar 1964 (in den alten Bundesländern) herangezogen.

Je nachdem, um welche Art von Grundstück oder Immobilie es sich handelt, unterscheidet sich die Berechnungsmethode.

Ist das zu bewertende Grundstück unbebaut, ist die Berechnung besonders simpel. In einem solchen Fall gilt:

Bodenwert zum Stichtag * Quadratmeterzahl = Einheitswert

Der Stichtag, der für den Bodenwert herangezogen wird, ist der 1. Januar 1996. Anschließend wird der Wert auf 100 Deutsche Mark gerundet und um 20 Prozent gekürzt.

Bei bebauten Grundstücken ist die Berechnung etwas komplexer. Ist die Jahresrohmiete zum Stichtag 1935 oder 1964 bekannt, wird das Ertragswertverfahren angewandt.

Die Jahresrohmiete ist dabei die gesamte Miete eines Jahres, die der Mieter zum Stichtag entrichten musste.

Diese Jahresrohmiete wird anschließend mit einem im Bewertungsgesetz festgelegten Multiplikator sowie mit wertsteigernden und wertmindernden Faktoren verrechnet.

Ist die Jahresrohmiete zum Stichtag 1935 oder 1964 nicht bekannt, wird stattdessen auf das Sachwertverfahren zurückgegriffen. Hier werden vom Finanzamt alle Werte für Boden, Außenanlagen und Bebauung zusammengerechnet.

Der daraus resultierende Wert wird dann in einem gesetzlich vorgegebenen Verfahren geglättet.

Sind überhaupt keine Unterlagen zu einem Grundstück oder einer Immobilie vorhanden oder einsehbar, so wird vom Finanzamt die sogenannte Ersatzbemessungsgrundlage verwendet, die auf der Wohn- sowie der Nutzfläche basiert.

Welche Rolle spielt der Einheitswert beim Kauf einer Immobilie?

Beim Kauf einer Immobilie spielt der Einheitswert kaum eine Rolle. Sie können über diesen lediglich die zu erwartende Grundsteuer herausfinden. Zur Prüfung des Angebotspreises sollten Sie den Verkehrswert verwenden.

Möchten Sie hingegen eine Immobilie oder ein Grundstück verkaufen, sollten Sie den Einheitswertbescheid zur Hand haben, um ihn dem Interessenten im Zweifelsfall vorlegen zu können.

Gibt es Kritik am Einheitswert?

Nach § 21 Abs. 1 BewG hätte der Einheitswert nach seiner Einführung im Jahre 1935 alle sechs Jahre überprüft werden müssen. Dies ist bei älteren Grundstücken nicht geschehen. 

Daher kann es zu erheblichen Diskrepanzen des Einheitswertes zwischen neu bewerteten und alten Grundstücken kommen, selbst innerhalb einer Gemeinde.

Deshalb hat sich mittlerweile sogar das Bundesverfassungsgericht eingeschalten und den Einheitswert infrage gestellt, da die jahrzehntealten Einheitswerte zu einer Ungleichbehandlung in der Bevölkerung führen.

Darum beschloss der Bundesrat im November 2019, dass die Grundsteuer nun wertabhängig neu berechnet werden muss, und zwar auf Grundlage von fünf Faktoren statt wie bislang auf Grundlage von 20 Faktoren. 

Diese Faktoren sind:

  • Bodenrichtwert
  • Alter der Immobilie
  • Art der Immobilie
  • Nettokaltmiete
  • Grundstücksgröße

Diese Grundsteuerreform wird zum 1. Januar 2025 in Kraft treten. Für Grundbesitzer ist dies nicht unbedingt eine gute Nachricht, da die Reform eine starke Erhöhung der zu zahlenden Grundsteuer zur Folge haben kann.

Geplant ist daher eine Senkung der Steuermesszahl sowie eine Senkung der Grundsteuerhebesätze.

Die Reform muss von den Ländern jedoch nicht eins zu eins übernommen werden, sondern kann durch eigene Modelle ersetzt werden. Dies wird möglicherweise einen Flickenteppich an Gesetzen zur Grundsteuer zur Folge haben.

Noch mehr Immobilienwissen:

Entdecken Sie jetzt unser Immobilien-Magazin
mehr Artikel anzeigen
Noch mehr Immobilienwissen
Bundbalken
Binderbalken
Hängewerk
Gutachter­ausschuss
Grundstückswert
Grundsteuermessbetrag
Grundsteuer
Grundschuld
Grundriss
zum Glossar