Eigenbedarfskündigung

Definition & Erklärung

Bei Eigenbedarf darf ein Vermieter einem Mieter mit einer Frist von mindestens drei Monaten kündigen. Dies nennt man Eigenbedarfskündigung. Dieser Eigenbedarf muss tatsächlich vorliegen, schriftlich dargelegt werden und darf nicht vorgetäuscht sein.

In welchen Fällen darf ein Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB darf ein Vermieter den Eigenbedarf für folgende Personen anmelden:

  • für sich selbst
  • für enge Familienmitglieder oder Familienmitglieder, mit denen enger Kontakt besteht
  • für Angehörige seines eigenen Haushalts, also etwa Pflegepersonal oder Kinder aus einer früheren Beziehung des aktuellen Lebensgefährten

Die Regeln für eine Eigenbedarfskündigung sind also klar festgelegt.

Weiß der Vermieter schon zum Zeitpunkt des Abschlusses eines Mietvertrags mit einem neuen Mieter von einem künftigen Eigenbedarf, so muss dies dem Mieter unaufgefordert mitgeteilt werden.

Geschieht dies nicht, ist das Recht auf Eigenbedarf verwirkt oder es muss gegebenenfalls Schadenersatz an den Mieter gezahlt werden.

Eine Bedarfsvorschau, also eine mehr oder weniger spekulative Aussage über einen möglichen Eigenbedarf in der Zukunft, ist hingegen nicht nötig.

Auch eine Kündigung auf Verdacht, also dann, wenn es eventuell sein könnte, dass Eigenbedarf bestehen wird, ist nicht zulässig.

Entfällt der Grund für die Anmeldung des Eigenbedarfs, nachdem eine schriftliche Kündigung ausgestellt wurde, muss der Vermieter den Mieter darüber in Kenntnis setzen und die Eigenbedarfskündigung wird ungültig.

Wie sehen die Kündigungsfristen bei einer Kündigung aufgrund Eigenbedarfs aus?

Bei einer Eigenbedarfskündigung greift die gesetzliche Kündigungsfrist laut § 573c BGB des Mietrechts. Je länger das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Kündigung schon besteht, desto länger fällt auch die Kündigungsfrist aus.

  • Bei einer Mietdauer bis zu fünf Jahren: Kündigungsfrist von drei Monaten
  • Bei einer Mietdauer zwischen fünf und acht Jahren: Kündigungsfrist von sechs Monaten
  • Bei einer Mietdauer ab acht Jahren: Kündigungsfrist von neun Monaten

Sofern die Kündigung bis zum dritten Tag eines begonnenen Monats beim Mieter eingeht, ist sie zum Ende des übernächsten Monats rechtswirksam.

Geht sie also am 2. Oktober bei einem Mieter ein, der weniger als fünf Jahre in der Wohnung gewohnt hat, muss er bis Ende Dezember desselben Jahres aus der Wohnung ausziehen.

Welche Sonderfälle gibt es?

Werden Mietwohnungen in einem Haus in Eigentumswohnungen umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren, je nach Bundesland auch mehr. 

Zudem steht den Mietern in einem solchen Fall ein Vorkaufsrecht zu.

In einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter gemeinsam mit einem Mieter lebt, kann der Vermieter dem Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen.

Einzige Krux ist, dass sich die Kündigungsfrist dann automatisch um drei Monate verlängert, also je nach Fall sechs bis zwölf Monate beträgt. Dies nennt man „erleichtertes Kündigungsrecht nach § 573a BGB“.

Was gehört in eine Eigenbedarfskündigung?

In eine Eigenbedarfskündigung gehören einige feste Bestandteile, ohne die diese nicht wirksam wird.

  • In der Eigenbedarfskündigung muss die Bedarfsperson sowie das Verhältnis des Vermieters zu dieser Person dargestellt werden.
  • Handelt es sich bei dieser Bedarfsperson um einen entfernten Verwandten, muss erklärt werden, weshalb zu dieser Person eine besondere persönliche Verbundenheit besteht.
  • Zudem muss in der Eigenbedarfskündigung erläutert werden, wieso der Wohnbedarf dieser Person besteht, also etwa ein neuer Job in der Gegend oder eine Trennung.
  • Falls der Vermieter eine weitere Wohnung besitzt, die sich im selben Haus befindet, zum Ablauf der Kündigungsfrist frei ist und vergleichbar mit der bisherigen Wohnung ist, muss diese dem Mieter schriftlich als Alternative angeboten werden. Ebenso müssen die Mietkonditionen erläutert sowie erklärt werden, wieso diese Wohnung für den Verwandten des Vermieters nicht infrage kommt.
  • Zu guter Letzt muss der Vermieter den Mieter in der Eigenbedarfskündigung darauf hinweisen, dass dieser ein Recht auf Widerspruch nach Paragraf 574 BGB hat, und dass dieses spätestens zwei Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses schriftlich in Anspruch genommen werden muss.

Der Eigenbedarf muss also tatsächlich vorhanden sein und plausibel erklärt werden können.

Zieht der Mieter um und erfährt anschließend, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann er Schadenersatz vom Vermieter einklagen. 

Die Plausibilität einer solchen Erklärung ist schon dann nicht gegeben, wenn etwa eine gehbehinderte Person in ein Geschoss über dem Erdgeschoss in einem Gebäude ohne Aufzug einziehen soll.

Der Vermieter muss sicherstellen, dass das Kündigungsschreiben beim Mieter ankommt und dieser es zur Kenntnis nimmt.

Daher sollte ein solches Kündigungsschreiben zur Eigenbedarfskündigung immer per Einschreiben verschickt oder persönlich mit einem Zeugen überreicht werden.

Was, wenn der Mieter nach der Eigenbedarfskündigung nicht ausziehen will?

Ein Mieter kann unter anderem dann Einspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegen, wenn es sich um einen besonderen Härtefall handelt.

Dazu zählen etwa Mieter im hohen Alter, kranke oder behinderte Mieter. Auch schwangere Frauen können Einspruch gegen eine solche Eigenbedarfskündigung einlegen. 

Ein Gericht muss dann die Argumentation beider Seiten sorgfältig abwägen und dazu unter Umständen auch Zeugen oder Sachverständige hinzuziehen.

Ist ein Mieter etwa krank oder erwartet zum Beispiel aufgrund seines Alters einen sich verschlechternden Gesundheitszustand, muss er dies durch ein ärztliches Attest belegen.

Hat ein Vermieter die Wahl zwischen mehreren Mietern, denen er kündigen könnte, etwa in einem Mehrfamilienhaus, sollte die Wahl gut abgewogen werden, um einen solchen Widerspruch zu vermeiden.

Fehlt einer der im vorigen Absatz genannten Bestandteile des Kündigungsschreibens, muss der Mieter keinen Einspruch einlegen, da das Kündigungsschreiben dann sowieso ungültig ist.

Allerdings kann der Vermieter die Kündigung einfach noch einmal korrekt aussprechen.

In den meisten Fällen sind Eigenbedarfskündigungen jedoch erfolgreich.

Sollte sich der Mieter quer stellen, kann man als Vermieter auch versuchen, sich ihm gegenüber kulant zu verhalten und etwa eine längere Kündigungsfrist gewähren oder eine alternative Bleibe anbieten.

Sprechen Sie als Vermieter Ihren Mieter daher am besten schon vor der Ausstellung der schriftlichen Eigenbedarfskündigung persönlich an und erklären Sie ihm den Sachverhalt, um Probleme und Missverständnisse zu minimieren. 

Noch mehr Immobilienwissen:

Entdecken Sie jetzt unser Immobilien-Magazin
mehr Artikel anzeigen
Noch mehr Immobilienwissen
Bundbalken
Binderbalken
Hängewerk
Gutachter­ausschuss
Grundstückswert
Grundsteuermessbetrag
Grundsteuer
Grundschuld
Grundriss
zum Glossar