Eigenkapital

Definition & Erklärung

Um einen Kredit bei der Bank zu bekommen, zum Beispiel für den Kauf eines Hauses, brauchen Sie ein gewisses Eigenkapital, also eigene finanzielle Mittel, die Sie einbringen können. Generell gilt die Faustregel: Je mehr Eigenkapital Sie besitzen, desto besser, da sich so die zu zahlenden Zinsen verringern und die Bonität erhöht.

Welche Arten von Eigenkapital gibt es?

Zum Eigenkapital zählen beileibe nicht nur das Geld, das auf Ihrem Festgeldkonto liegt oder die Wertpapiere, in die Sie investiert haben. Dennoch sollten Sie abwägen, ob es sich lohnt, Aktien zu verkaufen.

Hier eine Übersicht:

Das klassische Eigenkapital

Als klassisches Eigenkapital versteht man das Barvermögen, das Ersparte etwa auf Tagesgeldkonten sowie Wertpapiere.

Wertpapiere sollten beim Hauskauf nur dann als Eigenkapital verwendet werden, wenn die Zinsersparnis den potentiellen Ertrag der Wertpapiere übersteigt. Daher sollte dies wohlüberlegt sein.

Das Arbeitgeberdarlehen

Im Rahmen eines Arbeitgeberdarlehens leihen Sie sich Geld von Ihrem Arbeitgeber. Dies hat bei einer Finanzierung Eigenkapitalcharakter.

Achten Sie, um keine steuerrechtlichen Probleme zu bekommen, auf einen korrekt aufgesetzten Darlehensvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Arbeitgeber, in dem die Laufzeit, die Höhe des Darlehens, die Tilgung sowie der Zins ersichtlich sind.

Der Zinssatz eines Arbeitgeberdarlehens muss eine bestimmte Höhe haben, die vom Pfandbriefzins abhängt, da das Darlehen sonst als geldwerter Vorteil gelten könnte.

Das Verwandtendarlehen

Über ein Verwandtendarlehen können Sie innerhalb Ihrer Familie an ein Darlehen gelangen.

Die Vertragsgestaltung ist dabei völlig Ihnen überlassen, sollte aber dennoch einige grundlegende Informationen wie die Laufzeit, die Höhe des Darlehens, die Tilgung sowie den Zins enthalten.

Die Lebensversicherung

Um an Eigenkapital zu gelangen, können Sie Ihre Lebensversicherung verkaufen oder alternativ abtreten. Für eine Abtretung Ihrer Lebensversicherung erhalten Sie den sogenannten Rückkaufswert.

Die Muskelhypothek

Falls Sie einige Arbeiten etwa am Bau oder an der Sanierung Ihres Hauses selbst übernehmen möchten, dann können Sie dies gegenüber Ihrer Bank als sogenannte Muskelhypothek geltend machen.

Diese erkennt die Eigenleistung als Eigenkapitalersatz auf Basis eines normalen Stundenlohns eines Handwerkers an.

Sollte Sie Bekannte oder Verwandte haben, die Ihnen bei diesen Arbeiten helfen, können Sie auch dies bei der Bank geltend machen, sofern Sie einen Nachweis über die Expertise der jeweiligen Person haben.

Das Bausparguthaben

Auch Ihr Bausparguthaben zählt als Eigenkapital.

Sie müssen Ihren Vertrag nicht auflösen, sondern können diesen einfach an die Bank abtreten, falls dieser sich noch in der Ansparung befindet.

Ist Ihr Bausparvertrag noch nicht fällig, können Sie häufig eine Zwischenfinanzierung in Anspruch nehmen.

Auch Schenkungen, fällige Forderungen an Dritte, öffentliche Förderungen, etwa durch die KfW, oder Vorauserbschaften zählen als Eigenkapital.

Was ist Fremdkapital?

Fremdkapital ist das genaue Gegenteil des Eigenkapitals, also Geld, das Sie sich von Dritten geliehen haben. Bei Baufinanzierungen nehmen Sie meist langfristiges Fremdkapital auf, da dieses oftmals über einen Zeitraum von mehreren Jahrzehnten getilgt wird.

Welche Rolle spielt das Eigenkapital bei Ihrer Baufinanzierung?

Ihr Eigenkapital nimmt bei der Baufinanzierung eine essenzielle Rolle ein, denn: Je mehr Eigenkapital Sie bei Ihrem Kreditinstitut vorweisen können, desto vorteilhafter lässt sich der Kredit für Sie gestalten.

Dies folgt logischerweise aus der höheren Sicherheit, die Sie der Bank bieten können. 

Theoretisch können Sie zwar auch komplett ohne Eigenkapital an eine Baufinanzierung kommen, Ihre Chancen wachsen aber erheblich mit der Höhe Ihres Eigenkapitals.

Wie hoch sollte mein Eigenkapital zur Baufinanzierung sein?

Die Höhe Ihres Eigenkapitals spielt schon bei der Frage, ob Sie überhaupt einen Kredit bekommen, eine wichtige Rolle.

Zwar unterscheidet sich die Höhe des Eigenkapitals, die verschiedene Banken verlangen, jedoch hat sich eine Untergrenze von etwa 20 % bis 30 % plus Nebenkosten als Standard eingebürgert.

Achtung: Die Nebenkosten, etwa für den Notar, die Grunderwerbssteuer und den Makler, betragen in der Regel zwischen 10 % und 15 % der Gesamtkosten beim Bau eines Hauses.

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen können, desto bessere Konditionen kann Ihnen das Kreditinstitut anbieten.

Bringen Sie etwa 40 % oder mehr ein, so bieten die Banken Ihnen beste Konditionen.

Wollen Sie also ein Haus im Wert von 500.000 Euro bauen, sollten Sie mindestens 100.000 Euro, bestenfalls aber 200.000 Euro Eigenkapital auf der hohen Kante haben.

Etwas anders sieht es für Investoren aus.

Wenn Sie etwa in ein Mehrfamilienhaus investieren und die Einheiten vermieten wollen, dann sollten Sie aus steuerlichen Gründen recht wenig Eigenkapital einbringen, um so Ihre Darlehenszinsen als Werbungskosten geltend machen zu können.

Wie wirkt sich das Eigenkapital auf den Zins aus?

Bringen Sie ausreichend Eigenkapital ein, reduziert sich der Zins, den Sie zahlen müssen sowie Ihr Fremdkapitalbedarf. Auch die monatliche Kreditrate wird dadurch einfacher stemmbar.

Dies liegt daran, dass die Bank Sie dank des höheren Eigenkapitals als vertrauenswürdiger einschätzt und das Risiko eines Zahlungsausfalls als reduziert ansieht.

Die meisten Banken fordern heutzutage eine Eigenkapitalquote in Höhe von mindestens 20 %. Bringen Sie weniger Eigenkapital ein, bekommen Sie häufig gar keinen Kredit oder einen Kredit zu kostspieligen Konditionen.

Wie kann ich meine Eigenleistung als Eigenkapitalersatz einbringen?

Bei den meisten Banken können Sie bis zu maximal 15 % der Baukosten als Eigenleistung einbringen. Umgangssprachlich bezeichnet man diese Art des Eigenkapitalersatzes auch als Muskelhypothek.

Somit können Sie auch dann, wenn Sie eigentlich nicht genug Eigenkapital aufbringen können, einen Kredit erhalten.

Dennoch sollten Sie einige Faktoren im Hinterkopf haben:

Machen Sie sich bewusst, wie viel Sie wirklich leisten können

Sie tun sich keinen Gefallen damit, 15 % Ihres Eigenkapitals per Eigenleistung zu ersetzen, wenn Sie dadurch neben Ihrem Vollzeitberuf 25 Stunden pro Woche auf der Baustelle arbeiten müssen.

Dies wäre bei einer Bauzeit von einem Jahr und 1000 Stunden Eigenleistung der Fall.

Der Bauherrenschutzbund rät, nur zwischen 5 % und 10 % der Gesamtkosten per Eigenleistung einzubringen.

Lassen Sie kritische Arbeiten von Experten absolvieren, sofern Sie nicht über Erfahrung verfügen

Machen Sie Fehler beispielsweise bei der Installation von Elektronik, Gas- oder Wasserleitungen, kann dies unter Umständen einen erheblichen Aufwand bei der Behebung sowie hohe Kosten nach sich ziehen. 

Übernehmen Sie stattdessen einfache Arbeiten wie das Tapezieren, das Verlegen von Böden oder Ähnliches. Stellen Sie jedenfalls sicher, dass sich der eigene Einsatz lohnt, den Bau nicht unnötig verlängert und damit die Baukosten letztlich nur in die Höhe treibt.

Bei einigen Banken ist die Muskelhypothek als Eigenkapitalersatz nicht mehr gern gesehen

Diese wird in der Regel zwar noch immer akzeptiert, häufig aber nur dann, wenn das Projekt auch ohne diese realisierbar wäre.

Wie weise ich mein Eigenkapital nach?

Ihr Kreditinstitut wird im Rahmen Ihrer Finanzierung nach Nachweisen über Ihr Eigenkapital verlangen. Dazu eignen sich etwa Kontoauszüge oder Wertpapierurkunden.

Beschleunigen können Sie das Verfahren, indem Sie etwa Wertpapiere und andere Vermögensarten liquidieren und auf einem einzigen Konto zusammenlegen.

Können Sie keine Nachweise über Ihr Eigenkapital vorlegen, wird Ihr Vorhaben schon zu einem sehr frühen Zeitpunkt scheitern, nämlich dann, wenn Sie die Finanzierung anfragen. 

Besorgen Sie sich daher frühzeitig alle nötigen Nachweise und stellen Sie sicher, dass Sie sofort auf das benötigte Geld Zugriff haben.

Wie berechne ich mein Eigenkapital?

Bevor Sie Ihre Finanzierungsanfrage bei der Bank stellen, sollten Sie herausfinden, über wie viel Eigenkapital Sie überhaupt verfügen. Zudem ist es wichtig zu wissen, ob und wann Sie Zugriff auf diese finanziellen Mittel haben.

Haben Sie auf einen Teil Ihres Guthabens keinen Zugriff, kann es unter Umständen notwendig werden, dass Sie sich eine Zwischenfinanzierung organisieren, etwa dann, wenn ein Bausparvertrag noch nicht fällig ist.

Um Ihr Eigenkapital zu berechnen, gehen Sie am besten wie folgt vor

Werfen Sie einen Blick auf Ihre sicheren Geldanlagen wie Sparguthaben, fällige Bausparverträge, Wertpapiere mit festem Zins, Termingelder oder Edelmetalle.

Addieren Sie all diese Werte.

Sind Sie im Besitz von Kapitalanlagen, die Wertschwankungen unterliegen, wird es etwas komplizierter. Berechnen Sie deren Summe und ziehen Sie einen Risikoabschlag mit ein.

Haben Sie Kapitalanlagen, auf die Sie noch nicht zugreifen können, dann beziehen Sie auch diese in die Rechnung mit ein, da diese auf längere Sicht ebenfalls eine Rolle in Ihrer Finanzierung spielen werden.

Dazu zählen etwa Bausparverträge, die noch nicht fällig sind, Lebensversicherungen oder Sparbriefe.

Planen Sie schlussendlich eine Reserve ein, mit der Sie bei unerwarteten Zwischenfällen auf der sicheren Seite sind. Diese sollte aus mindestens drei Monatsgehälter, bestenfalls eher aus sechs Monatsgehälter bestehen.

Möchten Sie die Berechnung Ihres Eigenkapitals nicht komplett eigenhändig vornehmen, bietet es sich an, einen der Online-Eigenkapitalrechner zu nutzen.

Wie kann ich mein Eigenkapital erhöhen?

Falls Ihnen nach der Berechnung Ihres Eigenkapitals auffällt, dass dieses für eine Finanzierung Ihres Bauvorhabens doch nicht ganz ausreicht, dann gibt es einige Optionen, mit deren Hilfe Sie Ihr Eigenkapital erhöhen können.

So können Sie etwa Ihre Lebensversicherung verkaufen oder abtreten, um diese zu liquidieren. Den Rückkaufswert Ihrer Lebensversicherung können Sie bei Ihrem Versicherungsunternehmen erfragen.

Achten Sie bei einem Verkauf oder einer Abtretung Ihrer Lebensversicherung darauf, dass Sie keine vorschnelle Entscheidung treffen und auf lange Sicht Geld verlieren.

Dies wäre etwa dann der Fall, wenn die eingesparten Zinsen niedriger ausfallen, als der Ertrag, den Ihnen die Lebensversicherung während ihrer Restlaufzeit eingespielt hätte.

Auch private oder Arbeitgeberdarlehen sind eine Möglichkeit zur Erhöhung Ihres Eigenkapitals.

Wie kann ich ein Haus ganz ohne Eigenkapital finanzieren?

Auch dann, wenn Sie überhaupt kein Eigenkapital besitzen, muss der Traum vom Eigenheim nicht ausgeträumt sein. In einem solchen Fall können Sie auf eine sogenannte Vollfinanzierung zurückgreifen.

Eine solche Vollfinanzierung beinhaltet oft sogar die Finanzierung aller Nebenkosten, obwohl dazu geraten wird, zumindest für diese komplett selbst aufzukommen.

Eine Vollfinanzierung bietet zudem einige ernstzunehmende Nachteile.

Da diese Finanzierungsart für Kreditinstitute ein stark erhöhtes Risiko bedeutet, wird sie nicht von allen Banken angeboten. Falls doch, dann kommt sie in aller Regel mit sehr hohen Zinsen und dementsprechend hohen Tilgungsraten daher.

Angesichts dessen kommt eine Vollfinanzierung nur für Personen mit einem hohen und äußerst sicheren Einkommen infrage.

Damit die monatliche Belastung im Rentenalter nicht erdrückend wirkt, sollte unbedingt auf eine schnelle Tilgung sowie einen für lange Zeit gleichbleibenden Zinssatz geachtet werden.

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