Abschreibung

Definition & Erklärung

Der Begriff Abschreibung beschreibt eine Buchhaltungsmethode, mit der die Kosten eines materiellen Vermögenswerts über seine Nutzungsdauer verteilt werden.

Die Abschreibung gibt an, wie viel vom Wert eines Vermögenswerts verbraucht wurde.

Sie ermöglicht es einem Unternehmen oder einer Privatperson, Einnahmen aus den ihnen gehörenden Vermögenswerten zu erzielen, indem sie diese über einen bestimmten Zeitraum abschreiben.

Abschreibungen werden zudem oft genutzt, um Steuern zu sparen.

Im Immobilienbereich gilt es in Sachen Abschreibungen einige weitere Dinge zu beachten.

Oftmals wird ein gekonnter Umgang mit Abschreibungen sogar als wichtigster zu beachtender Punkt neben dem Kaufpreis, der Wertentwicklung oder den potentiellen Mieteinnahmen genannt, da sich Abschreibungen durch die mit ihnen einhergehende steuerliche Entlastung stark auf die Rendite einer Immobilie auswirken.

Im Immobilienbereich werden Abschreibungen häufig als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet.

Immobilien können jedoch nicht immer abgeschrieben werden.

Steuerlich geltend machen können Sie im Falle eines vermieteten Gebäudes die Werbungskosten sowie die Anschaffungskosten.

Der Kaufpreis wird dabei, je nach Baujahr, über 40 Jahre (vor 1924 errichtet) oder 50 Jahre (nach 1924 errichtet) abgeschrieben. Der Wertverlust des Gebäudes wird also steuerlich berücksichtigt.

Es gibt zudem einige Sonderfälle:

Denkmalimmobilien

Denkmalimmobilien können Sie auch bei einer Selbstnutzung abschreiben (Sonder-AfA für Denkmäler)

Außergewöhnliche Abnutzung

Diese Regelung kommt beispielsweise im Falle eines Brandes zur Geltung. Muss das Gebäude abgerissen werden, dann können Sie den Restwert des betroffenen Gebäudes auf einmal absetzen lassen (§ 7 Absatz 4 EStG).

Vermieten einer bis zu diesem Zeitpunkt selbst genutzten Immobilie

Sollten Sie sich dazu entschließen, eine Immobilie, die Sie zuvor selbst genutzt haben, zu vermieten, dann können Sie sie ab diesem Zeitpunkt für die verbleibende Nutzungsdauer abschreiben. Haben Sie eine Immobilie mit einer Nutzungsdauer von 40 Jahren also 20 Jahre bewohnt und vermieten Sie diese dann, können Sie noch 20 weitere Jahre abschreiben.

Anteilige Nutzung

Vermieten Sie einen Teil Ihrer Immobilie und benutzen den anderen Teil selbst, dann können Sie anteilig abschreiben.

Vermietung unter Marktpreis

Wenn Sie eine Immobilie für unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete vermieten, wird die Höhe der Abschreibung reduziert.

Arbeitszimmer: Hat der Eigentümer einer Immobilie ein Arbeitszimmer im Haus, das er auch bewohnt, so kann er dieses anteilig abschreiben. Dabei wird der Anteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche herangezogen.

Das Grundstück selbst kann nicht abgeschrieben werden, da dieses im Normalfall keinem Wertverlust unterliegt. Üblicherweise wird ein Verhältnis von 80 % Gebäudewert zu 20 % Grundstückswert angewandt.

Bei geschenkten oder geerbten Immobilien wird die AfA aufgrund der Rechtsnachfolge genauso wie zuvor festgelegt fortgesetzt.

Beim Verkauf einer Immobilie werden die Abschreibungen im Monat des Verkaufs beendet. Verkaufen Sie Ihre Immobilie also im März, dann können Sie noch drei Zwölftel der jährlichen Abschreibung geltend machen.

Für den Käufer werden die Abschreibungen anschließend komplett neu berechnet.

Zuweilen ermöglicht der Staat sogenannte Sonderabschreibungen, um bestimmte Aktionen wie Sanierungen oder die Schaffung von Wohnfläche zu subventionieren.

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