Grunddienst­barkeit

Definition & Erklärung

Eine Grunddienstbarkeit ist eine Vereinbarung zwischen dem Inhaber eines als solches bezeichneten herrschenden Grundstücks und dem Inhaber eines benachbarten, dienenden Grundstücks.

Bei einer solchen Vereinbarung kann es sich etwa um ein Wegerecht handeln. Dieses ist entweder mit dem Grundstück übertragbar, da im Grundbuch eingetragen, oder auf eine bestimmte Person bezogen.

Da sich Grunddienstbarkeiten in der Regel negativ auf den Marktpreis einer Immobilie auswirken, sollten diese nur mit Bedacht gewährt werden.

In einigen Fällen sind Grunddienstbarkeiten aber verpflichtend, so etwa beim Notwegerecht. Dieses müssen Sie als Eigentümer gewähren.

Daher ist es umso wichtiger, vor dem Kauf einer Immobilie einen Blick ins Grundbuch zu werfen und diese auf etwaige Grunddienstbarkeiten zu überprüfen.

Grunddienstbarkeit Definition Erklaerung

Geregelt sind Angelegenheiten im Zusammenhang mit der Grunddienstbarkeit in den §§ 1018 bis 1029 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Wo sind Grunddienstbarkeiten vermerkt?

Falls Sie sich mit einem Nachbarn über eine Grunddienstbarkeit einigen, gibt es zwei Möglichkeiten, diese rechtlich bindend zu machen:

  1. Sie können einen Vertrag mit Ihrem Nachbarn abschließen. Dieser einfache Vertrag ist ausschließlich zwischen den beiden beteiligten Personen gültig und erlischt, sobald die betroffene Immobilie den Besitzer wechselt.
  2. Entscheiden Sie sich für die zweite Variante, einen Vertrag mit anschließender Eintragung der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch, so ist die Grunddienstbarkeit dauerhaft gültig, es sei denn, im Vertrag wurde eine zeitliche Begrenzung festgelegt. Ein neuer Eigentümer ist also dazu gezwungen, die Grunddienstbarkeit weiter hinzunehmen. Dies wirkt sich meist negativ auf den Marktpreis einer Immobilie aus.

Von wem wird eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen?

Die Eintragung der Grunddienstbarkeit ins Grundbuch übernimmt ein Notar.

Dieser formuliert den zwischen den beiden Parteien vereinbarten Vertrag so um, dass dieser rechtlich gültig ist, beglaubigt diesen und meldet die Grunddienstbarkeit beim Grundbuchamt.

Zwischen welchen Arten von Grunddienstbarkeit wird unterschieden?

Man unterscheidet zwischen zwei Arten der Grunddienstbarkeit: der Nutzungsdienstbarkeit sowie der Unterlassungsdienstbarkeit.

Eine Nutzungsdienstbarkeit erlaubt einer Person, ein fremdes Grundstück für bestimmte Zwecke zu nutzen, etwa für das Verlegen von Leitungen oder durch die Ausübung eines Wegerechts.

Dagegen verbietet eine Unterlassungsdienstbarkeit einem Grundstücksinhaber verschiedene Tätigkeiten, wie den Bau eines zu hohen Hauses oder das Heizen mit bestimmten Brennstoffen.

Zusätzlich gibt es sogenannte Baulasten, die im Baulastenverzeichnis einer Stadt oder Gemeinde vermerkt sind. Baulasten sind öffentlich-rechtliche Grunddienstbarkeiten. Zu diesen zählen beispielsweise:

  • die Zuwegungsbaulast, also die Zufahrt für Feuerwehr oder Müllabfuhr
  • die Stellplatzbaulast
  • die Kinderspielflächenbaulast
  • die Abstandsflächenbaulast
  • etc.

Beispiele für besonders häufige Grunddienstbarkeiten

Es gibt einige Grunddienstbarkeiten, die besonders häufig vorkommen. Zu diesen zählen:

Durchfahrtsrecht oder Wegerecht

Diese Grunddienstbarkeit wird häufig dann vereinbart, wenn ein Haus in zweiter Reihe steht und der einzige Weg zu einem öffentlichen Verkehrsweg über das private Grundstück eines Nachbarn führt.

Wird dann ein Wegerecht vereinbart, darf der Besitzer des Grundstücks in zweiter Reihe einen genau festgelegten Weg über das Nachbargrundstück verwenden, um zur öffentlichen Straße zu gelangen.

Laut des in den §§ 917 und 918 BGB zu findenden Notwegerechts, muss der betroffene Eigentümer dies dulden.

Leitungsrecht

Auch das Leitungsrecht kommt meist beim Bau von Häusern in zweiter Reihe vor.

Um dieses an das Versorgungsnetz anzuschließen, müssen unter Umständen Leitungen für Wasser, Gas, Strom oder Telefon unter dem Grundstück des vorderen Nachbarn verlegt werden.

Dafür benötigt der Bauherr des Hauses in der zweiten Reihe die Erlaubnis des betroffenen Nachbarn.

Überbaurecht

Möchte ein Bauherr ein Bauwerk errichten, das die Grenze des Nachbargrundstücks überragt, ist ein Überbaurecht nötig. Dies kommt etwa häufiger beim Bau von Gartenhäusern vor.

Schmutz- oder Lärmbelästigung

Die Hinnahme einer Belästigung durch Schmutz oder Lärm kann im Grundbuch als Grunddienstbarkeit eingetragen werden.

Dies ist zum Beispiel für Bauernhöfe sinnvoll, die Nutztiere halten und sich vor etwaigen Klagen durch Nachbarn schützen wollen.

Hammerschlags- und Leiterrecht

Diese Grunddienstbarkeit berechtigt einen Bauherren dazu, das Grundstück eines Nachbarn für Arbeiten am eigenen Grundstück zu betreten, wenn diese sonst nur mit erheblichem Mehraufwand zu schaffen wären.

Was müssen Beteiligte beachten?

Bei einigen Grunddienstbarkeiten haben Sie als Grundstücksinhaber keine andere Wahl, als diese zu akzeptieren.

Dies ist etwa beim Notwegerecht der Fall. In anderen Fällen ist die Einräumung der Grunddienstbarkeit aber freiwillig und wird in der Praxis häufig vom Rechtenehmer finanziell kompensiert, entweder in Raten oder als Einmalzahlung.

Dies nennt man dann Nutzungsrente oder Nutzungsentgelt. Dennoch muss der Rechtenehmer einige Regeln beachten:

  • Nach § 1020 BGB muss mit dem Eigentum desjenigen, der das Recht gewährt, sorgsam umgegangen werden. Zum Beispiel darf bei einem gewährten Wegerecht der Weg nicht durch schwere Fahrzeuge beschädigt werden.
  • Die Zahlungen müssen wie vereinbart erfolgen, ansonsten können sie eingeklagt werden.
  • Nutzen Sie Anlagen auf dem Nachbargrundstück, müssen Sie diese unter Umständen instand halten. Details dazu müssen im Vertrag exakt festgehalten werden.

Generell gilt für alle Punkte eines Vertrages, dass diese klar und unmissverständlich formuliert werden sollten, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Um dies zu gewährleisten, sollte Ihr Notar unbedingt einen Blick auf die im Vertrag verwendeten Formulierungen werfen.

Kann ich eine Grunddienstbarkeit widerrufen?

Nur der Begünstigte kann eine Löschung oder Änderung der Grunddienstbarkeit veranlassen, nicht aber der Inhaber des dienenden Grundstücks.

Sofern die Grunddienstbarkeit im Grundbuch vermerkt ist, gilt dies auch nach einem etwaigen Eigentümerwechsel weiter.

Zudem ist es möglich, Grunddienstbarkeiten nur für einen befristeten Zeitraum zu vereinbaren. Diese wird dann mit Ablauf der Frist unwirksam. 

Wo liegt der Unterschied zwischen Grunddienstbarkeit und Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht und die Grunddienstbarkeit unterscheiden sich erheblich.

Das Nießbrauchrecht gewährt einem Begünstigten volle Nutzungsrechte an einer Sache, etwa an einem Grundstück.

Bei einer Grunddienstbarkeit werden hingegen nur einige genau festgelegte Tätigkeiten erlaubt. 

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