Gemeinschafts­eigentum

Definition & Erklärung

Gemeinschaftseigentum ist Eigentum in einem Wohngebäude, das weder Sondereigentum noch Eigentum eines Dritten ist. Das Gemeinschaftseigentum dient also in der Regel der gemeinsamen Nutzung aller Bewohner eines Wohngebäudes oder deren Sicherheit. 

Gemeinschaftseigentum Definition Erklaerung

Was gehört zum Gemeinschaftseigentum?

Zum Gemeinschaftseigentum (nicht zu verwechseln mit Gesamtheitseigentum) gehören beispielsweise:

  • das Treppenhaus
  • der Flur
  • die Eingangsbereiche
  • der Fahrstuhl
  • der Garten, sofern kein Sondernutzungsrecht besteht
  • der Innenhof
  • die Sprechanlage des Gebäudes
  • die Briefkastenanlage
  • das Fundament
  • das Dach
  • die Geschossdecken
  • die Außenwände des Gebäudes
  • die Kellergänge
  • alle Leitungen, die gemeinschaftlich gebraucht werden (Wasser, Gas, Strom), auch wenn sie durch Sondereigentum führen
  • die Zentralheizung

Umstritten ist dagegen oftmals die Zugehörigkeit von Balkonen, Wohnungseingangstüren und Terrassen, in einigen Fällen auch von Gärten.

Im Falle der Balkone und Wohnungseingangstüren gehört lediglich die Außenseite zum Gemeinschaftseigentum, während die Innenseite zum Sondereigentum zählt. Gärten und Terrassen können sowohl zum Gemeinschafts- als auch zum Sondereigentum gehören. 

Wer verwaltet das Gemeinschaftseigentum?

Ein von den Eigentümern des Sondereigentums bestellter Hausverwalter kümmert sich um die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.

Diese Aufgabe kann sowohl von Bewohnern als auch von extern Beauftragten übernommen werden. Hauptaufgabengebiete sind die Reparatur, Reinigung oder auch Sanierung der betroffenen Gebäudeteile.

Wie werden die Verwaltungskosten aufgeteilt?

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Beschlüsse über die Kostenaufteilung des sogenannten Hausgeldes treffen.

Sind keine speziellen Regelungen vorhanden, werden die zu zahlenden Anteile am Hausgeld nach Miteigentumsanteilen aufgeteilt.

Allerdings können etwa Bewohner des Erdgeschosses von der Zahlung der Anteile am Aufzug oder Bewohner ohne Kellerabteil von der Instandhaltung der Kellergänge ausgenommen werden.

Über bauliche Veränderungen am Gebäude wird per einfacher Mehrheit in Abstimmungen während der Eigentümerversammlung entschieden.

Dies ist dann der Fall, wenn diese baulichen Maßnahmen nicht nur der Instandhaltung des Gebäudes dienen.

Die Eigentümer, die einer solchen Änderung zustimmen, tragen in diesem Fall die Kosten, es sei denn, der Entscheidung haben mindestens zwei Drittel der Abstimmenden oder Eigentümer von mindestens 50 % aller Miteigentumsanteile zugestimmt.

Zudem müssen sich die Kosten innerhalb von zehn Jahren amortisieren, um auf alle Eigentümer aufgeteilt werden zu können.

Des Weiteren können Eigentümer bauliche Veränderungen verlangen und die Kosten selbst übernehmen. Unter diese Regelung fallen etwa Ladestationen für E-Autos, barrierefreie Eingangsbereiche oder eine Verbesserung des Internetanschlusses.

Kann aus Sondereigentum Gemeinschaftseigentum werden?

Vereinbaren die Eigentümer einen solchen Schritt einvernehmlich, kann aus Sondereigentum Gemeinschaftseigentum werden und dieses von der Wohnungseigentümergemeinschaft finanziert werden.

Andersherum gestaltet sich das Ganze schwieriger. Gemeinschaftseigentum kann nur dann zu Sondereigentum werden, wenn alle Eigentümer einem solchen Schritt einheitlich zustimmen.

Zudem muss eine notarielle Beurkundung und eine Eintragung ins Grundbuch vorgenommen werden.

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