Betriebskosten

Definition & Erklärung

Wer ein Gebäude erhält, hat laufende Kosten zu bezahlen. Diese Kosten nennt man auch Betriebskosten. Von staatlicher Seite wurde in der Betriebskostenverordnung bestimmt, welche Ausgaben vom Staat als Betriebskosten (BetrKV) gezählt werden.

Was zählt zu den Betriebskosten?

Zu den Betriebskosten zählen folgende Kosten:

  • die Grundsteuer
  • Kosten für Beleuchtung und Energie
  • Kosten für Wasser
  • Kosten für Abwasser
  • Kosten für Warmwasser
  • Kosten für Heizung, Wartung und Ablesung
  • Kosten für Aufzüge inklusive Wartung, Prüfung und Reinigung
  • Kosten für einen Hausmeister
  • Kosten für die Müllabfuhr
  • Kosten für die Straßenreinigung
  • Kosten für den Winterdienst
  • Kosten für die Hausreinigung
  • Kosten für den Schornsteinfeger
  • Kosten für die Gartenpflege
  • Kosten für die Spielplatzpflege
  • Kosten für neuen Rasen und neue Pflanzen
  • Kosten für die Gemeinschaftsantenne
  • Kosten für Versicherungen
  • Kosten für Feuerlöscher
  • Kosten für die Dachreinigung
  • und weitere …

Dagegen zählen Verwaltungsaufwendungen und Kosten für die Sanierung und Renovierung aufgrund alters- oder witterungsbedingter Schäden nicht zu den Betriebskosten.

Dafür kann man als Immobilienbesitzer die Mieter mittels einer Klausel im Mietvertrag zur Mithilfe bei der Instandhaltung auffordern.

Wie werden die Betriebskosten in den Mietvertrag aufgenommen?

Die Betriebskosten sind in der Regel in der Warmmiete integriert. Ist dies im Mietvertrag nicht gesondert erwähnt, geht man davon aus, dass es sich bei der Miete um die Warmmiete handelt.

Zudem kann der Vermieter eine gesonderte Vorabzahlung für die Betriebskosten verlangen, deren Höhe realitätsgerecht ausfallen muss, also nicht viel höher oder niedriger, als die wirklichen Kosten verlangen, sein darf.

Fallen die Betriebskosten doch deutlich höher aus, darf der Vermieter bis 12 Monate nach dem Abrechnungszeitraum Geld von den Mietern nachfordern.

Eine weitere Möglichkeit ist die Vereinbarung einer Betriebskostenpauschale, die nur nach schriftlicher Ankündigung angehoben werden darf.

Wie müssen die Betriebskosten aufgeschlüsselt werden?

Um Unklarheiten und Streit zu vermeiden, müssen die Betriebskosten im Mietvertrag einzeln aufgeführt werden, oder es muss schriftlich erwähnt werden, dass diese nach der Betriebskostenverordnung abgerechnet werden.

Auch der Verteilerschlüssel muss im Falle mehrerer Mieter aufgeführt werden.

Es gibt vier Möglichkeiten, wie die Betriebskosten verteilt werden:

  • nach Wohnfläche
  • nach Verbrauch
  • nach Anzahl an Personen
  • nach Wohneinheiten

Wird es nicht anders festgelegt, dann gilt standardmäßig die Wohnfläche als Verteilerschlüssel.

Dazu gibt es einige Sonderregeln. Wird ein Gebäude beispielsweise als Wohn- und Gewerbegebäude gleichzeitig genutzt, muss getrennt abgerechnet werden.

Woher weiß ich, ob meine Betriebs­kosten­vorauszahlung angemessen ist?

Je nachdem, wo man wohnt, können die Betriebskosten unterschiedlich hoch ausfallen.

Um eine Idee von einer für den Ort angemessenen Höhe der Betriebskostenvorauszahlung zu bekommen, kann man in den einmal jährlich veröffentlichten Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes schauen.

Dort werden die durchschnittlichen Nebenkosten je Quadratmeter Wohnfläche in verschiedenen Orten gelistet. Damit kann man die Entwicklung der Betriebskosten sowie regionale Unterschiede beobachten.

Auch Vermieter können mithilfe des Betriebskostenspiegels abschätzen, ob ihr Gebäude ökonomisch sinnvoll geführt wird.

Wann muss ich meinen Mietern die Betriebs­kosten­abrechnung vorlegen?

Als Vermieter hat man nach Ende der Abrechnungsperiode ein Jahr Zeit, um seinen Mietern die Betriebskostenabrechnung vorzulegen.

Darin müssen der Abrechnungszeitraum, die Gesamtkosten sowie sämtliche Zählerstände ersichtlich sein.

Auch der Verteilerschlüssel sowie der Anteil jedes einzelnen Mieters an den Gesamtkosten muss aus der Betriebskostenabrechnung hervorgehen.

Soll der Abrechnungsschlüssel geändert werden, müssen die Mieter zustimmen.

Auch bei einer Erhöhung oder Minderung der Betriebskostenvorauszahlung müssen sich beide Parteien einigen.

Was bringt die Betriebs­kosten­abrechnung?

Vermietern liefert die Betriebskostenabrechnung einen guten Einblick in ihre laufenden Kosten sowie eine Idee von notwendigen Modernisierungen. So können potenzielle Kostenersparnisse und Umweltsünden aufgedeckt werden. 

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