Baugrund­gutachten

Definition & Erklärung

Um herauszufinden, ob sich ein Grundstück zum Bau eines Hauses eignet, muss man ein Baugrundgutachten durchführen. Es kann nämlich vorkommen, dass der Grund auf den ersten Blick stabil wirkt, sich darunter aber etwa Hohlräume oder andere Probleme wie Altlasten verbergen.

In einem solchen Fall müssen vor dem Hausbau Verbesserungen vorgenommen werden, die unter Umständen teuer werden können.

Andere Bezeichnungen für das Baugrundgutachten sind „geologischer Bericht“ oder „Gründungsgutachten“.

Warum ist ein Baugrund­gutachten wichtig?

Das sogenannte Baugrundrisiko ist eine ernst zu nehmende Gefahr für alle Hausbauer.

So kann es während oder nach dem Bau aufgrund von Bewegungen im Erdreich oder der Last des Baumaterials etwa zu Absenkungen oder Setzungen des Grunds und somit zu Schäden am Gebäude kommen.

Besteht Gefahr für Arbeiter oder Anwohner, kann sogar ein Baustopp verhängt werden – der Worst Case für jeden Bauherren.

Durch eine genaue Analyse, das Baugrundgutachten, kann das Risiko eines solchen Ereignisses von vornherein minimiert werden.

Auch Statiker sind von diesem Guthaben abhängig, da sie ansonsten die Statik des Gebäudes nicht zuverlässig berechnen und für später aufkommende Schäden haftbar gemacht werden können.

Und auch wenn in der direkten Nachbarschaft schon Gebäude stehen, sollte man nicht auf ein Baugrundgutachten verzichten.

Die Beschaffenheit des Bodens kann sich nämlich abrupt ändern.

Nur weil das Haus eines Nachbarn sich nicht setzt, heißt das nicht, dass dasselbe für das eigene Haus ebenso gilt.

Versucht der Architekt oder die Baufirma Sie davon zu überzeugen, dass Sie in einem bestimmten Gebiet sicher ohne Baugrundgutachten bauen können, dann sollten Sie skeptisch werden und trotzdem immer ein Gutachten in Auftrag geben.

Meist wollen sich solche Unternehmen nämlich die Zeit und die Kosten eines Baugrundgutachtens sparen.

Verpflichtend ist ein Baugrundgutachten in Deutschland nur, wenn Nachbargrundstücke von dem Bauvorhaben betroffen sein könnten.

Ansonsten ist der Bauherr selbst für die Durchführung eines Gutachtens und für die Folgen bei Nichtdurchführung verantwortlich.

Welche Infos finden sich im Baugrund­gutachten?

Besonders wichtige Informationen, die sich im Baugrundgutachten finden, sind Informationen zur Tragfähigkeit des Bodens und zum Setzungsverhalten desselben, da man mithilfe dieser Daten die Wahrscheinlichkeit einer späteren Beschädigung des Gebäudes am besten einschätzen kann.

Daneben findet man viele weitere Daten und Kennzahlen:

  • Grundlegende Informationen zum Ort des Baus, zur Art des Bauwerks und zum Auftraggeber
  • Beschaffenheit des Bodens (Bodenkennwerte, Art des Bodens)
  • Mechanische Eigenschaften des Bodens, etwa Daten zur Tragfähigkeit
  • Grundwasservorkommen und etwaige Verunreinigungen sowie Belastungen
  • Daten zur Versickerung
  • Vorgaben zur Aushebung des Erdreichs
  • Vorgaben zur Abdichtung des Gebäudes
  • Im erweiterten Baugrundgutachten werden auch Altlasten wie Schadstoffe, Bomben und so weiter dokumentiert
  • Falls problematische Faktoren entdeckt werden, werden im Baugrundgutachten im Normalfall auch direkt passende Maßnahmen zur Verbesserung oder Beseitigung vorgeschlagen.

Was für Probleme können durch ein Baugrund­gutachten aufgedeckt werden?

Es gibt einige Probleme, die durch ein gründliches Baugrundgutachten entdeckt werden können.

Ist unter einem Grundstück beispielsweise eine große Menge Grundwasser vorhanden oder kann dieses nicht richtig abfließen, so übt dieses viel Druck auf Dichtungen am Gebäude aus. Diese sollten dementsprechend verstärkt werden.

Auch nach Altlasten sollte unbedingt gesucht werden.

Befinden sich etwa Schadstoffe wie Chemikalien oder sogar Bomben aus dem Zweiten Weltkrieg im Boden, so müssen diese entfernt werden.

Werden diese erst nach dem Bau entdeckt, kann das erhebliche Probleme und Kosten mit sich bringen.

Vor allem, wenn das betroffene Grundstück oder die nähere Umgebung früher industriell genutzt wurde, sollte man unbedingt ein erweitertes Baugrundgutachten in Betracht ziehen.

Um die Lage und das Risiko schon vorab besser abschätzen zu können, kann man bei städtischen Behörden Einblick ins Verdachtsflächen- und Altlastenkataster erhalten.

Wie genau wird eine Baugrund­untersuchung durchgeführt?

Bei einer Baugrunduntersuchung werden in der Regel die obersten fünf bis sechs Meter des Bodens an zwei gegenüberliegenden Ecken des Grundstücks untersucht.

Dabei nimmt der Gutachter Bohrungen vor, um Proben zu entnehmen, die dann in einem speziellen Labor untersucht werden.

Hier werden dann eventuelle Probleme sowie die Bodenklasse evaluiert.

Die Bodenklasse ist für den Bau von entscheidender Bedeutung, da sie beeinflussen kann, wie ein Bau abläuft, wie lange dieser dauert und was für Möglichkeiten man überhaupt hat.

Es gibt sieben verschiedene Bodenklassen, die den Boden in Kategorien wie „Fels“ oder „fließende Bodenarten“ einordnet.

Felsige Bodenarten sind viel schwerer und dementsprechend teurer und zeitaufwendiger zu bearbeiten als weiche Bodenarten.

Statt den Bodenarten werden heutzutage in manchen Fällen auch Homogenbereiche zur Klassifizierung des Bodens benutzt.

Mit welcher Dauer kann man für ein Baugrund­gutachten rechnen?

Normalerweise dauern die Bohrungen selbst etwa zwei bis vier Stunden.

Nach den Bohrungen kann der Experte dann schon eine erste Einschätzung zur Beschaffenheit des Erdreichs abgeben.

Die Laboruntersuchung lässt in der Regel mehrere Tage auf sich warten, das schriftliche Baugrundgutachten meist etwa zwei Wochen.

Stößt man auf Probleme wie chemische Altlasten, kann dies auch länger dauern.

An wen muss man sich zur Erstellung eines Baugrund­gutachtens wenden?

Idealerweise wendet man sich für die Durchführung eines Baugrundgutachtens an einen Experten für Geotechnik, der aus der Region stammt und sich auskennt.

So können eventuelle Vorkenntnisse der Gegend zur besseren Analyse genutzt werden.

Eventuell gibt es auch schon Daten zur Beschaffenheit Ihres Grundstückes.

Wenden Sie sich an die Gemeinde, um dies herauszufinden, genauer an das Bauordnungsamt oder das Wasserwirtschaftsamt.

Oftmals findet man so Informationen zum Grundwasser und zur Bodenbeschaffenheit in der Umgebung.

Falls auf dem Grundstück schon einmal gebaut wurde, kann man sich für einen zwei- bis dreistelligen Betrag Einblick in die Bauakten erkaufen und so eventuell mehr herausfinden.

Auch ein Blick in die schon zuvor erwähnten Altlasten- und Verdachtsflächenkataster ergibt Sinn.

Ist ein Baugrund­gutachten verpflichtend?

Ein Baugrundgutachten ist nicht verpflichtend, aber im Großteil aller Fälle ist es sehr sinnvoll, ein solches Gutachten von Experten durchführen zu lassen, um spätere Probleme zu vermeiden.

In Einzelfällen kann man ein unvorteilhaftes Gelände an Indizien wie abgesackten Gehwegen oder schiefen Laternen erahnen.

Diese Indizien sind allerdings sehr unzuverlässig, genauso wie Straßennamen wie „Am Kies“.

Auch bei Fertighäusern ist das Baugrundgutachten in aller Regel nicht mit inbegriffen. Fragen Sie am besten Ihr Bauunternehmen oder kümmern Sie sich selbst um die Untersuchung.

Wie viel kostet ein Baugrund­gutachten?

Man sollte mit einem Preisrahmen von 1.000 Euro bis 2.500 Euro für ein umfassendes Baugrundgutachten rechnen.

Der Preis variiert und steigt in der Regel an, wenn die Bodenbeschaffenheit kompliziert ist, ein Keller gebaut werden soll oder Altlasten gefunden werden.

Der Preis mag zwar hoch wirken, allerdings lohnt sich diese Investition, um spätere, teure und aufwändig zu beseitigende Probleme zu vermeiden.

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