Um die zukünftigen Mieteinnahmen sowie den Verkehrswert einer Immobilie schätzen zu können, kommt das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Hauptsächliche Anwendungsfelder sind Wohn- und Gewerbeimmobilien, die vermietet werden.

Wie kann ich den Ertragswert berechnen?

Die Berechnung des Ertragswertes ist nicht schwierig, es wird allerdings einiges an Daten benötigt.

Um den Ertragswert zu erhalten, benötigt man zunächst den Gebäudeertragswert. Die Formel zur Berechnung lautet:

Rohertrag aus üblicher Miete oder Jahresmiete - Bewirtschaftungskosten = Reinertrag - Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag x Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

Addiert man den Gebäudeertragswert schließlich zum Bodenwert, der den Wert des unbebauten Grundstücks auf Grundlage des Bodenrichtwerts darstellt, erhält man den Ertragswert.

Der Grund für die getrennte Betrachtung von Boden und Gebäuden ist, dass der Boden respektive das Grundstück in der Regel nicht an Wert verliert, ganz im Gegensatz zu Gebäuden.

Daher geht man bei der Berechnung des Wertes einer Immobilie von einer sogenannten Restnutzungsdauer aus.

Anhand des folgenden Beispiels zeigen wir Ihnen die Berechnung eines Ertragswertes:

• Grundstücksgröße: 1000 Quadratmeter
• Bodenrichtwert pro Quadratmeter: 100 Euro
• Bodenwert: 100.000 Euro
• Rohertrag (ortsübliche Jahresmiete): 30.000 Euro
• Bewirtschaftungskosten (etwa für Instandhaltung, Abschreibungen, Verwaltung, …): 5.000 Euro

… ergibt einen Reinertrag: 25.000 Euro ( = 30.000 - 5000)

Bodenwertverzinsung (Bodenwert multipliziert mit Liegenschaftszins [z. B. 5 %]): 5.000 Euro

… ergibt einen Gebäudereinertrag: 20.000 Euro ( = 25.000 - 5000)

20.000 Euro x Vervielfältiger (aus Vervielfältigertabelle, Nutzungsdauer von 25 Jahren): 14

… ergibt einen Gebäudeertragswert von 280.000 Euro ( = 20.000 x 14)

+ Bodenwert: 100.000 Euro

… ergibt einen Ertragswert: 380.000 Euro ( = 280.000 + 100.000)

- wertbeeinflussende Faktoren (z. B. Mängel am Gebäude): 10.000 Euro

… ergibt einen Ertragswert (Verkehrswert) von 370.000 Euro ( = 380.000 - 10.000)

Wie Sie sehen, besteht die Rechnung lediglich aus den grundlegenden Rechenverfahren Addition, Subtraktion und Multiplikation.

Um die Rechnung selbst durchführen zu können, müssen Sie also verstehen, woher die verschiedenen Begriffe kommen und was sie bedeuten.

Was bedeuten die Fachbegriffe?

Bewirtschaftungskosten

Zu den Bewirtschaftungskosten zählen alle Kosten, die der Grundstückseigentümer selbst zu tragen hat und nicht auf Mieter umwälzen kann, also etwa Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten, Wagniskosten für Mietausfälle und Abschreibungen.

Liegenschaftszins

Der Liegenschaftszins wird von Gutachterausschüssen auf Grundlage von Kaufpreisen bestimmt und beschreibt die marktübliche Verzinsung von Grundstücken.

Rohertrag

Der Rohertrag beschreibt die erzielbaren Einnahmen auf Grundlage ortsüblicher Mieten.

Vervielfältiger

Der Vervielfältiger setzt sich aus der Restnutzungsdauer des Gebäudes und aus dem Liegenschaftszins zusammen.

Wertbeeinflussende Umstände

Hier werden Umstände zusammengefasst, die den Ertragswert erhöhen oder mindern können, etwa Mietbindungen, Mängel am Gebäude oder aufgeschobene Instandhaltungsmaßnahmen.

Da die Berechnung des Ertragswertes in der Praxis doch recht komplex ist, wird sie vorwiegend von Gutachtern im Rahmen von Wertgutachten durchgeführt.