So erstellen Sie das perfekte Immobilienexposé

Artikel von Daniel Heller
27.04.2022

Ein gut aufbereitetes Immobilienexposé entscheidet im Zweifel über den Verkauf einer Immobilie. Aus diesem Grund sollte es inhaltlich gut gegliedert sein und fantastisch aussehen.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was ein Immobilienexposé überhaupt ist, was es bei der Erstellung zu beachten gilt und wie Sie ganz individuell Ihr eigenes Exposé mit ein paar Klicks erstellen können.

Was ist ein Immobilienexposé?

Ein Exposé beinhaltet die Beschreibung einer Immobilie. Exposés werden immer dann gefertigt, wenn ein Grundstück, Haus oder Wohnung veräußert werden soll. Ein gutes Exposé enthält nach Möglichkeit ansprechende Fotos und einige wichtige Angaben zum Objekt – z. B. Informationen zur Lage oder Ausstattung.

Heutzutage werden oftmals Online-Exposés erstellt, da die meisten Menschen ihre Immobiliensuche auf Online-Portale verlagert haben.

Dies bedeutet aber nicht, dass herkömmliche Anzeigen in Zeitungen ausgeschlossen sein müssen. Eine parallele Schaltung der Anzeigen erhöht den Interessentenkreis.

Die Exposés in den Online-Portalen werden häufig durch PDF-Anhänge ergänzt, die eine sehr ausführliche Objektbeschreibung beinhalten.

Hinweis: Die Bank des Käufers benötigt ebenfalls das Exposé, um den Wert der Immobilie richtig einschätzen zu können und das Darlehen für den potentiellen Käufer zu genehmigen. Deshalb sollte das auf dem Online-Portal veröffentlichte Exposé als Download bereitstehen.

Was gehört alles in ein Exposé für Immobilien?

Ein Immobilienexposé ist zumeist die erste Anlaufstelle für Kaufinteressierte.

Deshalb ist es wichtig, dass es optisch ansprechend ist und auch alle wichtigen Eckdaten in dem Exposé aufgeführt sind. So kann sich der Interessent schon ein erstes Bild von der Immobilie machen.

Sie sollten sich zudem überlegen, welche Zielgruppe Sie mit Ihrem Exposé erreichen möchten.

Überlegen Sie, welche Informationen für die Zielgruppe ausschlaggebend sind und richten Sie dementsprechend die Eckdaten Ihres Exposés aus.

Sind die ersten Fragen schon mittels des Exposés geklärt, kann dies den Verkaufsprozess enorm erleichtern.

Wichtige Angaben für ein Immobilienexposé

Es gibt ein paar Dinge, die in keinem Exposé fehlen dürfen. Welche genau das sind, verraten wir Ihnen jetzt.

Gebäudetyp

Zwingend erforderlich sind die Angaben über den Gebäudetyp. Handelt es sich um ein Einfamilienhaus oder evtl. nur um einen Teil eines Zweifamilienhauses?

Für Interessenten ist dies von großer Bedeutung, da diese Angabe darüber entscheidet, ob der Interessent sich das Exposé weiter anschaut oder eben nicht.

Lage

Die Lage einer Immobilie umfasst viele Kriterien.

Beispielsweise kann angegeben werden, in welcher Entfernung sich Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen etc. befinden.

Wenn das Objekt in einer ruhig gelegenen Straße steht, sollte dies ebenfalls erwähnt werden. Gerade ältere Menschen sind häufig auf der Suche nach ruhigen Immobilien.

Und wenn sich das Objekt am Ortsrand befindet, ist es sinnvoll, die Distanz bis zum Stadtzentrum anzugeben.

Grundriss

Natürlich ist nicht nur die Gesamtfläche des Objektes anzugeben, sondern auch die Größe der einzelnen Räume in Quadratmetern.

Fertigen Sie einen gut sortierten Grundriss an und versehen Sie ihn mit Fotos von allen Zimmern, können sich interessierte Käufer einen guten ersten Eindruck verschaffen.

Baujahr

Das Baujahr des Objektes ist ausschlaggebend für die Wertermittlung.

Haben Sie bereits ein Wertgutachten eines Sachverständigen oder Gutachters vorliegen, sollten Sie dieses unbedingt beifügen.

Ausstattung

Auch die Ausstattungsmerkmale verschiedener Immobilien können stark variieren. Führen Sie deshalb hier alles auf, was relevant sein könnte.

Zum Beispiel, ob das Badezimmer eine Badewanne hat, es im Haus einen Kamin, Pool oder Wintergarten gibt und welche Bodenbeläge oder Küchenmöbel und -geräte verbaut wurden.

Art der Heizung

Bereits im Exposé sollten Sie schon darlegen, mit welchem Brennstoff das Objekt beheizt wird. Auch Angaben über das Alter der Heizungsanlage sind sinnvoll.

So kann der Interessent gleich erkennen, ob ihm demnächst die Anschaffung einer neuen Heizungsanlage bevorsteht.

Zustand der Immobilie

Wenn Sie in den vergangenen Jahren Modernisierungen oder Renovierungen an Ihrem Objekt vorgenommen haben, sollten Sie diese detailliert und mit Jahresangabe im Exposé aufführen.

Modernisierungen sind wertsteigernd und wecken ein besonderes Interesse bei manchen potentiellen Käufern.

Energieausweis

Die Einholung eines Energieausweises ist mittlerweile Pflicht. Ein Energieausweis gibt Aufschluss darüber, wie energieeffizient Ihr Gebäude ist.

Spätestens bei der Besichtigung muss dem Kaufinteressenten ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Besser noch, Sie fügen ihn direkt dem Exposé bei.

Verkaufspreis

Falls Ihr angegebener Preis noch über einen Verhandlungsspielraum verfügt, sollten Sie dies mit angeben.

Erläutern Sie auch eventuelle Folgekosten und klären Sie den Interessenten über die Handhabung der Maklerprovision auf.

Kontaktdaten

Damit ein Interessent Sie auch erreichen kann, ist es von Vorteil, am besten gleich mehrere Kontaktmöglichkeiten anzugeben. Dies kann u. a. Mobilnummer, Festnetznummer, E-Mail-Adresse etc. sein. Nur eine Alternative, beispielsweise nur eine E-Mail-Adresse anzugeben, erscheint nicht sinnvoll, da zwar die meisten, aber nicht alle über ein E-Mail-Postfach verfügen.

Bezugstermin oder Status der Immobilie

Für den Interessenten ist es gut zu wissen, ab welchem Zeitpunkt er das Objekt beziehen kann, denn dieser Schritt erfordert nämlich viel Planungsaufwand. Sollte die Immobilie derzeit vermietet sein, müssen Sie dies unbedingt angeben.

Immobilienexposé mit Canva erstellen

Heutzutage existieren viele Möglichkeiten, ein ansprechendes Exposé zu erstellen. Man kann dies in Eigenregie erstellen und sich der üblichen Software wie Word bedienen oder man greift auf professionelle Tools zurück.

Ein solches Tool ist zum Beispiel Canva.

Mit Canva wird es ermöglicht, professionell erstellte Exposés, als druckbare Immobilien-Broschüre herzustellen.

Und jeder, der noch nicht viel mit Design am Hut hatte, kann sich von der Vielzahl der Layouts in diesem Programm begeistern lassen.

Egal, welche Immobilie vermarktet werden soll: Für jedes Objekt gibt es ein passendes Design, sodass jedes Marktsegment bedient werden kann.

Der Canva-Texteditor ist ähnlich dem eines normalen Textverarbeitungsprogramms.

Die vorgegebenen Daten können ganz einfach durch den eigenen Text ersetzt und die Kontaktdaten des Büros eingetragen werden.

Per Drag-and-Drop-Funktion lassen sich Bilder direkt von Ihrem PC in die Broschüre hochladen. Danach haben Sie die Möglichkeit, verschiedene Einstellungen hinsichtlich Kontrast und Helligkeit der Bilder usw. vorzunehmen.

Mit nur wenigen Klicks erlaubt es Canva, eine ansprechende Broschüre zu erstellen. 

Wenn Sie nun Ihre Broschüre auch noch bei Canva drucken lassen, erhalten Sie Ihre Bestellung bis vor die Haustür.

Tipps für ein aussagekräftiges Exposé

Einige nachfolgende Tipps sollten bei einer guten Exposéerstellung beherzigt werden. Je genauer und gewissenhafter Sie dabei vorgehen, umso erfolgversprechender ist die Vermarktung.

Ansprechende Überschrift

Die Überschrift Ihrer Immobilie sollte kurz und knapp sein. Heben Sie die Einzigartigkeit der Immobilie in der Überschrift hervor.

Sie müssen bedenken, dass auf den Internetportalen Ihre Immobilie zuerst nur allein mit seiner Überschrift um Aufmerksam kämpft. Deshalb ist eine ausschlaggebende Überschrift von großer Bedeutung.

Ansprechende Fotos

Die Fotos sollten die besten Seiten ihrer Immobilie hervorheben. Aufnahmen von draußen sollten deswegen am besten bei gutem Wetter und bei Tageslicht erstellt werden.

Eine perfekte Wirkung der Räume erzielen Sie mit einem Winkelobjektiv. Sollten Sie nicht über genügend Erfahrung als Fotograf verfügen, können Sie auch einen professionellen Fotografen beauftragen.

Vor allem bei Immobilien mit einem hohen Wert kann sich das lohnen.

Achten Sie bei der Selbsterstellung der Fotos auch darauf, dass die Räume ordentlich sind. Möbel und Teppiche lassen Ihre Räume wohnlich wirken.

Verzichten sollten Sie jedoch auf persönliche Gegenstände. Dies können u. a. herumliegende Kleidung, hobbyspezifische Geräte oder auch große Familienfotos an den Wänden sein.

Tipp: Falls Sie Ihre Immobilie im Winter verkaufen möchten, empfiehlt es sich, die Fotos für das Objekt in den Sommermonaten zu erstellen. Machen Sie die Fotos, bevor die Tage wieder kürzer werden, denn nur gute Fotos haben einen großen Einfluss auf den Verkauf.

Detaillierter Grundriss und Bauplan

Der Grundrissplan einer Immobilie hat eine große Aussagekraft. Er sollte hauptsächlich nicht verpixelt und einwandfrei lesbar sein.

Ein Grundriss bezeichnet eine maßstabsgetreue Zeichnung. Sie stellt die Beziehung zwischen Räumen und physischen Merkmalen aus der Adlerperspektive dar.

Dies soll helfen, eine Visualisierung herzustellen, wie die Menschen sich durch die Räume bewegen könnten.

Was Sie unbedingt bedenken sollten: Besitzt ihre Immobilie einen Balkon, dürfen von diesem nur die Hälfte der Fläche in die Wohnfläche einfließen – auch Schrägen büßen etwas Wohnfläche ein.

Mithilfe von Bauplänen kann sich der Interessent einen Überblick verschaffen, ob auf dem Grundstück noch genügend Platz für beispielsweise ein Gewächshaus besteht.

Spannende und emotionale Beschreibung

Bringen Sie Leben in Ihre Beschreibung. Warum muss der Interessent genau Ihre Immobilie erwerben? Verfassen Sie die Beschreibung informativ und werblich zugleich.

Verwenden Sie einen Schreibstil, der das Interesse des Lesers weckt, unbedingt Ihre Immobilie besichtigen zu wollen.

Achten Sie aber auch darauf, dass Sie sich dabei nicht ganz in verschachtelten Sätzen verlieren und wählen lieber einen leichten, lockeren Stil.

Das erhöht die Erfolgschancen.

Angabe des Baujahrs und ggf. der letzten Sanierung

Das Baujahr (oder das Datum der letzten Sanierung) gibt Aufschluss darüber, in welchem Zustand sich das Objekt befindet.

Das Baujahr kann darauf hindeuten, welche Materialien üblicherweise zu diesem Zeitpunkt verwendet wurden. Auch über architektonische Trends gibt es Aufschluss.

So kann festgestellt werden, ob für dieses Zeitalter die typische Bauweise für hohe Decken oder offene Räume bestand.

Im gleichen Atemzug sollten Sie aber auch erwähnen, in welchem Jahr Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden.

Besonderheiten hervorheben

  • Ist die Immobilie barrierefrei?
  • Besitzt die Immobilie eine Garage oder Stellplatz?
  • Gibt es einen Balkon, der den ganzen Tag über Sonne hat?

Wecken Sie das Interesse möglichst vieler Kaufinteressenten und geben Sie alles an, was Ihre Immobilie einzigartig macht.

Manche Eigenschaften Ihrer Immobilie sind sicherlich für Sie schon selbstverständlich geworden, jedoch könnten diese Eigenschaften bei einem Interessenten besonders glänzen.

Angabe des Verkaufspreises

Wichtig ist es, dass Sie Ihrer Immobilie einen realistischen Verkaufswert geben.

Ist der Preis zu hoch angesetzt, kann dies die Interessenten erst einmal abschrecken. Aber auch ein ungewöhnlich niedriger Preis sorgt zunächst für Argwohn.

Unsere Empfehlung: Lassen Sie Ihre Immobilie von einem Profi bewerten – zum Beispiel von einem Makler aus Ihrer Region.

Makler sind mit dem Immobilienmarkt in der Region bestens vertraut und können so realistische Berechnungen anstellen.

Des Weiteren berücksichtigen Immobilienmakler auch die verkaufsteigernden- und senkenden Faktoren der Immobilie, was eine reine Online-Bewertung nur mäßig schafft.

Optional: Video bzw. 360°-Rundgang

Sie sind immer häufiger in Online-Exposés zu finden: Die 360°-Rundgänge.

Und das aus gutem Grund, immerhin kann so ein Rundgang dem Interessenten schon eine erste räumliche Dimension verschaffen.

Ein virtueller Rundgang wirkt professionell und trägt u. a. dazu bei, den gewünschten Kaufpreis zu erzielen. Ebenso kommt ein virtueller Rundgang bei Interessenten meistens hervorragend an und hebt Ihre Immobilie ab.

Gerade wenn eine Besichtigung vor Ort aus verschiedenen Gründen nicht einfach möglich ist, bietet der 360°-Rundgang eine optimale Alternative.

Hinweis: Vermeiden Sie es jedoch, mit Ihrem Smartphone einen Selfie-Rundgang aufzunehmen; das wirkt billig und keinesfalls seriös. Solche Aufnahmen sollten ausschließlich mit einer speziellen 360°-Kamera erstellt werden.

Häufige Fragen zum Thema Exposé

Als Verkäufer plagen einen vor der Erstellung eines Exposés etliche Fragen. Um die wichtigsten Fragen vorneweg zu nehmen, lesen Sie einfach weiter.

Wie sollte ein Immobilienexposé aufgebaut sein?

Ein gutes Exposé soll möglichst viele Informationen enthalten und dabei aber eine übersichtliche Form behalten.

So können beispielsweise ganze Textwüsten etwas erschlagend wirken.

Vermeiden Sie also, einen unnötig langen Fließtext zu formulieren, sondern führen Sie auch einige Grunddaten stichpunktartig oder tabellarisch auf. Das erleichtert die Zuordnung auf einen Blick.

text sample

Auch die Gliederung eines Fließtextes in bestimmte Zwischenüberschriften zu unterteilen, kann die Lesbarkeit verbessern. Des Weiteren sollte der schriftliche Teil einer Exposé-Beschreibung nicht über 2 Seiten hinausgehen.

In einem Exposé sollten alle relevanten Daten zusammenfließen. Sämtliche Informationen über Ausstattung, Lage, Zustand der Immobilie, aber auch der Verkaufspreis, der Grundriss und der Energieweise sind mittlerweile zum Teil sogar gesetzlich vorgeschrieben.

Damit sich der potentielle Käufer ein noch besseres Bild verschaffen kann, sollten Sie auf professionelle Fotos setzen.

Ist ein Exposé kostenpflichtig?

Haben Sie einen Makler mit der Veräußerung Ihrer Immobilie beauftragt, kümmert sich dieser tendenziell auch um das Exposé.

Hierfür fallen (meistens) keine zusätzlichen Kosten an, sie sind mit seiner Maklerprovision abgedeckt.

Anders ist es, wenn Sie das Objekt selbst vermarkten möchten. Hierbei hängen die Kosten eines Immobilienexposés von Ihren Ansprüchen und Fähigkeiten ab.

Haben Sie selbst eine gute Kamera, die professionelle Fotos erzeugen kann oder müssen Sie auf einen Fotografen zurückgreifen? Dann fällt hierzu natürlich ein Fotografenhonorar an. 

Reicht Ihnen das selbst erstellte PDF-Exposé oder möchten Sie eine Broschüre drucken lassen? Manche Makler bieten die Erstellung eines Exposés an, ohne dass sie das Objekt verkaufen. Hierfür fallen Kosten in Höhe von ca. 160 Euro an.

Gut zu wissen: Wenn Sie sich selbst für eine Immobilie interessieren, die aber nicht online gestellt ist und bitten den Makler, Ihnen das Exposé zukommen zu lassen, ist dieser Dienst kostenfrei.

Gibt es Unterschiede bei der Erstellung von Exposés bei Häusern, Wohnungen und Grundstücken?

Inhaltlich und gestalterisch ergeben sich grundsätzlich keine Unterschiede zwischen einem Exposé für Wohnungen oder Häuser.

Natürlich kann es einzelne kleine Unterschiede geben; beispielsweise beim Garten, der zum Haus gehört. Oder auch die Zielgruppe einer Wohnung ist eine andere, als Menschen, die ein Haus suchen.

Bei dem Exposé für ein Grundstück ist die Zielgruppe jedoch eine ganz andere und unterscheidet sich indes schon von der Überschrift.

Bei einer Wohnung beispielsweise wird die Zimmeranzahl schon mit in der Überschrift angegeben.

Bei einem Grundstück entscheidet nicht unerheblich die Lage darüber, wie die Überschrift gestaltet wird. Gerade, wenn es nicht bebaut ist.

Da ist die Lage das A und O.

Letztendlich entscheidet auch der Bebauungs- und Flächennutzungsplan darüber, was mit dem Grundstück noch angefangen werden kann.

Hilft ein Immobilienmakler beim Exposé?

Der Verkauf einer Immobilie ist keinesfalls eine leichte Angelegenheit. Eine erfolgversprechende Vermarktung benötigt viel Zeit und außerdem Expertise.

Im ersten Schritt, wenn es darum geht, den Kaufpreis festzulegen, müssen Sie den Markt entweder sehr gut kennen oder viel Zeit investieren, um den Marktpreis herauszubekommen.

In dieser Hinsicht kann Ihnen ein Makler hier viel Zeit sparen, denn er kann mit Fachkenntnissen kompetent weiterhelfen und den Wert Ihres Objektes ohne Probleme ermitteln.

Deswegen ist es auch von Vorteil, wenn ein Makler Ihnen ein Exposé erstellt, denn er weiß, worauf es ankommt und kann alle Merkmale und Einzigartigkeiten Ihrer Immobilie bestens präsentieren. Auch hierdurch könnte ein schnellerer Verkaufserfolg erzielt werden.

Wo sollte das Exposé für Immobilien veröffentlicht werden?

Eine grundlegende Rolle spielt auch die Entscheidung, wo das Exposé veröffentlicht werden soll. In der heutigen Zeit ist eine Veröffentlichung auf Online-Portalen fast ein Muss geworden.

Normalerweise erstellt Ihnen der Makler aber auch eine PDF-Version des Exposés, das Sie dann ganz einfach per Mail selbst an mögliche Interessenten weiterleiten können.

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