Immobilien-Texte: So formulieren Sie ansprechende Exposé-Texte

Ein überzeugender und stilistisch ansprechender Exposé- bzw. Immobilien-Text kann über Erfolg und Misserfolg eines Immobilienverkaufs entscheiden.

Immerhin: Exposé-Texte adressieren potenzielle Käufer und zielen darauf ab, ihr Interesse zu wecken.

Sie sind das Werbeplakat einer Immobilie.

Und entsprechend den aus dem Marketing bekannten psychologischen Mechanismen ist entscheidend, ob die Werbung den potenziellen Käufer anspricht und ihr Interesse weckt, mehr über das beworbene Objekt zu erfahren.

Aber wie bekommen Sie das hin?

Ein ansprechendes Immobilien-Exposé besteht aus zwei Komponenten: dem Immobilien-Text und den zugehörigen Bildern.

Die Mischung aus beiden Komponenten entscheidet darüber, ob ein Exposé in der Lage ist, potentielle Käufer zu ergreifen – wie es im Marketing längst bekannt ist.

Dieser Artikel fokussiert auf die Gestaltung ansprechender Exposé-Texte für eine Immobilie.

Dennoch ist zu beachten, dass kein Käufer ausschließlich Textwüsten lesen möchte, weshalb auf eine ebenso ansprechende Bebilderung zu achten ist.

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Die wichtigsten Bestandteile von Exposé-Texten

Damit ein Immobilien-Exposé das Verkaufspotential eines Objekts steigert, sind sowohl bestimmte Bestandteile als auch die Einhaltung einer Struktur unerlässlich.

Der Aufbau eines Immobilien-Exposés

Es existiert keine allgemeingültige Struktur, nach der Immobilien-Exposés aufgebaut sind. 

Dennoch ist zu beobachten, dass erfolgreiche Immobilienmakler eine klare und übersichtliche Gliederung wählen, um potentiellen Käufern eine einfache Orientierung zu ermöglichen.

Das Exposé ist logisch aufgebaut: Das Deckblatt zeigt eine Abbildung der Immobilie sowie einen prägnanten Titel, um das Interesse potentieller Käufer zu wecken.

Alle weiteren Details sind auf den folgenden Seiten zu finden und richten sich primär an Personen, die ernsthafte Kaufabsichten haben.

Diesem Prinzip entsprechend ergibt sich der folgende Aufbau:

• Deckblatt
• Beschreibung der Lage (Stadt, Stadtteil, Umgebung etc.)
• Beschreibung des Objektes
• Beschreibung der Ausstattung unter Hervorhebung der wichtigen und besonderen Ausstattungsmerkmale
• Seiten mit verschiedenen Abbildungen, einschließlich des Innenlebens der Immobilie
• tabellarisch aufgeführte Daten und Fakten zum Objekt
• Abbildungen der Grundrisse
• Kontaktdaten des Maklerbüros und Informationen zu Besichtigungsterminen
• Die Bestandteile von Exposé-Texten im Einzelnen

Die Einleitung beschreibt die Immobilie kurz und prägnant und nennt bereits erste Fakten.

Die Lagebeschreibung dient der Darstellung der Vorzüge der Umgebung, in der sich das Objekt befindet.

Wissenswert für Interessenten ist beispielsweise, welche Infrastruktur vor Ort besteht, welche Schulen für die Kinder zur Verfügung stehen oder ob sich die Immobilie in der Nähe eines Erholungsgebiets befindet.

Tipp: Wesentliche Ziele können Makler im Exposé mit Entfernungsangaben versehen, etwa die Distanz zum Bahnhof oder in die Innenstadt.

Die Lagebeschreibung ist auf die Zielgruppe einer Immobilie abgestimmt.

• Zu erwähnen ist zudem die Lage innerhalb einer Parzelle:
• Liegt das Objekt in einer Sackgasse oder an einer Spielstraße? Befindet es sich am Rande eines Feldes?

Tipp: Um das Verkaufspotential zu steigern, sind besondere Merkmale zu beschreiben, die der Immobilie einen exklusiven Charakter verleihen, wie die besondere Aussicht auf ein kulturelles oder landschaftliches Merkmal.

Die Objekt- und Ausstattungsbeschreibung gibt Informationen zur eigentlichen Immobilie; dazu gehören das Baujahr, der Bautyp und vor allem besondere Merkmale, die das Objekt interessant machen und/oder die Attraktivität für bestimmte Käufer erhöhen.

Zu diesen Merkmalen gehören beispielsweise eine im Gebäude enthaltene Sauna, ein hauseigenes Fitnessstudio etc.

Um potentielle Käufer anzusprechen, ist es wichtig, eine detaillierte und bildhafte Sprache zu verwenden.

Die Objektbeschreibung sollte auch Angaben zur Wohn- und Grundstücksfläche enthalten. 

Bei der Berechnung der Wohnfläche ist darauf zu achten, dass nur Räume mit einer Höhe von über zwei Metern in die Berechnung einfließen – liegt die Raumhöhe also zwischen einem und zwei Metern, wird die Fläche hälftig berücksichtigt. 

Hinweis: Räume mit einer Höhe von unter einem Meter zählen nicht zur Wohnfläche.

Eine korrekte Berechnung der Wohnfläche ist wichtig, um Interessenten ein genaues Bild des Objekts zu vermitteln.

Weiterhin sollten im Exposé die baulichen Merkmale des Gebäudes detailliert beschrieben werden.

Dazu gehört der Stil des Hauses: Handelt es sich um ein Landhaus, ein Stadthaus oder ein Reihenhaus?

Auch technische Merkmale wie die Energieeffizienz oder das genutzte Heizungssystem finden unter diesem Punkt ihren Platz im Exposé.

Zur Ausstattungsbeschreibung gehören zudem die Merkmale, die den Garten beschreiben, wie beispielsweise der Zustand des Gartens.

Falls ein Gartenhaus vorhanden ist, findet ein Hinweis darauf an dieser Stelle Eingang ins Exposé.

Angaben über den Kauf- oder Mietpreis sind verständlich und präzise zu formulieren. Käufer und/oder Mieter nehmen Abstand von einem Geschäft, wenn sie den Eindruck gewinnen, die tatsächlich entstehenden Kosten nicht überschauen zu können.

Grundrisse tragen dazu bei, den abstrakten Zahlen sichtbare Formen zu geben. Eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern und eine Grundstücksfläche von 2.000 Quadratmetern erwecken den Eindruck eines großen Anwesens – wirklich greifbar sind diese Werte für potentielle Käufer allerdings nicht.

Stehen den Interessenten Grundrisse zur Verfügung, animieren diese zum Träumen und Planen. Sie können sich beispielsweise vorstellen, wie sie ihr Wohnzimmer einrichten, wo Platz für die Kinder ist, an welchem Ort sie Schränke, Garnituren und Betten platzieren und welchen Gestaltungsspielraum der Grundriss der Küche bietet.

Abbildungen der Grundrisse tragen so dazu bei, das Interesse von Käufern an der Immobilie aufrechtzuerhalten und zu vertiefen.

Das sind die Merkmale erfolgreicher Immobilien-Texte

Ansprechende Exposé-Texte präsentieren nicht nur nüchterne Fakten, sondern sprechen die Emotionen potentieller Käufer an.

Als Makler sollte man bedenken, dass eine Immobilie kein gewöhnlicher Gegenstand ist, sondern ein Ort, an dem Menschen und Familien (möglicherweise) für den Rest ihres Lebens verweilen werden.

Es ist ein Ort, an dem Bewohner viele positive, aber auch negative Erlebnisse haben werden. Hier gründen sie ihre Familie und ziehen ihre Kinder groß. Daher unterscheidet sich ein Wohnobjekt von allen anderen Objekten, die Gegenstand von verschiedenen Marketingmethoden sind.

Ein Immobilien-Text, der die Schönheit des Gartens, der umliegenden Umgebung oder des Ausblicks betont, kann potentielle Käufer emotional ansprechen und ihr Interesse wecken.

Um Käufer nicht zu überfordern, ist eine klare Struktur unerlässlich. Der Adressat eines Immobilien-Exposés wünscht klare Antworten auf alle wichtigen Fragen:

• Wo steht die Immobilie?
• Wie groß ist die Wohnfläche?
• Wie groß ist das Grundstück?
• Wie hoch ist der Kauf- oder Mietpreis?

Eine übersichtliche Struktur ermöglicht es potentiellen Käufern zudem, alle weiteren interessanten Informationen ohne eine ausführliche Lektüre zu finden.

Das Ziel eines Immobilien-Exposés besteht nicht darin, den möglichen Kunden dazu zu nötigen, die Objektbeschreibung ausführlich zu studieren. Für viele Immobilienkäufer sind einzelne Ausstattungs- oder Lagemerkmale kaufentscheidend.

Das Exposé ist daher in sinnvolle Abschnitte zu unterteilen, deren Überschriften selbsterklärend sind.

Der Kunde sollte in den jeweiligen Textabschnitten genau die Informationen finden, die die Überschrift verspricht.

Mit einer übersichtlichen Struktur gehen präzise und verständliche Formulierungen einher. 

Makler sollten darauf verzichten, zu viel Fachjargon zu nutzen, um ihre Kompetenz unter Beweis zu stellen. Wenn ein Exposé vor Fremdwörtern nur so strotzt, legen Kunden es schnell zur Seite und wenden sich lieber den leicht verständlichen Objektbeschreibungen von Mitbewerbern zu.

Dennoch ist auf einen gehobenen Sprachstil zu achten, der gründlich auf Rechtschreib- und Grammatikfehler geprüft wurde.

Die Kunst besteht darin, Informationen präzise zu transportieren und dabei laiengerechte Formulierungen zu nutzen, die gleichzeitig professionell sind.

Denken Sie daran: Unterschiedliche Immobilien richten sich an verschiedene Zielgruppen. 

Deshalb enthält ein erfolgreicher Exposé-Text eine Zielgruppenansprache.

Ein Maklerbüro, das Immobilien für Senioren anpreist, hebt andere Informationen hervor als ein Makler, der um junge Familien wirbt.

Die Zielgruppenansprache betrifft alle Elemente des Exposés: von der Lagebeschreibung über die Ausstattungsmerkmale bis hin zum Kaufpreis.

Tipps zur Formulierung von Exposé-Texten, die das Verkaufspotential von Immobilien steigern

Bereits der Immobilien-Text auf dem „Cover“ kann viel bewirken.

• Formulieren Sie einen Titel, der das Interesse potentieller Käufer weckt.
• Seien Sie präzise und verwenden Sie eine klare Ansprache.
• Heben Sie das ganz Besondere einer Immobilie in einem Satz hervor.

Der Eindruck, den Kunden vom Deckblatt erhalten, entscheidet darüber, ob sie sich näher mit dem Exposé befassen.

Der Einleitungstext ist ausführlicher und geht auf weitere Merkmale ein, die erfahrungsgemäß bedeutsam für Kaufentscheidungen sind.

Überlegen Sie sich, welche Charakteristika eines Objekts unbedingt erwähnenswert sind und erstellen Sie eine Prioritätenliste.

Räumen Sie allen Merkmalen, die von hoher Relevanz sind und die Einzigartigkeit der Immobilie betonen, ihren Platz auf dem Deckblatt oder in der Einleitung des Exposés ein.

Eine Immobilie, die über eine Fotovoltaikanlage verfügt, ist eine tolle Sache, aber keinesfalls ein Alleinstellungsmerkmal – ein Ausblick auf einen idyllischen Weinberg hingegen schon.

Jede Immobilie hat ihre spezifischen Alleinstellungsmerkmale, die sie von anderen Gebäuden unterscheiden.

Ein erfolgreicher Exposé-Text hebt diese Merkmale hervor und betont, warum sie der Immobilie einen exklusiven Charakter verleihen. Zeichnet sich das Objekt durch eine außergewöhnliche Architektur, durch eine besondere Lage oder durch eine erstklassige und/oder ungewöhnliche Ausstattung aus?

Hat die Immobilie einen großen Garten oder verfügt sie über eine geräumige Terrasse? Liegt sie vielleicht am Rande eines Feldes oder Waldes?

Bedenken Sie, dass die Vorlieben der Menschen grundverschieden sind:

Ein Merkmal, das für Käufer A ein Ausschlusskriterium darstellt, kann für Käufer B der entscheidende Grund sein, das Objekt zu kaufen.

Zu den Alleinstellungsmerkmalen gehören auch Aspekte, die die Lage betreffen.

Erwähnen Sie etwa die Nähe zur Innenstadt, die bestehenden Verkehrsanbindungen oder die Erreichbarkeit bestimmter Einrichtungen oder Sehenswürdigkeiten.

Beschreiben Sie die Immobilie so detailliert wie möglich und heben Sie die Merkmale hervor, die das Interesse der angesprochenen Zielgruppe wecken.

• Familien legen Wert auf mehrere Zimmer, um ihren Kindern ein eigenes kleines Reich bieten zu können.
• Senioren bevorzugen ebenerdige Immobilien, um keine Treppen nutzen zu müssen – Das Stichwort ist hier Barrierefreiheit.
• Heben Sie zudem bestimmte Ausstattungsmerkmale hervor, wozu etwa hochwertige Küchen und Küchengeräte gehören
• Geben Sie Auskunft darüber, ob Kellerräume vorhanden sind und ob es möglich ist, den Dachboden als Lagerfläche zu nutzen und/oder auszubauen.

Achten Sie darauf, dass alle Formulierungen verständlich sind.

Schreiben Sie kurze Sätze und verzichten Sie auf Abkürzungen.

Verwenden Sie Bulletpoints, um wesentliche Merkmale mit höchster Präzision darzustellen.

Beispiele für gelungene Immobilien-Texte

Im Folgenden finden Sie zwei beispielhafte Exposé-Texte für ein normales Einfamilienhaus am Stadtrand einer durchschnittlichen deutschen Mittelstadt sowie ein Exposé, welches eine Wohnung für Studierende bewirbt. 

Es ist keine Kunst, die Besonderheiten einer Luxusimmobilie hervorzuheben, doch der Alltag der meisten Makler besteht darin, „normale“ Ein- oder Mehrfamilienhäuser in ihren Exposés darzustellen, die auch für den Durchschnittsbürger erschwinglich sind.

Beispiel A: Einfamilienhaus in Musterstadt – Zielgruppe sind junge Familien

Kaufen, einziehen, leben – idyllisches Einfamilienhaus am Rande Musterstadt

Das gepflegte Einfamilienhaus erfüllt die Bedürfnisse Ihrer gesamten Familie. Die ruhige Randlage bietet Ihren Kindern einen Ort, an dem sie sicher aufwachsen können. Die mit 180 Quadratmetern großzügig bemessene Wohnfläche gibt Ihnen viel Raum zur freien Entfaltung.

Genießen Sie Ihre Freizeit auf der Terrasse und entspannen Sie sich, während Sie in den nahe gelegenen Wald blicken, der sich hinter Ihrem Garten erstreckt.

Ihr neues Zuhause bietet Ihnen viel Platz, um Ihre Wünsche und die Ihrer Familie zu verwirklichen.

Überzeugen Sie sich von den Highlights der Immobilie:

• 180 m² Wohnfläche
• sechs Wohnzimmer, ein Bad, ein Gäste-WC
• Einbauküche im Kaufpreis enthalten
• 1.234 m² Grundstücksfläche mit Garten
• unterkellert
• Carport mit zwei Stellplätzen

Die Innenstadt von Musterstadt ist fußläufig innerhalb von 20 Minuten erreichbar. Bis zum idyllischen Ufer des Musterflusses benötigen Sie nur fünf Minuten. Und wenn Sie einmal verreisen möchten: Die Fahrzeit mit dem Pkw zum internationalen Flughafen Musterhausen beträgt nur 30 Minuten.

Beispiel B: kleine Mietwohnung in Musterstadt – Zielgruppe sind Studierende

In nur fünf Minuten zur Uni – der Traum aller Studierenden!

Die gemütliche 1,5-Zimmer-Wohnung liegt in unmittelbarer Nähe zur Universität Musterstadt.

Durch die Lage am Rande der Altstadt erreichen Sie nicht nur Ihren Hörsaal innerhalb weniger Minuten. Die belebte City mit ihren Bars und Cafés ist ebenfalls nur etwa zehn Minuten zu Fuß von der Wohnung entfernt.

Ziehen Sie ein und stellen Sie Ihren Wecker eine Stunde vor - dank der günstigen Lage verpassen Sie keine Vorlesung mehr!

Diese Vorteile bietet die Wohnung für Sie:

Die Universität ist innerhalb von fünf Gehminuten erreichbar, während es etwa zehn Minuten dauert, um in die Innenstadt zu gelangen.

• 1,5 Zimmer, 22 m² Wohnfläche, Dusche vorhanden
• Küchenzeile im Mietpreis enthalten
• Stellplatz im Keller vorhanden

Studieren und leben: Die Wohnung ist ideal für flexible, mobile, junge Menschen. Der Bahnhof ist nur zehn Gehminuten entfernt, im Keller ist ein Stellplatz für Ihr Fahrrad vorhanden.

In den geräumigen Zimmern finden alle wichtigen Möbel Platz – vom Bett über Sitzgelegenheiten bis zu Regalen, in denen Sie Ihre Studienunterlagen verstauen können.

Erklärung der Beispiele

Das Beispiel A adressiert junge Familien.

Der Fokus des Exposés liegt daher auf der ruhigen Lage, die Sicherheit für Kinder bietet, und dem Raumangebot, das eine individuelle Gestaltung ermöglicht.

Abschließend erfolgt ein Hinweis auf mögliche Freizeit- und Urlaubsaktivitäten, die für Familien von Bedeutung sind.

Das Beispiel B adressiert Studierende.

Dementsprechend liegt der Fokus des Exposés auf den Vorteilen, die die Wohnung für das Leben von Studierenden bietet.

Am Ende verweist das Exposé auf das Raumangebot, welches objektiv betrachtet als gering zu bezeichnen ist.

Die Formulierung verdeutlicht, dass eine Grundausstattung Platz in der Wohnung findet, ohne dass das Exposé unrealistische Versprechungen enthält, die nicht einzuhalten sind.

Fazit

Ein gelungenes Immobilien-Exposé steigert das Verkaufspotential einer Immobilie beträchtlich.

Um das Interesse potentieller Käufer zu wecken, ist es unerlässlich, dass das Exposé deren Emotionen anspricht und zugleich klare und präzise Formulierungen verwendet.

Ein gutes Immobilien-Exposé und Immobilien-Text zeichnet sich vorwiegend dadurch aus, dass es die besonderen Charakteristika eines Objekts gezielt hervorhebt.

Es gilt: Auch ein vermeintliches Manko können Sie zu einem Alleinstellungsmerkmal und damit zu einem Kauf- oder Mietargument transformieren.

Als Immobilienmakler stehen Sie vor der Herausforderung, verständliche und laiengerechte Formulierungen zu finden, die gleichzeitig Ihre Kompetenz betonen.