Sie haben eine Immobilie geerbt? Das sollten Sie jetzt wissen

Diese möchten wir Ihnen in diesem Ratgeber vorstellen.

Die Erbschaftssteuer: Was kommt auf Sie zu?

Wahrscheinlich werden sie es in nächster Zeit mit dem Thema Erbschaftssteuer zu tun haben. Eine Immobilie ist eine Erbschaft und wird somit besteuert. Wurde der Erbfall gut vorbereitet, dann hatten Sie Zeit, die finanziellen Mittel für diese Steuer zur Seite zu schaffen.

Zunächst werden Sie vom Finanzamt eine Schätzung des Wertes der Immobilie erhalten, die dann genutzt wird, um die Höhe der Erbschaftssteuer zu kalkulieren.

Aber Vorsicht: Nicht selten setzen Finanzämter den Wert zu hoch an, da so höhere Steuern verlangt werden können. Lassen Sie deswegen umgehend eine Wertermittlung der Immobilie machen, ganz gleich, wie Sie weiter mit ihr verfahren wollen.

Der Wert, den Sie benötigen, nennt sich Verkehrswert. Die meisten Immobilienmakler können Ihnen hierbei helfen, da sie die nötige Qualifikation haben, eine solche Wertermittlung durchzuführen, die vom Finanzamt auch anerkannt wird.

Fragen Sie frühzeitig an, damit Sie dem Finanzamt die Verkehrswertermittlung zügig übermitteln und die Höhe der Erbschaftssteuer bedeutend senken können. Zudem kann es sinnvoll sein, einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Dieser kann Ihnen erklären, wie Sie die Erbschaftssteuer unter Umständen ganz vermeiden oder zumindest gering halten können.

Wem gehört die Immobilie nun wirklich?

Ganz gleich, was Sie jetzt vorhaben – alle Pläne sind davon abhängig, wer die Immobilie geerbt hat. Sind Sie der alleinige Erbe oder gibt es noch weitere Eigentümer der Immobilie?

Sollten mehrere Personen die Immobilie geerbt haben, ist in der Fachsprache von einer Erbengemeinschaft die Rede.

Das bedeutet konkret: Sie können nichts allein entscheiden, sondern benötigen die Zustimmung der anderen Personen in dieser Erbengemeinschaft.

Solche Gemeinschaften entstehen beispielsweise dann, wenn der Verstorbene mehrere Kinder hatte und allen Kindern die Immobilie zu gleichen Teilen vermacht hat.

Besonders bei Häusern kann es jetzt wichtig werden, ob jemand ein Nießbrauchrecht hat, etwa der noch lebende Partner des Verstorbenen.

Eine solche Regelung besagt, dass diese Person die Immobilie wie bisher weiter nutzen kann, auch wenn Sie oder weitere Erben nun zum neuen Eigentümer werden. Sie könnten einen noch lebenden Partner also nicht einfach aus dem Haus werfen.

In solchen Fällen sollten Sie und die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft sowie die Person mit Nießbrauchrecht am besten anwaltliche Beratung ersuchen und klären, was möglich ist und was nicht.

Wann ist die Eigennutzung sinnvoll?

Sie haben in den meisten Fällen die Möglichkeit, die geerbte Immobilie selbst zu nutzen.

Am häufigsten wird diese Möglichkeit genutzt, wenn Sie ein Haus geerbt haben, entweder allein oder innerhalb einer Erbengemeinschaft.

Sind Sie der alleinige Erbe, brauchen Sie sich mit niemandem abzustimmen und können einfach einziehen. Als Teil der Erbengemeinschaft müssen Sie sich mit den anderen absprechen, wer die Immobilie nutzt.

Sofern sich alle gut verstehen, tritt häufig der Fall ein, dass ein Erbe die Immobilie bewohnt und die anderen Eigentümer bleiben. Ist die Immobilie groß genug, können auch mehrere Personen einziehen oder Sie können ein Haus in mehrere Wohnungen umbauen.

Bedenken Sie jedoch, dass Sie dafür womöglich Genehmigungen benötigen. Ein erfahrener Makler kann Ihnen solche Fragen beantworten und Sie auch bei der Einholung von Genehmigungen unterstützen.

Möchten Sie die Immobilie als Teil einer Erbengemeinschaft nutzen, müssen Sie jedoch auch damit rechnen, dass die anderen Erben dann ausbezahlt werden wollen – anderenfalls hätten Sie von ihrem Erbe nichts.

Sie kaufen den anderen Erben dann gewissermaßen ihren Teil des Hauses ab und werden alleiniger Eigentümer. Dies können Sie über einen klassischen Kredit finanzieren.

Haben Sie eine Wohnung geerbt und diese ist aktuell vermietet, haben Sie die Möglichkeit, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs auszusprechen und die Wohnung je nach Kündigungsfrist danach selbst zu beziehen.

Ist eine Vermietung sinnvoll?

Sie möchten nicht selbst in die Immobilie einziehen? Dann ergibt es Sinn, über eine Vermietung nachzudenken. Jedoch eignet sich nicht jede Immobilie dafür.

Rein rechtlich betrachtet können Sie natürlich vom Einfamilienhaus bis zur Wohnung alles vermieten, wofür Sie einen Mieter finden.

Für ein Haus werden sie leider verhältnismäßig wenig Miete einnehmen können, da der Quadratmeterpreis bei größeren Objekten geringer ausfällt. Sie hätten jedoch den gleichen Aufwand wie bei jeder anderen Vermietung.

Liegt eine Erbengemeinschaft vor, müssten Sie die Mieteinnahmen zudem mit den anderen Erben teilen – es ist fraglich, ob sich der Aufwand einer Vermietung dann rentiert.

Eine Ausnahme kann dann bestehen, wenn es sich um ein Ferienhaus in einem Ort handelt, in dem sie durch die Vermietung mehr einnehmen können. Viel sinnvoller ist hingegen die Vermietung einer Wohnung oder mehrerer Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus.

Womöglich erben sie Wohnungen bereits vermietet und können den Mietvertrag dann einfach weiterlaufen lassen. Bedenken Sie bei der Vermietung, dass Sie die womöglich Immobilie vorher renovieren müssen oder können, um eine höhere Miete zu verlangen.

Ein erfahrener Immobilienmakler erkennt diese Potenziale und kann Sie dahin gehend beraten.

Wann lohnt sich der Verkauf?

Viele geerbte Immobilien werden letztlich verkauft, da das die sinnvollste und einfachste Möglichkeit für alle Beteiligten ist.

Der Verkauf ist natürlich keine Option, wenn Sie oder die Erbengemeinschaft so viele schöne Erinnerungen an das Objekt haben, dass Sie es behalten wollen.

Für den Verkauf müssen alle Erben einverstanden sein. Es ist nicht möglich, dass nur Ihr Teil verkauft wird – außer, Sie lassen sich von einem anderen Erben auszahlen.

Der Verkauf hat den Vorteil, dass Sie alle Pflichten abtreten, Sie müssen also beispielsweise nichts mehr renovieren und zahlen nur einmalig die Erbschaftssteuer. Wäre an der Immobilie viel zu machen, kann der Verkauf eine große Entlastung sein.

Was sie mit dem Verkaufserlös machen, ist Ihnen überlassen. Wenn Sie nicht an der Immobilie hängen, können Sie den Verkaufserlös dazu nutzen, eine andere Immobilie zu erwerben oder Ihr eigenes Haus abzubezahlen.

Vorsicht: Schuldenfalle

Sie haben im Erbfall die Möglichkeit, das Erbe anzunehmen oder auszuschlagen.

Sie müssen sich dessen bewusst sein, dass sie mit der Annahme des Erbes nicht nur die Immobilie bekommen, sondern auch alle damit verbundenen Pflichten und Verbindlichkeiten.

Bestenfalls ist Ihnen bekannt, ob noch ein Immobilienkredit abzubezahlen ist oder eine Hypothek auf das Haus aufgenommen wurde. Wenn das der Fall ist, geht dieser auf Sie über und Sie sind nun der Schuldner, der den Kredit abbezahlen muss. Wenn Sie das wollen, nehmen Sie das Erbe natürlich an.

Ist Ihnen unklar, welche Verbindlichkeiten mit der Annahme des Erbes einhergehen, kann es in schwierigen Fällen sogar sicherer sein, das Erbe auszuschlagen? Lassen Sie sich in einem schwierigen Fall unbedingt anwaltlich beraten.

Warum ist die frühe Unterstützung von einem Immobilienmakler bei Erbimmobilien sinnvoll?

Häufig wird der Immobilienmakler erst dann einbezogen, wenn sich der Erbe oder die Erbengemeinschaft sicher sind, was sie mit der Immobilie anfangen wollen. Besser wäre es aber tatsächlich, den Makler schon dann einzubeziehen, wenn Sie vom Erbe erfahren.

Schließlich kann er Ihnen schon jetzt eine Ermittlung des Verkehrswertes für das Finanzamt anfertigen und Sie damit vor einer ungerechtfertigt hoher Erbschaftssteuer bewahren.

Bei einem Immobilienmakler erhalten Sie keine Rechtsberatung, diese kann nur ein Anwalt bieten. Maklern sind die rechtlichen Grundlagen allerdings bestens bekannt und sie können Sie zum richtigen Zeitpunkt an den Rechtsanwalt weiter verweisen – etwa dann, wenn es Streitigkeiten mit der Erbengemeinschaft gibt.

Noch bevor sie diesen Schritt gehen, kann ein Immobilienmakler als Mediator zwischen den Erben auftreten, Ihnen sachlich Ihre Möglichkeiten erklären und so womöglich einen Konflikt deeskalieren, bevor teure Anwaltskosten entstehen.

Ganz gleich, ob Sie das Objekt vermieten, verkaufen oder selbst einziehen wollen: Der Makler ist in jedem Fall ein fachkundiger Partner, der im Erbfall alle Fragen und Unklarheiten rund um die Immobilie zusammen mit Ihnen klärt.

Wollen Sie nicht verkaufen oder vermieten, können Sie dem Makler hierfür ein weit geringeres Beratungshonorar zahlen und flexibel auf seine Unterstützung zurückgreifen, wenn Fragen aufkommen.

Entscheiden Sie sich doch noch für die Vermietung oder Verkauf, kennt der Immobilienmakler Ihren Fall und Ihr Objekt schon und kann wesentlich schneller mit den Formalitäten beginnen.

Erbschaft: Aktives handeln ist wichtig

Sie müssen bedenken, dass alle Aufgaben rund um Immobilien viel Zeit in Anspruch nehmen und es nicht sofort zu einem Verkauf oder einer Vermietung kommen kann.

Deswegen ist es sinnvoll und wichtig, sich so früh wie möglich mit Ihren Optionen rund um die geerbte Immobilie zu befassen. Bis sich eine Erbengemeinschaft einig darüber geworden ist, was mit der Immobilie passieren soll, können Monate vergehen.

Das Finanzamt wird dennoch mit der Forderung der Erbschaftssteuer auf Sie zukommen.

Wenn Sie verkaufen oder vermieten möchten, müssen Sie den geeigneten Kunden oder Mieter ebenfalls erst finden, was je nach Lage und Zustand der Immobilie sogar bis zu ein Jahr in Anspruch nehmen kann. Außerdem gibt es hier viele weitere Fallstricke.

Woher sollen Sie nur all dieses Fachwissen rund um die Erbschaft nehmen? Am besten holen Sie es sich frühzeitig von Experten ein, die schon viele Erbschaften begleitet haben.

Mit einem Rechtsanwalt haben Sie juristische Beratung an Ihrer Seite und mit einem Immobilienmakler einen Fachmann rund um alle Fragen zur geerbten Immobilie, auch wenn Sie sich noch unklar sind, wie Sie mit ihr verfahren möchten.

Beide Investitionen sind sinnvoll und ersparen Ihnen viel Zeit und vermeidbare Fehler.

Holen Sie sich frühzeitig fachkundige Unterstützung und seien Sie sich sicher, um gut beraten, Ihre Entscheidungen zu treffen!