Ein Gebäude, das unter Denkmalschutz gestellt werden soll, muss einige Merkmale aufweisen. Das Alter allein reicht dafür als Grund nicht aus. Vor allem das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Gebäudes ist ein ausschlaggebender Grund, ebenso wie eine besondere historische oder architektonische Bedeutung.
Einige Gebäudetypen stehen besonders häufig unter Gebäudeschutz, da sie oft besonders alt sind oder ihre Architektur und Geschichte bemerkenswerte Besonderheiten aufweisen.
Dazu zählen etwa:
Solche Gebäude werden häufig von der Denkmalbehörde in eine Denkmalliste eingetragen.
Dadurch werden diese Bauwerke vor einem Abriss oder vor baulichen Veränderungen geschützt. Diese bedürfen dann besonderen Genehmigungen.
Neben Gebäuden werden auch Bodendenkmäler und Kulturdenkmäler unter Schutz gestellt.
Bodendenkmäler sind oftmals etwa archäologische Stätten oder auch Gewässer, in denen sich kulturrelevante Gegenstände oder Bauwerke befinden.
Die Bandbreite der Kulturdenkmäler reicht von Skulpturen über Kunstsammlungen bis hin zu Gebäuderesten.
Die erste Anlaufstelle, um sicherzustellen, ob ein Gebäude unter Denkmalschutz steht, ist die amtliche Denkmalliste.
Dort sind alle Gebäude einer Gemeinde, eines Landkreises oder eines Bundeslandes vermerkt, die unter Denkmalschutz stehen.
Hat man ein bestimmtes Gebäude im Auge, kann man im Grundbuch unter dem Kapitel „Lasten und Beschränkungen“ nachschauen, ob dieses Bauwerk unter Schutz steht.
Man kann den Denkmalschutz für Immobilien beantragen.
Dies kann dann sinnvoll sein, wenn ein Eigentümer ein besonderes Gebäude gut erhalten will oder von steuerlichen Einsparungen profitieren möchte.
Dazu muss der Eigentümer den Denkmalschutz bei der jeweiligen Gemeinde beantragen.
Die örtliche Denkmalschutzbehörde leitet dann ein Prüfverfahren ein, bei dem die Immobilie auf bestimmte Charakteristika überprüft wird.
Dazu zählen architektonische, städtebauliche, historische und künstlerische Aspekte.
Stimmen genügend Faktoren mit dem Denkmalschutzgesetz überein, kann das Bauwerk zum Denkmal erklärt werden.
Mit der Unterschrift des Eigentümers können auch unbeteiligte Dritte den Denkmalschutz für ein Gebäude beantragen.
Der Eigentümer eines Gebäudes kann einen Antrag auf Aufhebung des Denkmalschutzes stellen.
Dies ist dann möglich, wenn ein Eigentümer den Status seines Gebäudes als nicht gerechtfertigt erachtet, sich die ursprünglichen Gründe für die Unterschutzstellung verändert haben oder wenn der Eigentümer die Instandhaltung des Gebäudes als unzumutbar wahrnimmt.
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Für jedwede Änderung an einem denkmalgeschützten Gebäude sollte eine Genehmigung eingeholt werden.
Dies gilt sogar für auf den ersten Blick lapidare Maßnahmen wie das Streichen von Wänden, oder den Austausch von Türen, aber insbesondere für Maßnahmen, welche die bauliche Substanz oder die Konstruktion an sich verändern.
Dazu zählen unter anderem Bodenbeläge, Anbauten, das Dach, Einbauten wie Aufzüge, eine Sanierung von Bädern oder eine energetische Sanierung.
Auch und besonders ein Abriss oder eine Kernsanierung müssen genehmigt sein.
Holt man sich für Änderungen am denkmalgeschützten Gebäude keine Genehmigungen ein, drohen empfindliche Geldstrafen.
Dabei sollte man zudem beachten, dass nicht zwangsläufig das ganze Gebäude unter Denkmalschutz stehen muss, sondern auch nur bestimmte Gebäudeteile betroffen sein können.
Ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, bietet vorwiegend steuerliche Vorteile für den Eigentümer.
So kann man etwa Sanierungskosten bei einer Vermietung oder Verpachtung des betroffenen Bauwerks in der eigenen Einkommensteuererklärung als Werbungskosten über zwölf Jahre abschreiben.
In den Jahren eins bis acht kann man dazu 9 % der Kosten für die Sanierung abschreiben, in den Jahren neun bis zwölf immerhin noch 7 %.
Auch dann, wenn man das Gebäude selbst nutzen will, kann man diese Kosten über zehn Jahre mit jährlich 9 % abschreiben.
90 % der Kosten für eine Sanierung kann man also über die Steuer wieder zurückgewinnen, bei einem vermieteten Gebäude sogar 100 %.
Dies ist bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden nicht möglich.
Achtung: Diese steuerlichen Vorteile können nur dann geltend gemacht werden, wenn die Sanierungsmaßnahmen nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages für die Immobilie durchgeführt worden sind.
Wenn man als Eigentümer eines denkmalgeschützten Gebäudes dessen Heizung, Fenster, Dach oder Fassade zum Zwecke einer besseren Energieeffizienz saniert, dann wird dies von staatlicher Seite steuerlich gefördert.
Dazu muss man jedoch die nötigen behördlichen Genehmigungen vorweisen können, was sich oftmals als kompliziert erweist.
Auch die KfW bietet besonders attraktive Kreditprogramme für Inhaber denkmalgeschützter Immobilien. Eigentümer solcher Immobilien sollten aber beachten, dass die Auflagen für Energieeffizienz für denkmalgeschützte Gebäude deutlich gelockert sind.
So benötigt man etwa keinen Energieausweis.
Beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie sollte man langfristig denken.
Kauft man diese etwa zum Zwecke des Wiederverkaufs für einen höheren Preis, führt in der Zwischenzeit aber Sanierungsarbeiten zwecks steuerlicher Vorteile durch, sinkt der Wiederverkaufswert höchstwahrscheinlich, da der nachfolgende Besitzer diese steuerlichen Vorteile nicht mehr für sich selbst in Anspruch nehmen kann.
Daher gilt die Faustregel, dass man denkmalgeschützte Immobilien für mindestens 15 Jahre im eigenen Portfolio halten sollte.
Zudem sollte man beim Kauf genau auf die Lage der Immobilie achten.
Hat ein Ort sowieso schon mit einer Abwanderung der Bevölkerung zu kämpfen, so kann es Sinn ergeben, von einem Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie Abstand zu nehmen.
Sinnvoll kann es dagegen sein, eine solche Immobilie in begehrter Lage, etwa in Großstädten wie München, Berlin, Hamburg, Köln oder Stuttgart zu erwerben.
Dort ist der Wohnraum knapp und zahlungskräftige Mieter sind allgegenwärtig.
Auf alle Fälle sollte man vor dem Erwerb einen auf denkmalgeschützte Immobilien spezialisierten Makler beauftragen.
Auch ein Sachverständiger, der den Wert und das Potenzial der Immobilie genau einschätzen kann, kann hilfreich sein.
Einen Blick ins Grundbuch und in die Denkmalliste zu werfen, ist Pflicht.
Zudem sollten alle Hilfen und Förderungen für denkmalgeschützte Gebäude beantragt und steuerliche Vorteile genutzt werden.
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