Bei einem Bieterverfahren wird eine Immobilie auf der Grundlage von Geboten potenzieller Käufe verkauft. Dies kann unter Umständen zu einem Verkaufspreis über dem eigentlichen Marktwert führen oder bei der Veräußerung bisher nur schwer verkäuflicher Immobilien hilfreich sein.
Ein Mindestgebot gibt es dabei in aller Regel nicht, sodass die Bieter ihre Gebote völlig unbeeinflusst abgeben. Trotzdem kann man im Exposé einen Mindestpreis nennen.
Der erste Schritt auf dem Weg zu einem Bieterverfahren ist die Ausstellung der Immobilie auf einem Immobilienportal oder auf sonstigen Ausstellungsplattformen.
Diese erfolgt meist durch einen Immobilienmakler. Darin wird das Bieterverfahren sowie ein Sammelbesichtigungstermin angekündigt. Alternativ werden Termine für Einzelbesichtigungen vereinbart.
Anschließend finden die Besichtigungen statt. Bei einem angestrebten Bieterverfahren ist eine Sammelbesichtigung die Regel. Alternativ können allerdings auch Einzelbesichtigungen durchgeführt werden oder von einem Immobilienmakler durchgeführt werden lassen.
Innerhalb einer schon vor der Besichtigung oder den Besichtigungen festgelegten Frist, die normalerweise einige Tage oder Wochen beträgt, geben dann alle Interessenten ihre Gebote ab, entweder komplett frei oder oberhalb des Mindestgebots.
Die Gebote werden vom Makler entweder online per E-Mail oder Formular, oder aber offline per Post, telefonisch oder persönlich abgegeben. Die persönliche oder schriftliche Varianten sind dabei aufgrund ihrer geringeren Fehleranfälligkeit zu bevorzugen.
Interessenten können je nach gewählter Verkaufsstrategie laufend über das aktuelle Höchstgebot informiert werden oder eben nicht.
Nach Ablauf der Frist werden die Gebote ausgewertet und der Höchstbietende sowie der Verkäufer vom Makler über die Ergebnisse des Bieterverfahrens informiert.
Gibt es mehrere gleich hohe Gebote, dann wird eine zweite Gebotsrunde durchgeführt.
Dies wird so lange wiederholt, bis schlussendlich zweifelsfrei ein Höchstgebot bestimmt werden kann.
Es gibt verschiedene Online-Plattformen, auf denen Online-Bieterverfahren durchgeführt werden können.
Die Bieter loggen sich dabei mittels persönlicher Zugangsdaten in die sichere Plattform ein. Bei Online-Bieterverfahren können die Bieter das aktuelle Höchstgebot in aller Regel sehen und dieser innerhalb einer Frist überbieten.
Dadurch sind Online-Bieterverfahren transparenter und dynamischer als andere Bieterverfahren. Meist sind Online-Bieterverfahren relativ kurz, dauern also nur einige Stunden.
Die Vorteile eines Online-Bieterverfahrens sind also:
Das Bieterverfahren lohnt sich in mehreren Fällen, insbesondere, da die Transparenz die Gebote in die Höhe treiben kann.
Auch dann, wenn Sie Ihre Immobilie möglichst schnell verkaufen möchten, ist ein (Online-)Bieterverfahren die beste Wahl.
Ist die Bewertung der Immobilie, aus welchen Gründen auch immer, schwierig, können Sie sich diese dank des Bieterverfahrens sparen.
Wenn die Nachfrage nach Ihrer Immobilie erwartungsgemäß sehr hoch ist, können Sie durch ein Bieterverfahren mit etwas Glück einen sehr hohen Verkaufspreis erzielen.
Falls Sie bisher keinen Erfolg beim Verkauf hatten, können Sie durch ein Bieterverfahren eine andere und potenziell größere Interessentengruppe anziehen.
Selbst wenn Sie am Ende nicht verkaufen, können Sie nach einem abgeschlossenen Bieterverfahren den Marktwert Ihrer Immobilie etwas besser einschätzen.
Die Durchführung eines Bieterverfahrens ist trotz aller Vorteile auch mit einigen Nachteilen behaftet.
Falls Sie zum Beispiel mit dem Höchstgebot zufrieden sind und es annehmen, kann der Verkäufer sein Gebot immer noch zurückziehen und das schon durchgeführte Verfahren dadurch zunichtemachen.
Zudem gibt es bestimmte Kunden, denen das Konzept eines Bieterverfahrens nicht zusagt und die daher schon von vornherein als potenzielle Käufer nicht infrage kommen.
Es ist außerdem nicht gesagt, dass ein annoncierter Besichtigungstermin auch wirklich Interessenten anzieht, und wenn doch, dass diese dann auch Gebote abgeben.
Zudem gibt es weitere Risiken, die aber auch beim normalen Immobilienverkauf bestehen.
So kann etwa die Finanzierung eines Käufers platzen, es können nachträglich nicht genau angegebene Mängel entdeckt und so der Preis gedrückt werden oder ein Kaufinteressent springt im letzten Moment doch noch ab.
Daher ist der Immobilienverkauf erst „wirklich durch“, wenn alles von einem Notar beurkundet wurde.
Es gibt verschiedene Varianten des Bieterverfahrens, die sich alle etwas unterscheiden.
Die klassischste Variante bildet dabei das sogenannte „strukturierte Bieterverfahren“.
Dabei folgt das Verfahren einem zuvor klar festgelegten Schema. Die notwendigen Unterlagen werden gut vorbereitet, bevor das Objekt auf verschiedenen Plattformen vermarktet wird, um potenzielle Interessenten anzuziehen.
Anschließend wird der Bietprozess durchgeführt und die Immobilie an den Höchstbietenden veräußert.
Beim „offenen Bieterverfahren“ wird schlichtweg ein offener Besichtigungstermin annonciert, der dann von Interessenten besucht werden kann. Diese können dann bei andauerndem Interesse Gebote bis zu einer bestimmten Deadline abgeben.
Des Weiteren gibt es noch öffentliche Bieterverfahren, die etwa von Gemeinden oder Ländern durchgeführt werden. Diese sind durch Gesetze klar geregelt und strukturiert.
Der Unterschied zwischen normalen Verkaufsmethoden und dem Bieterverfahren ist in der Realität nicht extrem groß, da den meisten Bietern in erster Linie die Immobilie wichtig ist, nicht aber das notwendige Verfahren zum Kauf.
Bieterverfahren dienen daher primär dazu, durch einen geringen Preis und eine dementsprechend niedrige Einstiegshürde viele Interessenten anzuziehen.
Das führt oftmals dazu, dass eher unattraktive Immobilien wahrscheinlicher einen Käufer finden oder dazu, dass attraktive Immobilien einen höheren Preis erzielen.
Der Verkäufer ist bei einem Bieterverfahren rechtlich nicht dazu verpflichtet, das Höchstgebot anzunehmen.
Ist es ihm etwa zu niedrig oder sagt ihm der Bieter aus anderen Gründen nicht zu, steht es ihm frei dieses Gebot abzulehnen.
Alternativ kann der Verkäufer auch ein niedrigeres Gebot annehmen, etwa dann, wenn der Käufer, der die Zusage erhält, das Gebäude für ein Projekt verwenden will, das dem Verkäufer gefällt.
Auch der Käufer kann, selbst wenn er das höchste Gebot abgegeben hat, letztlich dennoch von einem Kauf absehen.
Bei einer Auktion oder einer Versteigerung ist das Höchstgebot dagegen für beide Seiten bindend und führt zwangsläufig zum Verkauf der Immobilie.
Die Rolle des Immobilienmaklers fängt schon bei der Erstellung eines professionellen Exposés Ihrer Immobilie an. Um möglichst viele Interessenten anzuziehen, sollte dieses auf Hochglanz poliert sein.
Zudem haben Immobilienmakler Zugriff auf Kundenportfolios, auf die sie auf der Suche nach Interessenten zurückgreifen können – anschließend führt der Makler das Bieterverfahren für Sie durch.
Er erstellt den Rahmen für das Verfahren, sammelt Gebote und wertet diese aus.
Eine Liste mit der Gebote wird dann letztlich an Sie als Verkäufer weitergeleitet. Neben einem höchstwahrscheinlich größeren Kreis an Interessenten nimmt ein Immobilienmakler Ihnen also viel Arbeit ab.
