Anlageimmobilien
Definition & Erklärung
Anlageimmobilien erleben derzeit Hochkonjunktur. Das liegt vorwiegend an wackeligen Marktprognosen – in letzter Zeit hauptsächlich aufgrund der Coronapandemie und der direkten Auswirkungen des Krieges in der Ukraine.
Viele Anleger wollen, anstatt ihr Geld in Aktien zu investieren oder auf der Bank anzulegen, lieber etwas Handfestes kaufen.
Da die Nachfrage nach Immobilien weiter hoch ist, wird auch deren Preis weiter steigen. Für Anleger besteht also die Chance auf eine hohe Rendite.
Welche Formen der Anlageimmobilien gibt es?
Bevor man in Anlageimmobilien investiert, sollte man sich Gedanken über die Form der Anlageimmobilie machen. Unterteilen kann man diese in Häuser, Wohnungen, Gewerbeimmobilien und Fonds.
Häuser als Investitionsobjekt
Einfamilienhäuser haben meist eine recht geringe Rendite, zumindest beim Vermieten. Dies gilt ebenso für Doppelhäuser.
Bei diesen beiden Varianten der Anlageimmobilie ist der Anteil des Grundstückspreises am Gesamtpreis in der Regel am höchsten.
Dies bietet allerdings Vorteile, falls man einen Weiterverkauf anstrebt.
Grundstücke sind eine sehr stabile Anlageform und verlieren in guten Lagen so gut wie nie an Wert.
Mehrfamilienhäuser weisen oftmals eine höhere Rendite auf, da mehr Wohneinheiten vermietet werden können. Allerdings bringen sie auch mehr Probleme mit sich, wie Leerstände oder Ärger mit Mietern.
Wohnungen als Investitionsobjekt
Ganze Wohnhäuser sind teuer, aber ideale Anlageobjekte. Kann man sich nur eine Eigentumswohnung leisten, dann ist auch dies in der Regel eine lohnenswerte Option.
Trotzdem ist hier die Rendite geringer als beispielsweise bei einem Einfamilienhaus, zumal auch das Grundstück in einem solchen Fall nicht dem Anleger gehört.
Der Wert von Wohnungen unterliegt daher größeren Schwankungen als der von Einfamilienhäusern mit Grundstück.
Gewerbeimmobilien als Investitionsobjekt
Potentiell können Gewerbeimmobilien eine hohe Rendite einbringen. Allerdings lauern hier aber auch Risiken.
Die Konjunktur ist für Laien generell schwer vorherzusehen, kommen dann auch noch Krisen wie Covid mit einhergehenden Effekten wie dem Drang zum Homeoffice dazu, dann kann der Wert einer Gewerbeimmobilie schnell ins Bodenlose fallen.
Hier ist also Vorsicht geboten.
Indirekte Investitionen
Man kann Anteile an Immobilien über sogenannten Immobilienfonds erwerben.
Der Vorteil dabei: Man muss sich selbst nicht um die Immobilien kümmern.
Man zahlt eine oftmals fünfstellige Einstiegssumme und erhält seinen Anteil. Und um den Rest kümmern sich der Markt und das Management.
Um hier eine gute Rendite zu erzielen und nicht in eine Falle zu tappen, sollte man sich auf dem Immobilienmarkt aber gut auskennen.
Welche Vorteile bieten Anlageimmobilien gegenüber anderen Anlageformen?
Für rentable Investitionen in Aktien oder Kryptowährungen benötigt man oft hauptsächlich eines: Eine Menge Glück.
Das braucht man auf dem Immobilienmarkt zwar auch, aber insgesamt ist er doch berechenbarer.
So kann man in Städten mit einem boomenden Immobilienmarkt auf lange Sicht ziemlich sicher mit Renditen rechnen.
Kann man in Zeiten niedriger Zinsen einen Kredit mit langer Zinsbindung abgreifen, dann kann es sehr lohnenswert sein, diesen in Immobilien zu investieren.
So ist man vor steigenden Zinsen zumindest über die Laufzeit der Zinsbindung sicher und kann sich auf Mieteinnahmen freuen.
Welche Nachteile muss man in Betracht ziehen?
Auch Immobilien sind nicht vor allem gefeit.
So kann man beim Vermieten etwa auf Mietnomaden stoßen, die Zerstörung in der Wohnung hinterlassen oder der örtliche Markt kann aufgrund unvorhergesehener Umstände plötzlich einbrechen.
Zudem benötigt man für die Investition in Immobilien in der Regel ein sehr hohes Startkapital, anders als beispielsweise bei Aktien oder Kryptowährungen.
Wie sucht man am besten nach einer passenden Immobilie?
Neben der Möglichkeit den Markt selbst genauestens zu durchforsten, für die man zumindest etwas Wissen und Erfahrung mitbringen sollte, kann man auch die Hilfe eines Immobilienmaklers, einer Versicherung oder einer Bank in Anspruch nehmen.
So kann man noch während der Suche gleich die Finanzierungsfrage klären und möglicherweise ein gutes Angebot abgreifen.
Außerdem gibt es speziell auf Anlageimmobilien spezialisierte Internetseiten. Diese funktionieren fast identisch wie Jobbörsen.
Man erstellt sich ein Profil, gibt Daten wie unter anderem sein Budget, den Ort der Suche und die Art der Immobilie ein und bekommt anschließend regelmäßig passende Objekte angezeigt oder per Benachrichtigung zugesandt.
Welche Faktoren sollten bei der Wahl einer Anlageimmobilie eine Rolle spielen?
Bei der Wahl einer Anlageimmobilie gibt es sehr viel zu beachten.
Generell kann man sagen, dass man ähnliche Faktoren ins Auge nehmen sollte, die auch bei der eigenen Wohnungssuche interessant wären.
Das wären allen voran ein guter Zustand, eine angenehme und zukunftssichere Lage, eine gute Verkehrsanbindung, Nähe zu Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, Grünflächen und so weiter.
Zusätzlich dazu sollte bei Anlageimmobilien das Mietverhalten vorheriger Mieter beachtet werden.
Gab es viele Kurzzeitmieten, dann sollte man seine Investition eher noch einmal überdenken.
Dies führt nämlich unter Umständen zu einem weit höheren Verwaltungsaufwand und einem größeren Risiko, auf unangenehme Mieter zu treffen.
Auch bei der Wahl der Gegend sollte man die Investorenbrille aufsetzen und genauer auf Marktentwicklungen schauen, als man dies bei der Suche nach einer eigenen Bleibe tun würde.
Taucht eine Stadt zum Beispiel oft in bestimmten Investment-Portfolios auf, lässt dies darauf schließen, dass diese für Investoren attraktiv ist und die Preise dort eher steigen als fallen werden.
Zu guter Letzt spielt natürlich auch der Preis der Immobilie eine große Rolle.
In den meisten Fällen ist es zu bevorzugen, einen höheren Preis zu bezahlen, sofern dieser in etwa auf Marktniveau liegt. Ein hoher Preis bedeutet meistens ein sichereres Wachstumspotenzial.
Woher weiß ich, ob eine Immobilie rentabel sein wird?
Um die zukünftige Rendite einer Immobilie einschätzen zu können, sollte man das Gespräch mit seiner Bank suchen. In der Regel bieten Banken solche Beratungen im Rahmen von Finanzierungsleistungen an.
Was am Ende zählt, ist die Nettorendite.
Hier bezieht man neben dem Anschaffungspreis auch sämtliche laufenden Kosten ein, wie die Zinsen für die Finanzierung, die Erwerbsnebenkosten, welche sich auf circa 10 % des Kaufpreises belaufen, sowie unerwartete Zusatzkosten wie Mietausfälle oder Verordnungen im Energiebereich.
Auch sollte herausgefunden werden, ob im Gebäude ein Sanierungsstau besteht.
Die Kosten für Sanierungen und Reparaturen tragen in der Regel nämlich alle Eigentümer gleichermaßen.
Worauf sollte man noch achten?
Immer vorausschauend planen
Falls ein Mieter Privatinsolvenz anmeldet, kann es unter Umständen bis zu einem Jahr dauern, bis dieser aus der Wohnung ausziehen muss.
Während dieser Zeit man mit Mietausfällen rechnen.
Auf Tiefgaragenpreise achten
Diese sind, anders als Wohnraum, nicht begrenzt.
Deshalb spiegeln sie die örtliche Preisentwicklung besser wider.
Steuervorteile nutzen
Auch wenn sich eine Investition in eine Immobilie auch ohne diese lohnen sollte, sind ein paar Prozent oder Promille mehr Rendite doch nett.
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